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良い収益物件の見分け方とは? 〜出口戦略から逆算する物件選び〜

良い収益物件を見つけるためには?

「“良い収益物件”ってどうやって見分けるんですか?」

 

不動産投資コンサルも佳境に入ってくると、ご相談者からこんな質問が飛び出してきます。

 

もちろん「良い収益物件」は不動産投資家全員の最大の関心事。特にこれから不動産投資を始める方の口から、その質問が出るのは当然のことでしょう。

 

ただし、よく考えてみるとこの「良い」という言葉には様々な意味が込められています

 

注意しなくてはいけないのは、物件を売買する不動産業者にとっては「良い物件」でも、あなたにとってはそうでない可能性がある点です。

 

それでは「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー(FP)の視点で考えた「良い物件」とはどんなものなのか? 自ら賃貸経営を行う“現役大家FP”がコンサルタントの立場から「良い収益物件の見分け方」を解説します。


利回りだけに気を取られるな!

「あなたにとって“良い収益物件”とはどんな物件でしょうか?」

 

そう聞かれたらあなたはどう答えるでしょうか?

 

もちろん物件のあるエリアや駅からの距離も大事ですが、私の経験上、多くの方がこう答えると思います。

 

「それは“利回り”です」と。

 

世界中どこを探しても同じものが二つ存在しない。それが不動産という商品の大きな特徴です。言い方を変えれば、それだけ適正価格を決めるのが難しい商品でもあります。

 

そんな中で年間家賃を購入価格で割って求める「表面利回り」は、価格を求める上で大きな指標となります。当然利回りが高ければ高いほど運用効果を見込めるわけですから、それをもって“良い物件”と判断したくなる気持ちも分からなくはありません。

 

しかし、誤解を恐れずに言うのであれば、利回りでその収益物件の良し悪しを決めてしまうのはとても危険です。

 

なぜなら、利回りはあくまでも現時点での数字を表した「点」であり、不動産投資の本質は長い長い「線」だからです。


「点」ではなく「線」で考えよう

「賃貸経営はマラソンのようなもの」

 

ご相談にいらした方に私が口癖のように申し上げるセリフです。

 

不動産投資に長期間のアパートローンは付き物。例えば30年のアパートローンを組むのであれば、少なくとも30年間は返済が滞りなく行われるようにしなければ、安定した賃貸経営は望めません。

 

利回りとは、単純に「“現時点”での家賃」を「“現時点”の購入金額」で割っただけの数字です。

 

あくまでも“今”という点を示す数字であり、短距離競争の指標としては大きな意味を持ちますが、そのペースでマラソンを走れるかと言えば、それは全くの別問題です。マラソンにはマラソン用の長期的な戦略が必要となってきます。

 

残念ながら、ただ黙っていれば勝手に返済が進んでいくような物件は今の日本には存在しません。目先のことだけでなく、常に二手三手先を考えなければ「賃貸経営」という長いマラソンを完走することなどできないのです。

 

この「長期的な戦略」は人によって大きく異なります。その人の年齢や家族構成、現在の資産状況や今後のキャッシュフロー、そしてリスク許容度によって、その人なりのプランを描く必要があるでしょう。

 

そこに万人向けの「正解」はなく、「あなたにとって何が正しいか」を考えなくてはならないのです。


「建物の構造」と「築年数」に注目!

そうした長いスパンで不動産投資を考える時、実は「利回り」よりも注目していただきたい点があります。それは、「建物の構造」と「築年数」です。

 

具体的な例で考えてみましょう。

 

例えば、築30年の古い木造アパートを購入したらどうなるでしょう。建物自体は老朽化しているので相応の価格に抑えられる一方で、家賃は建物価格ほどは金額が下がりません。その結果、相対的に「利回りの良い収益物件」が生まれやすくなります。このように一般的には建物が古いと利回りは良くなる傾向にあります

 

“今”という「点」で考えれば利回りの高さは魅力ですが、このアパートを30年間のアパートローンを組んで購入したとなると話は変わってきます。

 

