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「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」 〜目的に合わせた使い分け方法〜

資産の増やし方には2種類ある

「なぜ資産運用するのですか?」と聞かれたら、あなたはどう答えるでしょうか?

 

当然ほとんどの方が「資産を増やすため」とお答えになると思います。

 

では、その資産の増やし方に2種類あるのはご存知でしょうか?

 

その2種類とは「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」。

 

共に増やす(ゲイン)方法ではありますが、考え方に大きな違いがあります。両者の違いをよく知ってうまく使い分けることで、資産運用の成功率をぐっと上げることができます


「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の違いとは?

「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」。

 

まずは両者の意味を確認してみましょう。

 

インカムゲインとは?

「インカムゲイン」とは、「その資産を持っていることで生じる収入」のことです。

 

例えば、株や投資信託であれば「分配金」、不動産投資であれば「家賃」がそれにあたります。あまりに少額なので意識してませんが、普通預金の「金利」もこの仲間ですし、広く考えれば「株主優待」などを含んでもいいでしょう。

 

こう書くとなにやら決まった金額が懐に入っているような印象を持つかもしれませんが、金融資産の状況によって収益の大きさは変わってきます。企業の業績が悪ければ分配金が出ないこともありますし、入居者がいなければ家賃は入ってきません。つまりインカムゲインがゼロということもありうるのです。

 

むしろ「保有している資産の価値が変わらなくても発生する収入」と考えた方が、インカムゲインを理解しやすいかもしれません。

 

キャピタルゲインとは?

一方「キャピタルゲイン」とは、ズバリ「売却益」のことです。資産を購入時の価格より高く売ることができれば、そこに「キャピタルゲイン」が発生します。

 

株や投資信託、不動産など売り買いできるものであればキャピタルゲインを得られる可能性があります。

 

特徴的なのが、有事の際の資産として根強い人気がある「金」です。

 

金はいくら長い期間保有していても利息などの「インカムゲイン」は発生しません。売るタイミングで収益を狙う「キャピタルゲイン」のみの金融商品と言えます。

 

逆に、先ほど出た普通預金はそもそも売買ができませんので、こちらは「インカムゲイン」のみの金融商品と考えられるでしょう。

 

注意したいのが、「キャピタルゲイン(売却益)」がある以上、「キャピタルロス(売却損)」も存在するということです。「キャピタルゲイン」と「キャピタルロス」は、言わば表裏一体。運用を行う上でのリスク(不確定要素)としてこの関係性を認識する必要があります。

 

余談ですが、「インカムロス」という考え方はあまり一般的ではありません。強いて言えば、不動産投資において家賃収入より経費が上回るケースが考えれますが、その状態ではそもそも運用になっていないわけですから早めに撤退を考えたほうが良さそうです。

運用は両方の面から考えよう

このように「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」は性質が異なりますので、運用の際には両方の面からじっくり考える必要があります。

 

株や投資信託などの証券運用のご相談を受けると、「分配金」つまり「インカムゲイン」に強いこだわりを持つお客様にお会いすることがあります。

 

毎月、あるいは数ヶ月に一回振り込まれてくる分配金は「目に見える」という点では、収益として実感しやすいかもしれません。

 

ただ分配金が出ない証券でもそれ以上の「キャピタルゲイン」が見込めるのであれば、選択肢として持っておく必要はあるでしょう。例えば、毎月100円の分配金が出る投資信託と、一年間で5000円値上がりする投資信託があったとすれば、どちらが良い商品かは火を見るより明らかです。

 

さらに言えば、インカムゲインにこだわりすぎると複利効果が働かなくなる可能性があります。

 

分配金の例で言えば、毎月分配金を引出して使ってしまうよりも、その分配金を再投資したほうが複利効果が得られ、最終的には資産をより大きく増やすことができます。特に使う目的がないのであれば、敢えて分配金がない商品を選んでみるのも一つの手段でしょう。


不動産投資の場合はどうなるか?

さて、不動産投資の場合は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」をどう考えれば良いのでしょう。先ほども述べたように、この場合は「インカムゲイン=家賃収入」「キャピタルゲイン=物件の売却益」となります。

 

どちらも不動産投資に重要な要素ですが、特に現在の日本において比重が増しているのが「インカムゲイン=家賃収入」です。逆に言えば、それはキャピタルゲインを出すのがなかなか難しい状況になっていることを意味しています。

 

世に出ている不動産関係の本を読むと「安く買って高く売った」といった目利き自慢が散見されます。

 

しかしながら、一般的に考えれば売却益を得るために必要なのは、そうした「個人の目利き」よりもその地域の「社会的背景」です。極端な例かもしれませんが、バブルの絶頂期に向かう過程では日本国民のほとんどが目利きだったわけですから(笑)。

 

そう考えると、時代背景も場所も違うのに本に書いてあることの再現をしようとしても無理があります。特ににこれから人口減少社会を迎える日本においては、キャピタルゲインを目論むよりもキャピタルロスの心配をするほうがよほど現実的でしょう。


「キャピタルロス」は致命傷になり得る!

このキャピタルロスは不動産投資失敗の大きな要素の一つです。

 

土地はともかく建物は建ったその瞬間から老朽化が宿命づけられているわけですから、キャピタルロスが生じるのはある意味当然のお話。

 

不動産市場全体の値上がりが期待できない状況では、そのキャピタルロスをどれだけインカムゲインでカバーできるか、言い方を変えればキャピタルロスを上回るインカムゲインを上げられるかどうかが不動産投資成否の分かれ目となるでしょう。

 

その意味で不動産投資を始める時から出口戦略を考えることはとても重要です。

 

自分がなんのために不動産投資をするのか?
自分の不動産投資のゴールはどこにあるのか?

 

その点が明確になっていれば、自ずと自分に合ったアプローチ方法や物件が見えてくるはずです。

(2016/04/12 文責:佐野純一)

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