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サブリースのデメリットとは? 〜業者の都合で大家が損をするワケ〜

実際のところ「サブリース」ってどうなの?

不動産投資のご相談を受けていると、かなりの頻度でサブリース(家賃保証)のことを聞かれます。

 

各業者がセールスポイントとして声高に謳うサブリースですが、ご相談を受ける内容としては「本当に大丈夫でしょうか?」という懐疑的な質問がほとんどです。

 

サブリースの説明を聞いて興味がでてくる反面、どこか腑に落ちない、信用しきれないものを感じているのかもしれません。

 

インターネットで「サブリース デメリット」とか「サブリース 失敗」と検索してみると、様々な記事がヒットします。

 

面白いのは「サブリースを解約したら不動産投資に失敗した」という記事が散見されること。

 

サブリースに否定的な私としては興味深く読ませていただきましたが、案の定そのほとんどがサブリースを行っている業者の記事でした(笑)。

 

このような記事が存在するということは、裏を返せば業者としてはそれだけサブリース契約が欲しいということでもあります。

 

中にはまるで自分たちが身銭を切って大家の家賃を守るような印象をもたせる業者もいますが、自分たちにとって旨みがあるものでなければこうも躍起になるはずがありません。

 

サブリース業者にとって良いもの(平たく言えば「儲かるもの」)が,、大家にとっても本当に良いものでしょうか。

 

改めてサブリース(家賃保証)の仕組みを考えてみましょう。


「サブリース」のメリット……その正体は?

先ほども申し上げましたが、私はサブリース(家賃保証)には否定的です。

 

なぜかと言えば、メリットよりもデメリットのほうが大きいと考えているからです。このことは両者を比較してみるとよく分かります。

 

まず、サブリースのメリットを考えてみましょう。一般的には下記のようなことが言われています。

サブリースのメリット

@空室に関係なく、安定的に家賃が入ってくる
Aアパートローン全期間に渡って家賃保証をしてくれる
B入居者と直接やり取りすることがないため、管理の手間がかからない
C確定申告が簡略化できる

 

大家に好まれるのはやはり@とAでしょう。何よりも「安心感」という点で、サブリースを選ぶ方が多いようです。

 

Bに関してはきちんとした管理会社を選べばサブリースでなくても同じ効果は得られますし、Cにいたってはこの程度の手間が省ける代償としてはコストが高すぎます。

 

コストの話が出ましたが、果たして@とAの効果を得るのにサブリースのコストは適切でしょうか。

 

「安定的な家賃収入」の正体

@の「安定的な家賃収入」ですが、一般的にサブリースの場合、家賃の10%を手数料としてサブリース業者が徴収します。

 

これは「どんなに空室が多くても家賃の90%は入ってくる」ということを意味していますが、逆に「どんなに満室が続いても家賃の90%しか入ってこない」ということでもあります。

 

言い方を変えれば、一年間を通して「始めから空室率10%が確定している」ということです。

 

大家業を営もうとしている人間が常時空室率10%を容認して良いものでしょうか。私は違うと思います。

 

一時的なものならともかく、常に空室率10%というのはその物件にとって健全な状態とは言えません。

 

空室のクリーニングに問題があるのか、内見方法に工夫が足りないのか、あるいはそもそもの家賃設定に無理があるのか。

 

いずれにしろ、空室率10%ならそこに何かしらの改善点はあるはずですし、大家としてやるべきことをやっていれば空室率はもっと抑えられるはずです。

 

サブリースの「安定的な家賃収入」は、裏を返せば「安定的な空室率」でもあるのです。

 

「ローンの全期間家賃保証」の正体

Aの「ローンの全期間家賃保証」にも考えるべき点はあります。

 

最近はアパートローンが30年間ならサブリースも30年間で契約する業者が多くなっていますが、彼らが保証するのはあくまで「家賃の90%」です。

 

しかも家賃設定は始めの金額が30年続くわけではなく、数年毎に見直す契約になっています。家賃はあくまでも時価なのです。

 

では、その家賃を誰が決めるのか。建前上は大家と業者双方の協議となっていますが、実際に大家に決定権はありません。実務として募集を行うサブリース業者がイニシアチブをとります。

 

そう考えれば、彼らがどういった家賃設定をするかは容易に想像がつきます。

 

そうです、サブリース業者は「絶対に入居者が決まる家賃設定」をするのです。

 

彼らが保証するのは家賃の90%であり、決まった金額ではありません。例え家賃がそのエリアの相場より安かったとしても、彼らには必ずその10%が入ってくるのです。

 

そのような収益構造では、「できるだけ高い家賃で募集をかける」という発想は生まれません。むしろ家賃をどんどん下げてでも空室率を下げようとします。

 

