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レバレッジ効果は諸刃の剣 〜フルローン信者が突き進む破滅への道〜

「レバレッジ効果」を過信すると大変なことに…

不動産投資を語る上で「レバレッジ効果」を外すことはできないと言っていいほど重要な要素です。中には不動産投資でもレバレッジを使わない方法もありますが、私自身もレバレッジ効果を使ってこそ不動産投資はその真価を発揮すると考えています。

 

しかしながら、実際にご相談にいらっしゃる方の中には、レバレッジ効果を勘違いしている、あるいは過信しているケースも少なからず見受けられます

 

確かに、レバレッジ効果は不動産投資の肝とも言える存在。

 

書店では「ローンは借りられるだけ借りよう」という内容の不動産投資本も見受けられ、いわゆる「フルローン信者」を増やしていますが、果たしてレバレッジ効果とは本当にそんなに良いものなのでしょうか。

 

私の口癖は「全てのものにはメリットとデメリットがある」。もちろん、レバレッジ効果もその例外ではありません。

 

今回は改めて不動産投資におけるレバレッジ効果を考えてみましょう。


「レバレッジ効果」をおさらい!

まずは、レバレッジ効果のおさらいです。

 

レバレッジとは英語で「梃子(てこ)」のことを意味します。

 

ご存知の通り、梃子の原理を使えば少ない力で大きなものを持ち上げることができます。

 

この時、支点から自分の側の長さが長ければ長いほどその力は大きくなります。言い換えれば、大きな梃子を使うほど同じ力でより重いものを持ち上げられるということです。

 

この梃子の原理を運用の世界に持ち込んだらどうなるのか。具体的な例を見てみましょう。
(分かりやすくするため、今回は税金等のその他の要素は考慮しないものとします)

 

例えば、年利5%の運用商品があったとします。年利5%ですから100万円を預ければ、当然一年後に105万円になって返ってくるはずです。

 

これを900万円のお金を借りてきて、自己資金100万円と合わせて1000万円の元手で運用したらどうなるでしょう。

 

同じく年利は5%ですから1000万円は一年後に1050万円となります。増えた50万円のうち仮に40万円を借入返済に使ったとしても手元には10万円が残ります。

 

 
同じ年利5%の運用商品を使ったのに借入をした場合は倍の結果が得られることになります。商品としての利回りは5%でも、自己資金100万円を基準に考えれば10%の利回りで運用できたのと同じ結果となるのです。

 

これが「レバレッジ効果」です。

返済額を具体的に考えると…

こう書くと「レバレッジ効果」は非常に良いものに思え、フルローン信者が増えるのも無理がない話かもしれませんが、この具体例には実は落とし穴があります。

 

そのポイントは「年間40万円の借入返済額」です。

 

50万円の利益の中から8割にあたる40万円を返済に充てていることを考えると借金をキチンと返しているように思えますが、実際にどんなローンを組めば900万円の借入金が年間40万円の返済額となるのでしょうか。

 

言うまでもなく、ローンの毎月の返済額は「借入金額」「金利」そして「期間」で決まってきます。計算の一例ですが、毎年の返済額を40万円にするには次のようなローンを組まなくてはなりません。

 

・借入金額900万円
・金利2%
・返済期間30年間

 

この数字を見て、あなたはどう感じたでしょうか? 何か違和感を感じた方はお金に関してなかなか鋭い感性をお持ちだと思います。

 

その違和感の正体は、実は「返済期間」にあります

 

借入金額の900万円も金利の2%もそれほど非現実的な数字ではありません。しかしながら、返済期間の30年間はこれはある種のファンタジーです。

 

「そんなこと言ったって、住宅ローンは最長35年組めるじゃないか」とおっしゃる方、ごもっとも。

 

ただし、住宅ローンはある意味で最も優遇されたローンであることを忘れてはいけません。個人の方が給与や事業所得を原資とし、さらに不動産という担保を金融機関に差し出すからこそ、あの住宅ローンの形が成り立つのです。

