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「利回り」の数字に騙されるな! 〜魅力的な数字の裏に潜む罠〜

不動産投資の「利回り」理解していますか?

不動産投資用の物件を具体的に検討する時、皆さんはどの点にポイントを置くでしょうか?

 

「立地」? それとも「間取り」? やはり「物件価格」でしょうか?

 

もちろんそれらも物件を判断する大きな要素ですが、最も大事な判断基準の一つとして「利回り」と答える方も多いでしょう。賃貸経営も投資の一種ですから、「利回り」が気になるのは当然のことです。

 

ところが、実際に不動産投資のご相談を受けてみると、この「利回り」についてキチンと理解されていないケースが意外と多いことに驚かされます。

 

その大きな原因の一つとして、不動産業者によって表示する「利回り」の計算方法にバラツキがある点が挙げられます。「利回り」の表記については業界で統一されているものはなく、それぞれの業者がそれぞれの基準で「利回り」を提示しているのが現状です。

 

そこで今回は、自ら賃貸経営を行う「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー(FP)が、不動産投資における利回りの計算方法を通して“利回りの本当の意味”を解説します。


「利回り」には2種類ある

不動産業者の広告を見ると、高利回りを謳う売り物件が目につきます。中には10%以上の利回りを強調しているところも珍しくありません。

 

現状では都市銀行の普通預金の金利は0.02%程度ですから、仮に10%だとするとなんと500倍。それだけ聞けば、なるほど、不動産投資がとても魅力的なものに思えます。

 

しかし、不動産投資の「利回り」を単純に銀行の「金利」と比較してよいものでしょうか

 

そのことを判断するためには、まずは不動産投資の利回りはどうやって計算するのかを知らなくてはなりません。

 

不動産投資の利回りには大きく「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

 

同じ「利回り」でありながら、この両者はかなり違うものです。その違いはどこにあるのか見てみましょう。


「表面利回り」だけでも落とし穴がある

まずは「表面利回り」です。

 

不動産投資の「表面利回り」は、原則として

 

「年間家賃収入額÷物件価格」

 

で求められます。例えば1000万円の物件で年間家賃が100万円であれば、

 

「100万÷1000万=10%」

 

となります。こう考えれば、確かに物件によっては良い物件にめぐり合えれば不可能な数字ではないようにも思えます。

 

ただし、不動産投資においては家賃収入が丸々手元に残るわけではありません。マンションであれば月々の管理費・修繕費が強制徴収されますし、年一回の固定資産税もかかります。所有する物件が一棟アパートだとしても、固定資産税の負担はもちろん、長い目でみればいろいろな修繕費が必要になります。

 

仮に先ほどの1000万円の物件に月々12500円の管理費・修繕費(年間15万円)と年間5万円の固定資産税がかかるとしたら、「利回り」はどう変化してくるでしょうか。

 

「(100万-15万-5万)÷1000万=8%」

 

となり、利回りは一気に8%まで低下してしまいます。

 

「物件を売ることが仕事」の不動産業者としては、「年間家賃収入額÷物件価格」でより高い利回りを提示したいのも分かりますが、これら管理修繕費や固定資産税は物件を所有していれば必ず負担しなければならない費用です。これらの費用なしでは賃貸経営として成り立ちませんので、投資家としては当然表面利回りに算入するべきものでしょう。

 

さらに言えば、部屋の設備も経年劣化により修理が必要となりますし(エアコン・給湯器・キッチンやユニットバスの蛇口レバー等)、入居者が退去した時のハウスクリーニング代や壁紙の張替え費用の大家負担です。新しい入居者を仲介してもらった時には不動産業者に手数料を払ったりしますので、平均でならして年間家賃の5%程度の支出は経費として計算しておかなければなりません

 

これらの経費を計算に入れずに、迂闊にセールストークの「利回り10%」を信じてしまうと、実際に手元に残る金額とのギャップに愕然とする結果となってしまいがちです


「実質利回り」はケースバイケース

さて、ここまでが「表面利回り」のお話です。

 

現役の大家として私の定義する表面利回りとは、「その物件を所有すると必ずかかる費用を差し引いた利回り」ということになります。

 

それに対し、実質利回りとは「物件の経費に加え、賃貸経営で大家が負担するべきその他の費用を差し引いた利回り」と言うことができるでしょう。

 

ここでいう「その他の費用」とは、大きく二つ、「借入金」と「税金」です。

 

投資としての「利回り」を考えるのであれば、借入金(アパートローン)の返済額をキャッシュフローから引かなければなりません。不動産投資のお金の出入りで言えば、一般的に一番大きなウエイトを占めるものだからです。

 

ローン返済額は「自己資金(頭金)をどのくらいの割合で入れるか」「借入期間がどのくらいの長さになるか」、そして「借入金利がどのくらいになるか」によって大きく変わってきます。極端な話、期間の短いローンを高い金利で借りてしまうと、返済額でキャッシュフローがマイナスになってしまう可能性が高くなります。

 

さらに税金のことも忘れてはいけません。不動産所得の計算方法は複雑になりますのでここでは割愛しますが、家賃収入で得たお金に関しては所得税と住民税がかかってきます

 

