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「個人事業主」と「不動産投資」の相性は? 〜将来の不安解消のために〜

不動産投資はサラリーマンのためのもの?

「個人事業主」と「不動産投資」と聞くと、もしかしたら奇異な組合せに感じる方もいらっしゃるかもしれません。

 

不動産投資本などによく登場する「サラリーマン大家」という言葉に代表されるように、一般的には「不動産投資とは会社員がやるもの」というイメージが強いからです。

 

しかしながら、私のところに不動産投資のご相談にいらっしゃる方の中には、自分で商売をしている自営業の方や、会社に属さずに仕事をしているフリーランスの方も少なからずいらっしゃいます

 

その方たちはどんなお考えで不動産投資に興味をお持ちになり、不動産投資によってどんなことをしたいと考えているのでしょうか。

 

そして、本当に不動産投資はサラリーマンのための運用方法なのでしょうか。

 

今回は“現役大家”のファイナンシャルプランナー(FP)が、「個人事業主」と「不動産投資」の理想の関係を考えてみたいと思います。


個人事業主が不動産投資に興味を持つ理由

一口に「個人事業主」といっても、その形は様々です。 

 

個人経営でお店を構えている方もいれば、フリーランスとして著作業や編集者をしている方もいらっしゃるでしょう。私が以前働いていた映像業界では、監督やカメラマンなどの技術職として自らの生計を立てている方がたくさんいました。

 

私の経験上、そうした個人事業主の方が不動産投資にご興味を持つ大きな理由の一つは、「将来への不安」です。

 

特に「今は収入があって蓄えもできてるけど、将来はどうなるか」という不安は、個人事業主であればどなたにでもでもつきまとうものでしょう。

 

怪我や病気に対する備えは、ある程度生命保険でもカバーはできるかもしれません。しかし、将来的に収入自体が減ってしまうことに対しては、保険は役に立ちません。事故などの外的要因がある場合を除き、保障の対象にならないからです。

 

「もし将来仕事が減って収入が落ちてしまったら…」
「もし体力的に今のような仕事が続けられなくなってしまったら…」

 

そうした不安に対する解決策として、不動産投資にご興味を持つ個人経営やフリーランスの方は多くいらっしゃいます。


自営業と不動産投資の相性は?

では、本当に不動産投資はそうした将来の不安に対する答えになってくれるのでしょうか?

 

もちろん最終的にケースバイケースで検討する必要がありますが、一般論で考えれば、不動産投資には個人事業主が求めている特性が2つ備わっていると言えます。

 

一つ目は、「本業と両立できる手離れの良さ」です。

 

よく言われる「家賃収入=不労所得」という考え方は、私は日頃から全力で否定しています。なにも考えない、なにも行動しない大家はこれからの時代生き残っていけないと考えているからです。

 

一方で、一度形ができてしまえば他の仕事に比べてより手間がかかるという類の仕事でないのもまた確かです。生みの苦しみはありますが、軌道に乗せてしまえば本業との両立は十分に可能でしょう。

 

二つ目は、なんと言っても「賃貸経営がもたらす安定感」です。

 

毎月決まった家賃をもたらしてくれる賃貸経営では、個人経営店舗のように毎月の売り上げが大きく変わることはありません。もちろん空室リスクについては対処が必要ですが、長いスパンで見ても急激に売り上げが落ち込む可能性は少ないと言えます。

 

不動産投資は他の投資手法に比べて爆発的な利回りを期待することはできませんが、逆に抜群の安定感を誇ります。これこそ個人経営やフリーランスの不安定さに悩む方にとってはなによりのメリットでしょう。

 

この2つの特性を考えれば、「個人事業主と不動産投資の相性は良い」と考えてもいいはずです。


個人事業主の前に立ちはだかる壁

ただし、実際に個人事業主が不動産投資をしようと考えた時、そこに立ちはだかる大きな壁があります。

 

その壁とは、そう、「融資の難しさ」です。

 

本来であれば、収益物件のローンは家賃収入で返していくもの。事業計画が十分に成り立つ優良物件であれば、所有者の職業は関係ないはずです。

 

ところが、金融機関はそうは考えません。融資に関して言えば、自営業者はどうしても会社員より不利になります。

 

個人事業主の場合、所得税の関係もあり確定申告の所得を少なめに計算するのが一般的です。そのため申告した所得と実際のキャッシュフローが大きく異なるケースが多く見受けられます。「キャッシュフローはあるが納税額は少ない」という形が、自営業者にとって一種の理想でしょう。

 

しかし、金融機関が融資審査時に見るのはこの申告した所得の部分です。そうなると仮に世帯としては同じようなキャッシュフローであっても、審査対象となる所得は会社員より少なくなってしまい、その結果融資可能額を低く見積もらざるを得なくなってしまうのです。

 

もう一つ、「収入の不安定さ」も審査を厳しくする理由になります。

 

一般的な会社員であればよほどのことがない限り大きく収入が減ることはありませんが、自営業は違います。

 

いつ何があるか分からないのが自営業の宿命。その分、金融機関が審査する目が厳しくなったとしても、ある意味仕方がないことと言えるでしょう。

 

こうして考えると、個人事業主にとって不動産投資とは「実行すれば効果があるものだけど、実現が難しい」と言えるのかもしれません。


まず「資産形成」であることを認識せよ!

