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あっという間に「資産」が増える? 〜業者の謳い文句に騙されるな〜

謳い文句に溢れる「資産」の正体とは?

最近では世の中のいたるところで不動産投資に関する情報を手に入れられます。

 

本屋に行けば、「あなたも大家さんになれる!」といった趣の本がズラリと並んでいますし、インターネットをちょっと覗けば「不動産投資はカンタン!」と銘打ったサイトをすぐに見つけられます。

 

こうした情報の中でよく目にする謳い文句の一つにこんなものがあります。

 

「わずか3年で資産を10倍に増やしました!」
あるいは、
「100万円を元手に1億円の資産を作りました!」

 

こんなキャッチコピーを読んだ時、大半の方が「ホント?」と感じると思います。

 

実は、これホントでもありウソでもあります。より正確に言うのであれば、書いていることに間違いはありませんが、読む側の勘違いを明らかに誘っている謳い文句なのです。

 

その原因は「資産」という言葉にあります。


簿記の基本中の基本

一般的に「資産」と聞けば、自分が持っている財産を連想すると思います。

 

その財産は現金だったり不動産だったり、あるいは株式や投資信託かもしれません。

 

しかしながら、ここで言う「資産」とは簿記用語としての資産です。

 

まずは、この簿記で言うところの「資産」の意味を正しく理解しなくてはなりません。

 

 

上の図は簿記の基本中の基本です。不動産投資を行うのであれば、ぜひ覚えてください。

 

簿記の世界において、「資産」とは「負債」と「純資産」を足したもののことを言います。

 

自分が10万円しかもっていなくても、借金が90万円あればその人の「資産」は100万円となります。これが簿記の考え方です。

 

もうお分かりですね。

 

一般的に連想する資産は簿記の世界では「純資産」となり、ここで言う「資産」とイコールではありません。先ほどのキャッチコピーはこの点の誤解をわざと狙って作られたものなのです。

 

「わずか3年で資産を10倍に増やしました!」は「100万円持っていたけど、3年間で900万円借金をしました」の意味ですし、「100万円を元手に1億円の資産を作りました!」は「100万円の貯金と9900万円の借金があります」ということです。

 

どうでしょう。確かにウソはついていませんが、読み手が受ける印象とはかなり開きがありそうです。

一般的なイメージを逆手にとったキャッチコピー

面白いもので、ファイナンシャルプランナーとして相談者の資産状況をお聞きすると、自宅のことを「資産」と答える方は住宅ローンが終わっているケースがほとんどです。

 

逆にまだローンが残っている方は自宅を資産として認識していない場合が圧倒的に多いと言えます。多くの方が感覚的に「借金をしているものは資産ではない」というイメージをお持ちだということでしょう。

 

この点を巧みについた謳い文句は、ある意味に出は誇大広告の一歩手前と言えなくもありません。

 

そんなキャッチコピーに騙されないためにも、「資産」という言葉の意味をしっかりと押さえていただきたいと思います。

「真実」は誇大広告の中に?

さて、ここまでのお話を聞いて「な〜んだ、借金じゃ意味がないね」と思われた方、それは少々早合点です。

 

実はこの宣伝文句の中にもある種の「真実」が含まれています。

 

昔から「借金も財産のうち」と言われていたりしますが、簿記の世界で負債が資産の一部となっているにはそれなりに訳があります。

 

その訳とは、少し謎めいた言い回しをすれば「誰でも借金ができるわけではないから」なのです。


不動産投資にこうした宣伝文句が多いワケ

なぜ、数ある運用の中でも不動産投資においてこういった「資産」にクローズアップした宣伝文句が多く使われるのでしょうか。

 

それは不動産投資の特徴の一つである「レバレッジ効果」に原因があります。

 

てこの原理を意味する「レバレッジ効果」。他人資本(=借金)を使うことでリターンを大きくする手法です。

 

借金をしてワンルームマンションを購入したりアパートを建てたりして、自分が持っている元手だけでは得られない家賃(=リターン)を得るのが不動産投資に於けるレバレッジ効果ですが、この手法を使うとどうしても負債部分が大きくなります。特に物件価格以上のローン(いわゆる「オーバーローン」)を組む場合には、純資産はマイナスになることもあります。

 

これから不動産投資を行おうとしている消費者の目をその巨大な「負債」に向けさせたくないので、相対的に膨らんだ「資産」をクローズアップした宣伝文句を使うことが多いのです。

誰でも借金ができるわけではない!

ただし、このレバレッジ効果は誰にでも使えるわけではありません。金融機関も誰にでもお金を貸してくれるわけではないのです。

 

平たく言えば、「お金を返してくれそうな人」にしか金融機関はお金を貸してくれません

 

不動産投資は、「不動産」という金融機関が担保価値を評価してくれる資産を元に行う運用ですので、レバレッジ効果と相性が良いのは確かです。

 

それでも、それなりの資産を持っていたり収入がないと現実問題として金融機関はなかなかお金を貸してはくれません。

 

ですから、借金をできるのはその人の「力」であり「財産」と言えます。だからこそ簿記の世界では「負債」は「資産」の一部なのです。


自分の「資産」の内訳を考えよう

勘違いしていただきたくないのは、たとえ純資産部分が少なく負債部分が多くても、不動産投資ではキャッシュフローを生み出すことは可能だということです。

 

「負債」を悪と考える必要はありません

 

むしろ税金のことを考えれば、課税対象となる不動産所得が少なく、反対にキャッシュフローが多いのが一番良い状態とも言えます。中には税負担が重くなるのを避けるために「負債」の部分を敢えて増やしていく不動産投資家の方もいらっしゃいます。

 

しかし、そうやってレバレッジ効果を狙っていくと、「不確定要素」という意味のリスクが大きくなっていくのも事実。長くは続かないし、そこに発展性も見出せません。状況によっては、税金を払ってでも純資産を増やすことも必要となるでしょう。

 

本当に大事なのは、「資産」の意味を正しく理解し、長期的な視点で自分の「資産」の内訳を変更していくこと。

 

そうしていかないと不動産投資という長い長いマラソンを完走することはできません。

(2015/12/16 文責:佐野純一)

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