やり方によっては手元に現金を残しながら税金を抑えることもできますが、反対にキャッシュフローがマイナスなのにそこから税金を納めなければならないケースも想定されます。最終的に手元にいくら残るかは、給与所得等のその人の他の所得も含め個別に計算しなければなりません。

 

このことはつまり、同じ収益物件を購入したとしても、「実質利回り」は人それぞれで大きく異なってくるということを意味しているのです。

 

「実質利回り」をモデルケースで考えてみましょう。条件は以下の通りです。
・物件価格 1000万円
・自己資金:250万円(頭金200万円 諸費用50万円)
・借入金額:800万円
・借入条件:20年間元利金等 金利2% 毎月返済額4万円
・年間経費:65万円
(内訳:管理修繕費15万円 固定資産税5万円 修理費5万円 利息部分15万円 減価償却費25万円)
・税負担:不動産所得35万円に対し30%(所得税・住民税合計) 10万円

 

なんと、年間の手取り額はたったの17万円。実質利回りは「17万円÷1000万円=1.7%」となります。

 

自分では「利回り10%」で購入したつもりが、ふたを開けてみたら「実質利回り1.7%」ではガッカリです。しかもこの試算では頭金を物件の2割入れていますから、フルローンで借りた場合は実質利回りがもっと下がります。これはもう考えただけでもゾッとする事態です。

 

こうして計算してみると、巷に溢れる「自己資金0でも不動産投資が始められる!」という宣伝文句にはよくよく注意してかからないといけないことがよく分かります。


隠れたる第3の「利回り」とは?

「実質利回り1.7%」と聞いて、あなたはどうお感じになるでしょうか。

 

中には「な〜んだ、そんな利回りなら株や投資信託をやったほうがいいね」と思う方もいるかもしれません。それはごく自然な反応だと思います。

 

でも、ちょっと待ってください。実は不動産投資にはもう一つ「隠された第3の利回り」が存在するのです。

 

不動産投資の第3の利回りとは、「自己資金に対する利回り」です。

 

上記の例では、あくまで物件価格を基準に利回りを計算してきました。でも、考えてみてください。他の運用方法でも同じような計算が可能となるでしょうか。

 

答えは「No」です。

 

なぜなら株や投資信託の場合、利回りを生み出す元金となるのはあくまで自己資金の部分だけだからです。

 

例えば、過去の実績から年5%の利回りを見込める投資信託があったとします。それだけ聞くと、先ほどの不動産投資より運用方法として優秀なように思えます。

 

ただし、元手となるのは自己資金だけ。先ほどの試算では250万円の自己資金がありましたから、この250万円を5%で運用しても税引後の手取り額は10万円にしかなりません

 

それに対し、先ほどの不動産投資は同じ自己資金額でも17万円の利益を上げています。手取り額の“自己資金に対して”の利回りは「17万円÷250万円=6.8%」まで跳ね上がります。

 

なぜ、「利回り5%の投資信託」よりも「実質利回り1.7%の不動産投資」のほうがより多くの現金が手元に残るのか。これが「レバレッジ効果」です。

 

レバレッジとは「テコの原理」を表す言葉ですが、このように「借金」という名の「他人資本」をうまく利用することでより大きな運用効果を得ることができます。不動産に担保価値がある分、昔から不動産投資はレバレッジ効果と相性が良く、不動産投資の特徴の一つにもなっています。

 

「借金」と聞くとどうしてもネガティブな印象を持ちがちですが、ある意味ではレバレッジ効果こそ不動産投資の醍醐味。他人資本を自分の味方につけることで、不動産投資の効率は飛躍的に高まります。

 

もし、あなたがどうしても他人資本の使用を避けたいということであれば、あなたにとって「最良の運用方法」は不動産投資ではないのかもしれません


家賃設定は適正なのか

最後にそもそも論となってしまいますが、「利回り」の計算に使う家賃収入金額は、あくまでも現状の家賃設定で満室だった時の数字です。

 

その数字は今後も保証されるわけでもなければ、ずっと同じ水準をキープできるわけでもありません

 

現状で空室の多い中古物件だとしたら、家賃設定そのものが現実的な数字ではないのかもしれません。逆に新築であれば、実際の入居はこれからですからあくまで不動産業者が査定した「想定の家賃収入」となります。それが正しいかどうかは入居所が決まってみないと誰にもわかりません。

 

その物件の「利回り」の精度を高めたいのあれば、不動産業者が提示する想定家賃をそのまま鵜呑みにするのではなく、自分で周辺の家賃相場を調べてみる必要があるでしょう。不動産は“この世に二つとして同じものが存在しない”特殊な商品ですが、築年数ごとに似たような物件のデータを集めることで、これからの家賃の推移もシミュレーションすることができます。

 

この時に、「物件を売りたい」不動産業者の理屈ではなく、「自分の責任で賃貸経営を行う」不動産投資家としてより厳しい目で家賃設定をしておけば、その収支計画はより確実なものになっていくはずです。


(2016/01/20 文責:佐野純一)

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