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収益物件の価格はどう決まる? 〜契約前に知っておきたい物件価格の求め方〜

新築だから高く売れる???

「新築だから売却時も高く売れますよ!」

 

投資用新築ワンルームマンションのデベロッパーがよく使うセールストークです。

 

確かに一般的には古いものより新しいものほうが高く売れそうです。しかしながら、果たして収益用不動産にもその理屈は当てはまるのでしょうか?

 

私は日頃から新築ワンルームマンション投資には否定的ですが、その大きな理由の一つに「売却損が出やすい」という点が挙げられます。

 

なぜ、私がデベロッパーの営業と正反対のことを言うのか。

 

収益物件の価格を決める計算式が理解できれば、自ずとその理由が見えてきます。


「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」をおさらい

まずはキャピタルゲインとインカムゲインのおさらいをしておきましょう。

 

不動産投資には主に2種類の収益構造があります。

 

言い方を変えれば、二つンの儲け方がありそれぞれ「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」と呼ばれています。

 

購入した時より高い価格で売った場合の差額、すなわち売却益が「キャピタルゲイン」。一方、月々の賃料から経費を引いたお金、つまり毎月の収入が「インカムゲイン」となります。

 

特に不動産投資においてキャピタルゲインに重きを置くのであれば、「将来の売却価格を予測すること」がとても重要になります。

不動産の将来価値はどう決まる?

「所有している不動産が将来いくらで売れるのか?」

 

個人のライフプランでも住み替え等を検討する場合は大きな要素となる問題ですが、これを予測するのは非常に難しいと言えます。

 

なぜなら、結局のところ物の値段は需要と供給の関係で決まってしまうからです。つまり、将来その物件が人気があるのかないのかを見極めなければなりません。

 

特に不動産とは同じものがこの世に二つとない商品ですから、人気を予測するのは困難を極めます。

 

例えば、間取り一つとってみても流行り廃りがありますし、その物件がある街が発展するのか衰退するのかにも関わってきます。極端な話、隣に大きなマンションが建ってまったく陽が当たらなくなるなどという可能性もゼロではありません。

 

ただし、自宅用の不動産に比べたら、まだ収益用不動産のほうが価格を予測しやすいと言えるでしょう。収益用不動産はある計算式によってその価格を決められているからです。


「収益還元法」とは?

収益用不動産価格を決める計算式のベースとなるのは、ずばり「家賃」です。

 

その物件が年間どのくらいの家賃を見込めるかでその価値が決まってくるのです。

 

具体例で考えてみましょう。

 

毎月50万円の家賃収入が見込める一棟アパートがあったとします。あなたならいくらだったらこのアパートを買うでしょうか?

 

ある不動産投資家は、この物件の期待利回りを「6%」と考えました。地域による差はありますが、家賃収入としては標準的な利回りと言えます。

 

毎月の家賃が50万ということは、年間の家賃が600万円となります。この600万円が利回り6%を満たすためには、「600万÷6%」で物件価格を出せばよいことになります。

 

つまり、年間家賃収入600万円の物件で利回り6%を確保するためには1億円以下でその物件を購入すればよいわけです。

 

「年間家賃÷期待利回り=物件価格」

 

このように家賃から物件価格を決める方法を「収益還元法」と呼びます。

 

自宅の場合でも「いくらで貸し出せるか」基準にこの方法を用いることもありますが、買主が不動産投資家でない、つまり自宅用として購入される場合は精度は落ちてしまいます。この場合は他の競合物件や過去の成約事例から算出したほうが良いでしょう。

新築マンションの売却価格を計算しよう

さて、それでは新築ワンルームマンションの売却金額を収益還元法で計算してみましょう。

 

先日お客様に資料をみせていただいた物件は、販売価格が3000万円。サブリースで当初2年間保証されている家賃が月額10万円でした。

 

年間の家賃は120万円ですから、この物件に6%の利回りを見込みたいのであれば、「120万円÷6%=2000万円」が買手によっての適性金額となります。

 

お分かりですね。

 

新築時の家賃で計算しても売却損が1000万出てしまうことになります

 

期待利回りを5%で計算しても、売却価格は2400万円。逆に元値の3000万円で売りたいのであれば、期待利回りを4%まで下げなくてはなりません。

 

いくら新築だからと言って、利回り4%の物件を買う投資家が果たしてどのくらいいるでしょうか?

 

しかも、これは新築時の家賃で計算した数字です。

 

賃貸の世界には「新築プレミアム」という言葉がある通り、新築で貸し出す場合は家賃にも付加価値が上乗せされるもの。入居者の入れ替えがあった場合に家賃が下げられるのは避けがたく、その結果収益還元法による売却価格の査定はより厳しいものになっていきます。

 

「新築だから高く売れる」という営業マンには、ぜひその具体的な数字と根拠を示してもらってください。きっと感情論以上のものは出てこないはずです(笑)。


築年数だけでは売却価格は決まらない

繰り返しになりますが、将来の売却価格を予測するのは非常に難しいものです。

 

特に人口減少の段階に入った現在の日本では、あまりキャピタルゲインありきで不動産投資をするのはオススメできません。

 

むしろ、キャピタルロスを想定した上でその間にどれだけインカムゲインを稼ぎ出すかを考えたほうが現実的と言えるでしょう。

 

もし購入を検討している収益用不動産があるのであれば、同じ地区の同じような間取りの物件でより築年数の古いものの賃料を調べてみてください。その物件の家賃から売却価格の概算が計算できれば、キャピタルゲインあるいはロスの見当がつくはずです。

 

収益物件の価格を決めるのは、決して築年数ではありません。極論すれば、いくら古い物件であっても高い賃料がとれるものであれば物件価格は下がりにくいと言えるのです。

 

安易なセールストークを鵜呑みにするのではなく、自分の目で物件の本当の価値を見極めるようにしましょう。

(2016/06/15 文責:佐野純一)

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