それでは個人経営やフリーランスの方が不動産投資を実行し、なおかつ成功させるためにはどうすればいいか。そのポイントは、実は「不動産投資の始め方」にあります。

 

個人事業主が不動産投資を始める時に大切なこと。

 

それは「資産形成コースであることを認識する」ということです。

 

既に所有している土地や資産を活用して家賃収入を得るのが「資産運用コース」だとすれば、長い時間かけて「家賃収入」という“他人のお金”で不動産という資産を形作っていくのが「資産形成コース」です。

 

この両者の違いを認識せず、「資産運用コース」だと思って始めから家賃収入を無駄に使ってしまっているようでは、将来の成功は遠のくばかりです。本業と同じように賃貸経営も一つの事業として捉えることが始めの一歩でしょう。

 

さらに個人事業主の場合、賃貸事業の収支計画はよりシビアに考えるべきです。いざと言うときに安定した給与収入で補填するという考え方ができないのですから。

 

サラリーマン大家の中には頭金なしで不動産投資を始める方もいますが(それが正解だとは私は思いません、念のため)、自営業者にとってはその考え方はリスクが大きすぎます。

 

まずは十分な初期費用を用意し(そうすることによって融資条件も緩和されます)、さらに状況によっては追加資金の投入によって賃貸事業の安定化を図る必要も出てくるでしょう。

 

そもそもの目的を考えれば、不動産投資のメリットである「安定感」に焦点を当てた経営方針も十分にあり得るはずです。

 

もちろん、時間を有効に使うことも大切です。

 

繰り返しになりますが、「家賃収入」という“他人のお金”を使って「不動産」という“自分の資産”を作るのが「資産形成コース」です。時間を味方につけられたのなら、“他人のお金”を利用する時間が長くなるということですから、その効果はもっと高くなります。


モデルケースで考えてみよう

具体的なモデルケースで考えてみましょう。ご相談者はこんな方です。

 

《Aさん 35歳男性 お子さん1人の3人家族》
・職業
映像作家(演出家、映像監督)
事業所得1000万円 現在の貯蓄2000万円
・目的
不規則で体力的な消耗の激しい職業なので、55才以降は仕事量を減らしたい。不動産投資でその分の収入を得たい。

 

Aさんの不動産投資方法

物件種別…一棟アパート
物件価格…7000万円(頭金1000万円、アパートローン6000万円)
家賃収入…年間500万円(表面利回り 7.1%)
運用方針…家賃収入はそのまま借入返済に充て、20年間でのローン完済を目指す

 

Aさんの20年後

20年間はこれまで通りのペースで映像作家を続け、生活費・教育費・住宅費は本業からの収入で賄ってきた。一方、家賃収入はそのまま繰り上げ返済したため、当初25年間で組んだアパートローンを20年間で完済。

 

アパート購入時に比べ家賃は10%下がったが毎年の450万の家賃が確保できたため、映像作家としての仕事は約半分にセーブ。今後も体に負担がかからない程度に調整しながら、長く仕事を続けようと考えている。

 

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20年後の状況によっては、今後の展開に様々なバリエーションが考えられます。

 

購入した物件の築年数によっては建直しをした方がいいケースもあるでしょう。あまりコストをかけずに立て直せば、土地が自分のものになっている分だけ融資条件も有利になり、収益物件としても高い利回りを期待できます

 

逆にコストをかけて長く持つ建物を建ててお子さんに資産を残すという選択肢もあります。月々の手取りは少なくなってしまいますが、長く続く「キャッシュフローの仕組み」を子供に遺してあげることができます

 

本業が順調に行けば、さらなる追加投資も可能かもしれません。

 

追加投資も「アパートローンを早く返済する」「建直しの資金を投入する」「追加で収益物件を購入する」等、いくつもプランが考えられます。

 

本業の状況やそれにまつわる所得税のこともありますので、初めから追加投資ありきで考える必要はありませんが、オプションとしてこれらの選択肢を持っておけば可能性はさらに広がります。


将来の不安をなくすためには?

「時は金なり」という言葉通り、運用には「時間という要素が非常に重要」となります。

 

例えばAさんのような運用をリタイアを目前として始めても、良い結果は出ません。運用の期間が短いため、いわゆる「レバレッジ効果」が得られないからです。

 

ましてや資産形成コースの賃貸経営は、「借入金(アパートローン)」という“他人のお金”を「家賃収入」という“他人のお金”で返していくという極めて特殊な運用方法となります。

 

運用の安定性を高めレバレッジ効果をきちんと自分のものとするには、時間を味方につけたキチンとした収益計画を立てることが大事なポイントです。

 

漠然とした将来の不安はただ放っておいても解決しません。不動産投資が全ての方にとっての正解になるとは限りませんが、「自分にとっての解決策となるのか」をぜひ一度考えてみてください。


(2016/12/14 文責:佐野純一)

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