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不動産には4つの価格がある 〜あなたが知りたい値段はどれ?〜

不動産の値段ってどうやって決まるの?

「ご自宅を売ってください」

 

もしあなたがこう言われたら、どういったリアクションをするでしょうか。

 

「絶対に売らない」という方もいれば、「金額によっては…」という方もいるかも知れません。

 

しかし、この不動産の価格というのはとかく分かりづらいもの。

 

他の商品と違って「同じものがこの世に二つ存在しない」という不動産の特性を考えればある意味で仕方のないことかもしれませんが、自宅や収益用物件を売ったり買ったりする時、あるいは相続を考える時に不動産の値段が皆目見当がつかないようでは有効な計画や対策を練ることができません。

 

今回は不動産の価格がどういう風に考えられているのかをご説明したいと思います。


一つのモノに四つの価格?

実は不動産には下記の4つの価格があると言われています。

 

・公示地価
・固定資産税評価額
・相続税評価額
・実勢価格

 

「えっ、一つの物に四つの価格?」と不思議に思う方もいらっしゃるでしょう。

 

この現象のことを一般的に「一物四価(いちぶつよんか)」と言ったりしますが、なにも意味なく4種類の価格があるわけではありません。

 

これら4つの価格はそれぞれ「異なる目的」において「異なる機関」によって算出されています。

 

と言うことは、自分がなんのために不動産価格を知りたいのか、その目的にあった価格を調べないととんでもない勘違いを引き起こすことにもなりかねません。

 

四つの価格がどうやって決められているか詳しく見てみましょう。

 

公示地価

最も代表的なものと言われているのが「公示地価」です。

 

国土交通省が毎年発表しているもので、その年の1月1日時点の土地の標準価格が4月初旬に公示されます。2016年の公示地価がバブル期並みの価格を記録したというニュースを最近耳にした方もいらっしゃると思います。

 

この公示地価は不動産鑑定士が現地調査を行い、直近の売買取引事例と合わせて「客観的な売買価格」を公表するという性格のものです。言うならば「相場」というイメージが近いかもしれません。実際の土地取引価格の基準とされており、土地価格の過度な高騰を防ぐ目的もあります。

 

欠点としては、標準地と呼ばれる対象例が限られてしまうため、全ての土地について価格がわかるものではないことや、あくまでも土地が対象なので建物の価格は算出されないことなどが挙げられます。

 

固定資産税評価額

その名の通り「固定資産税を算出する元となる価格」です。

 

公示地価と違い全ての不動産に評価額がつけられるのが特徴ですが、その分対象となる数が多いので3年に一度の改定となります。発表するのは市区町村で、評価額は「固定資産課税台帳」へ記載され税金を計算する基準となります。

 

土地は公示地価の70%が目安、建物は建設費から算出した基本値から経年劣化分を引いたものとになります。

 

気をつけたいのが建物の評価額で、元となる建設費が現在の数値(つまり「今、建てたらいくら掛かるか」)に修正された上で再計算されるため、建物が古くなったからと言って必ず下がるというものでもありません。建てた時にくらべ建材費が高くなると固定資産税が前より増える例もありますので注意が必要です。

 

相続税評価額

「相続税や贈与税を決める基準となる価格」です。こちらは国税庁の管轄となります。

 

土地の場合は、厳密には相続税評価額そのものが発表されるわけではなく、その計算基準となる「路線価」が公示されています。

 

「路線価」とは言わば道路一本一本についた値段で、その土地が面している道路の「路線価」×「土地の広さ」が相続税評価額の基本となり、一般的には公示地価の80%が目安と言われています。

 

建物の場合はもっとシンプルで、固定資産税評価額と同額と算出されるのが一般的です。

 

実勢価格

実際に売り買いされている金額のことです。言わば不動産の「時価」といったところでしょうか。

 

前出の公示地価はこの実勢価格に近づくように計算されたものですが、不動産は個別案件であること(例えば公示地価標準地の隣地であったしても角地か否かで価格は大きく違ってしまう)、また売買契約は売主と買主の様々な事情が関係してくるため(例えば、買主が「どうしてもその土地が欲しい」、あるいは売主が「売り急いでいる」等)、両者が大きく乖離してしまうケースも珍しくありません。

 

収益物件であれば、見込める家賃収入から利回りを計算して不動産の価格を求める「収益還元法」を用いて適正価格を割り出すことが多いでしょう。


一つが分かれば他の価格も分かる?

余談ですが、土地に関して言えばこの四つのうちのどれか一つが分かれば、そこから他を推察することができます

 

四つの金額は以下のような関係性を持っているからです。

 

 

四つのうち最も手に入れやすいのが、固定資産税評価額でしょう。

 

不動産を持っていれば毎年必ず送られてくる「固定資産税課税明細書」に評価額が記されているからです。上記の関係性を理解していれば、この固定資産税評価額を元に相続税評価額の概算を導き出すことができます。

無駄な心配をしないためにも…

こうして比べてみると分かるように、4つの価格はそれぞれの役割を担っています。

 

当然、自分がなんのために不動産の値段を知りたいのかによって参考にする数値は変わってきます。

 

意外と多い勘違いが、相続税の評価を実勢価格で考えているようなパターンです。そうすると、相続税が発生すると思って様々な対策を練ったのに、蓋を開けたら相続税の基礎控除内に収まっていて全てが徒労に終わったなどということにもなりかねません。

 

そんなことにならないためにも、一物四価の意味をキチンと理解して自分の目的に合った数値を使うようにしましょう。

(2016/04/20 文責:佐野純一)

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