結果として、その物件の家賃下落は加速的に進むことになり、大家の手取りはどんどん減っていくのです。

 

間違えてはいけないのは、「ローンの全期間家賃保証」はローン返済を約束するものではないということです。

 

家賃が下がっていってしまえば、家賃保証されていたとしても家賃収入がローン返済額を下回る危険性があるのです。

 

こう考えてみれば、サブリースが売りにしている「安心感」がいかに曖昧なものかがよく分かります。

「サブリース」で特に注意しなくてはならないケース

サブリースで特に気をつけなければならないのが、業者に他の収益がある場合です。

 

具体的には、建設会社が建設費で収益をあげる場合やマンションデベロッパーが新築マンション販売で収益をあげる場合がそれにあたります。

 

このようなケースですと、元々の家賃設定が相場より高くなっていることがあります。先ほどの理屈で言えば家賃設定を高くするのは業者にとっては自殺行為。空室率が増え自己負担が増えてしまいます。

 

それでも彼らが家賃設定を高くするのはなぜか?

 

それは彼らの商品であるアパートやマンションを高く売りたいからに他なりません。

 

家賃設定が高ければ物件の価格が少々高くても、収支計画上は高い利回りを確保できます。そのような収支計画を提示することで、消費者にそれがいかに良い物件であるかのように見せるのです。

 

確かに空室率が上がればサブリース業者の負担にはなります。ただその状態はいつまでも続くものではありません。数年後の家賃見直しのときに空室率を理由にオーナーとの契約を変更してしまえば、そこで業者の負担は終了です。

 

業者としては、スタート時点で建設費や売却費で十分な利益を確保していますので、わずか数年の家賃負担はそこで回収できてしまいます。極端な言い方をすれば、数年の家賃負担を最初から物件価格に転嫁させているわけです。

 

このようなケースでは、大家の未来は悲惨です。安心していられるのは最初の数年間だけ。その後はサブリース契約自体が続いたとしても家賃は大幅に下げられてしまいます。

 

元々見せかけの収支計画ですから、一度そうなってしまったら上手くまわるはずもありません。ズルズルと家賃を下げられて、大家はローンで身動きがとれなくなってしまいます。

 

このように建設業者やマンションデベロッパーから見るとサブリース契約は実に都合のよい商品です。声高にサブリースを提案するのが彼らだというのも、実に納得できるお話です。


「サブリース」の本当に怖いところ

ここまででも様々なサブリースのデメリットが出てきましたが、私が考えるサブリース最大のデメリットは実は他にあります。

 

私が考えるサブリース最大のデメリットとは「大家に賃貸経営のノウハウが貯まらない」ということです。

 

なにもかも任せっぱなしになりがちなサブリース。大家がすることはあまりないので、何年賃貸業を営もうと賃貸経営のノウハウが貯まりません。

 

アパート経営は原則として右肩下がりの商売ですから、始めの良い状態の時に経営のノウハウを貯めておかないと後々厳しくなった時に対処できなくなってしまいます。

 

「大家さんになにもしなくて大丈夫です。全部我々にお任せください!」というサブリース業者の言葉は一見とても親切に思えますが、実は「経験」という得難い財産を大家から奪ってしまう戦略でもあります。

 

そうやって大家にノウハウを貯めさせなければ、次の家賃更新時に業者が無理を言っても、大家はそれに対抗する手段を持ちません。

 

逆に「なにもわからないからサブリース契約を解除されたら困る」という心理が働き、業者の条件をそのまま受け入れざるを得なくなってしまうのです。

それでも「サブリース」にしますか?

以上、サブリースのデメリットを5つ考えてみました。まとめると次のようになります。

 

サブリースのデメリット

@初めから空室率が10%で固定される
A家賃の決定権が大家にない
B家賃の下落率を加速させる
C新築の場合、適正な収支計画が立てられない可能性がある
D賃貸経営のノウハウを大家が蓄積できない

 

結論として、サブリースは「絶対に業者が損をしないシステム」と言えます。裏を返せば、その分だけ「大家の収入が減るシステム」だということです。

 

冒頭で書いたように「サブリースを解除したから失敗した」という記事を業者は書いていますが、実に本末転倒な主張です。サブリースは大家の収入を減らしこそすれ、増やすことは決してないのですから。

 

もし、どうしてもサブリースでないと不安だという方がいたら、逆にこう考えてください。

 

「サブリースでなければ成立しない物件であれば、そもそもその物件の収支計画は成り立っていない」と。

 

サブリースの仕組みを冷静に考えられるのであれば、きっとこの結論にたどり着くはずです。

(2016/01/27 文責:佐野純一)

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