 

試しに「資産運用するから30年ローンを組みたい」と金融機関に言ったら、担当者はどんな顔をするでしょうか。きっと体良く追い返されるのオチだと思います。

 

事実、資金使途を問わず担保も提供しない、いわゆる「フリーローン」はどんなに長くても10年間が限度です。金利も4%程度が最低基準とされていますし借入の上限も700万円ぐらいが一般的ですから、これでは先ほどの例のようなレバレッジ効果を得ることは到底できません。

 

「低金利」で「長期間」ローンを組めることがレバレッジ効果の最低条件なのです。

その利回りいつまで続くの?

「だから担保が提供できる不動産投資ではレバレッジが重要なんだ」と思った方もいらっしゃるでしょう。

 

まさしくその通りですが、一方でその考え方は「レバレッジ効果の良い部分しか見ていない」という言い方もできます。

 

ローンを「長期間」「低金利」で組むことができたとしても、それだけでは効果は半分です。今度は商品を「長期間」「高い利回り」で運用することが大前提となってくるからです。

 

よく私は「賃貸経営は点ではなく、線で考えましょう」というお話しをします。

 

長丁場となる不動産投資では、いくら今が良くても成功とは言えません。しっかりとした出口戦略が描けてこそ、成功への道標となるのです。

 

レバレッジ効果にも同じことが言えます。今後の金利がどうなるのか、利回りはどう推移していくのか、予め想定しておく必要があります。

 

上記の例に従って、900万円のアパートローンを組んで1000万円の中古ワンルームを購入したとしましょう。

 

当初の利回り5%、金利2%のうちは50万円の家賃収入に対し40万円の返済で済みますから、しっかりレバレッジが効いている状態です。

 

これが、購入から5年後に利回りが0.5%下がり金利が1%上がったとしたらどうなるでしょうか。

 

家賃収入は45万円となり借入返済額も約45万円となりますから、この時点でレバレッジ効果は消滅してしまいます。

 

いえ、もし借入をせずに100万円を4.5%で運用していたら4.5万円にはなるはずですから、不動産という資産がしっかり残らないのであればレバレッジ効果はむしろマイナスに働いていることになるのです。


「レバレッジ効果」は諸刃の剣!

全てのものにはメリットとデメリットがある。その意味がお分かりいただけたでしょうか。

 

レバレッジ効果は言わば「諸刃の剣」。うまく使いこなせれば大きな武器になりますが、失敗すれば自分に向かって跳ね返ってきます

 

そう考えると、レバレッジ効果を狙ってあまりに「大きな梃子」を使うのも考えものです。

 

ワンルームマンション投資をしてうまくいかずたとえ毎月1万円の持ち出しになったとしても、給与などの他の収入から補填すればなんとかなるかもしれません。

 

それが10倍の借入をしてアパート1棟を購入したり、30倍のローンを組んでマンション1棟を買った場合はどうなるでしょうか。

 

よほど高所得の方でもない限り、他の収入から補填するのは難しいでしょう。その意味では、自分の身の丈にあったサイズの梃子を使ってレバレッジ効果を狙うという考え方だって十分に成り立つのです。

 

不動産投資に使う梃子がどのくらいの大きさが手頃なのかはその人によって大きく変わってきます。収入や現在の資産、ライフプランから考えた追加できる運用資金によっても違いますし、そもそもの運用目的やリスク許容度によっても変化してくるでしょう。

 

また、時間はかかりますが少しずつでも賃貸経営を続けていくことによって自分が使いこなせる梃子は大きくなっていきます。手元の資金がそれほど増加しなくても、不動産という資産が増えていくからです。

 

始めから大きな梃子を使って勝負に出るのか、それとも使いやすい手頃のサイズの梃子を使うのか。

 

不動産投資本や不動産業者の派手な宣伝文句に踊らされず、自分に手に馴染むぴったりな梃子を探してみてください

(2017/01/11 文責:佐野純一)

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