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収益物件の価格はどう決まる? 〜契約前に知っておきたい物件価格の求め方〜

新築だから高く売れる???

「新築だから売却時も高く売れますよ!」とは、投資用新築ワンルームマンションのデベロッパーがよく使うセールストークです。

 

確かに世の中のものは、古美術品などの特殊な例を除けば、一般的には「古いもの」より「新しいもの」ほうが高く売れそうです。しかしながら、果たして収益用不動産にもその理屈は当てはまるのでしょうか?

 

私は賃貸経営をしている「現役大家」として、日頃から新築ワンルームマンション投資には否定的です。理由はいくつかありますが、その大きなものの一つに「売却損が出やすい」という点が挙げられます。

 

「売却損が出やすい」ということは、「新築でも高く売れるとは限らない」ということ。なぜ、私はデベロッパーの営業とまるで正反対のことを言うのでしょうか。

 

「収益物件の価格を決める計算式」が理解できれば、自ずとその理由が見えてきます。不動産投資家でもある「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー(FP)が、“不動産投資を始める前に知っておくべきこと”を解説します。


「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」をおさらい

まずは「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」のおさらいをしておきましょう。収益物件の価格の決める時に両者が果たす役割がとても大きいからです。

 

不動産投資には主に2種類の収益構造があります。簡単な言い方に変えれば、「二つの儲け方」があるということで、それぞれ「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」と呼ばれています。

 

「キャピタルゲイン」とは、購入時より高い価格で売った場合の差額、すなわち“売却益”を指します。一方の「インカムゲイン」は、月々の賃料から経費を引いたお金、つまり毎月の“家賃収入”がそれにあたります。

 

どちたも不動産投資における収益として大事なものですが、特に「キャピタルゲイン」に重きを置くのであれば、「将来の売却価格を予測すること」がとても重要になります。当たり前の話ですが、買った時よりも物件の価格が上がらなければ、そもそも“売却益”なぞ望むべくもないからです。


不動産の将来価値はどう決まる?

所有している不動産が将来いくらで売れるのか?

 

個人のライフプランでも住み替え等を検討する場合は大きな要素となる問題ですが、正直なところ、これを予測するのは非常に難しいと言えます。

 

こんなことを書くと「お前はプロだろう!」とお叱りを受けそうですが、逆に言えば「プロだからこそ予測が難しい」のです。不動産の価格が上がる理由も下がる理由もその気になればいくらでも挙げることができるからです。

 

結局のところ物の値段は「需要と供給」の関係で決まってしまいます。それは不動産も例外ではなく、平たく言えば「将来その物件の人気があるのかないのか」で価格は決まってくるのです。

 

さらに、不動産とは「同じものがこの世に二つとないという特殊な商品」です。

 

例えば、間取り一つとってみても流行り廃りがありますし、その物件がある街が発展するのか衰退するのかにも関わってきます。極端な話、見晴らしが良かった部屋が隣に大きなマンションが建ってまったく陽が当たらなくなるなどという可能性もゼロではありません。

 

ただし、自宅用の不動産に比べたら、まだ収益用不動産のほうが価格を予測しやすいと言えるでしょう。収益用不動産はある計算式によってその価格を決められているからです。


「収益還元法」とは?

収益用不動産価格を決める計算式のベースとなるのは、ずばり「家賃」です。つまり、その物件が「年間どのくらいの家賃を見込めるか」でその価値が決まってくるのです。

 

具体例で考えてみましょう。

 

毎月50万円の家賃収入が見込める一棟アパートがあったとします。あなたならいくらだったらこのアパートを買うでしょうか?

 

ある不動産投資家は、この物件の期待利回りを「6%」と考えました。地域による差はありますが、家賃収入としては標準的な利回りと言えます。

 

毎月の家賃が50万ということは、年間の家賃が600万円となります。この600万円が利回り6%を満たすためには、「600万÷6%」で物件価格を出せばよいことになります。

 

つまり、年間家賃収入600万円の物件で利回り6%を確保するためには、1億円以下でその物件を購入すればよいわけです。

 

「年間家賃÷期待利回り=物件価格」

 

このように家賃から物件価格を決める方法を「収益還元法」と呼びます。その物件の収益性から妥当な価格を判断するというやり方です。

 

自宅の場合でも「いくらで貸し出せるか」を基準としてこの方法で売却価格を算出することもありますが、買主が不動産投資家でない、つまり自宅用として購入する場合は精度は落ちてしまいます。この場合は他の競合物件や過去の成約事例から計算したほうが良いでしょう。


新築マンションの売却価格を計算しよう

さて、それでは新築ワンルームマンションの売却金額を「収益還元法」で計算してみましょう。

 

先日お客様に資料をみせていただいた物件は、販売価格が3000万円。サブリースで当初2年間保証されている家賃が月額10万円でした。

 

年間の家賃は120万円ですから、この物件に6%の利回りを見込みたいのであれば、「120万円÷6%=2000万円」が買手によっての適性金額となります。

 

もうお分かりですね。

 

新築時の家賃で計算しても売却損が1000万出てしまうことになります

 

期待利回りを5%で計算しても、売却価格は「2400万円」。逆に元値の3000万円で売りたいのであれば、期待利回りを「4%」まで下げなくてはなりません

 

いくら新築だからと言って、利回り4%の物件を買う投資家が果たしてどのくらいいるでしょうか? 実際に大家業を営んでいる人は「新築ワンルームマンション」に手を出さないことからも、その答は明らかです。

 

しかも、これは新築時の家賃で計算した数字です。

 

賃貸の世界には「新築プレミアム」という言葉がある通り、新築で貸し出す場合は家賃にも付加価値が上乗せされるもの。入居者の入れ替えがあった場合に家賃が下げるのは避けがたく、その結果「収益還元法」による売却価格の査定はより厳しいものになっていきます。

 

「新築だから高く売れる」という営業マンには、ぜひその具体的な数字と根拠を示してもらってください。きっと感情論以上のものは出てこないはずです(笑)。


築年数だけでは売却価格は決まらない

繰り返しになりますが、将来の売却価格を予測するのは非常に難しいものです。

 

特に人口減少の段階に入った現在の日本では、あまり“キャピタルゲインありき”で不動産投資をするのはオススメできません。むしろ、「キャピタルロス(売却損)を想定した上でその間にどれだけインカムゲイン(家賃収入)を稼ぎ出すか」を考えたほうがよほど現実的と言えるでしょう。

 

もし今あなたが購入を検討している収益用不動産があるのであれば、「同じ地区」の「同じような間取り」の物件で「より築年数の古い部屋」の賃料を調べてみてください。その物件の家賃収入から「収益還元法」で売却価格の概算が計算できれば、キャピタルゲインあるいはロスのある程度の見当がつくはずです。

 

収益物件の価格を決めるのは、決して築年数だけではありません。極論すれば、いくら古い物件であっても「高い賃料がとれるものであれば物件価格は下がりにくい」と考えられるのです。

 

不動産業者の安易なセールストークを鵜呑みにするのではなく、自分の目で「物件の本当の価値」を見極めるようにしましょう。不動産投資家をやっていく上で、それは必ず必要となるスキルです。


(2016/06/15 文責:佐野純一)

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