現実的に古い木造アパートで30年ローンが組めるかという問題もありますが、仮に組めたとしてもそのまま建物が30年間保つかどうかは大いに疑問です。

 

どこかの時点で大規模な修繕、あるいは建て直しの必要が生じてくるのは間違いありません。そこで大きなコストがかかってしまうようでは、当初数年間の利回りがいくらよくてもその後は収支は大幅に悪化してしまうでしょう。

 

「長期的戦略」として建て直しをプランの中にいれていないのであれば、いくら利回りが良かったとしても「30年間保たない物件」を選んではいけないのです。

 

長く保つ建物が戦略に合っているのであれば、RC造(鉄筋コンクリート造)という選択肢があります。但し、RC造(鉄筋コンクリート造)は木造に比べて建築費が高くなりますので、その分利回りは低くなる傾向にあります。

 

物件によっては毎月のアパートローンを返すのがやっとというような利回りも考えられるでしょう。それでは投資としての魅力がないと思う方がいらっしゃっても無理はありません。

 

しかしながら、こんなケースも不動産投資を使った「資産形成」と割り切ってしまえば見方が大きく変わってきます。

 

RC造(鉄筋コンクリート造)の建物はしかるべき管理さえすれば長く保ちますので、資産価値を維持することが可能です。例えば、親の代でアパートローンを返してしまうことで、子供に物件を資産として遺すという考え方もできるわけです。「子供に遺すための資産」を形成するのが目的ですので、今は利回りは低くて月々の儲けが出なくてもOKということです。


税金にも大きく影響する

また、「建物の構造」と「築年数」は賃貸経営にまつわる税金にも大きな影響を与えます。減価償却費を計算する「耐用年数」が異なってくるからです。

 

新築であれば、木造アパートの耐用年数は22年、RC造(鉄筋コンクリート造)のマンションであれば47年となります。

 

仮に両者の建設費が同じだとすれば、木造の方が一年間で計上できる減価償却費はRC造(鉄筋コンクリート造)の倍以上。減価償却費とは「実際に出ていかないが、経費として認められるお金」ですから、当然計上されている間はそれだけ高い節税効果が見込めます。

 

その反面、木造アパートはRC造(鉄筋コンクリート造)に比べ早々と減価償却費を使い切ってしまいます。そうなると計上できる経費が減ってしまうため、その分税負担が重くなってしまいます。状況によってキャッシュフローがマイナスになることもあり得るでしょう。

 

新築でない建物の場合は、減価償却費を計上できる期間がより短くなります。原則としては、建物が古いほどその期間が短くなりますから、税負担が増えるポイントもそれだけ早く到来することになります。

 

そうなった時の次の一手を予め考えておくことはとても重要です。その出口戦略によっては、一年あたりの減価償却費は少なくなったとしても長い期間経費に計上できる構造の建物を選んだ方が有効かもしれません。


あなたにとって「良い物件」とは?

こうして考えていけば、万人にとっての「良い収益物件」など存在しないことが分かります。

 

ファイナンシャルプランナー(FP)として私が不動産投資コンサルを行う時には、実際の物件を検討する前に長い時間をかけて「その人にとって良い収益物件とはなにか」を検討することにしています。

 

その人の年齢や家族構成、あるいは今の資産状況や今後のキャッシュフローによって、そしてなにより“不動産投資のゴール”をどこに設定するかによって、「良い収益物件」は大きく変わってきてしまうからです。

 

自宅の場合も同じことが言えますが、不動産物件を見て回るというのはそれなりの重労働です。時間もかかりますし体力的な負担もかなりのものになります。

 

だからこそ、無闇に物件を探し始める前に、きちんと自分の方針を考えることで無用な消耗を避けることができます

 

不動産投資に興味を持った方がすぐに物件を探したくなる気持ちもよく分かりますが、「急がば回れ」の言葉があるように、まずは“長期的な視点”で“大きな枠組み”をぜひ考えてみましょう。

 

後から振り返ってみれば、結局はその作業が不動産投資の「成功の第一歩」となるはずです。


(2016/08/24 文責:佐野純一)

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