不動産投資/アパート経営のご相談はFPグリュックへ!

家賃収入の“最大公約数”とは 〜家賃は「相場」で決まらない?〜

家賃ってどうやって決めたらいいの?

「家賃の設定はいくらにすれば良いでしょうか?」

 

賃貸経営のご相談の時によくお客様からこんな質問を受けます。

 

実際にやってみると、世の中で言われるような“不労所得”ではなく、多くの“経営的判断”が求められる賃貸経営。

 

中でも「自分が持っている部屋にいくらの家賃をつけるか」は、非常に重要で、なおかつとても難しい判断です。

 

なぜでしょうか?

 

実際に大家の経験のある方であれば分かるはずです。そう、不動産とは「この世の中に同じものが二つとない商品」だからです。

 

例え全く同じ間取りだったとしても階数や向きが違えばそれは同じものではありません。100個部屋があれば、100通りの家賃設定があると言っても過言ではないのです。

 

「自分の部屋を1円でも高く貸したい!」

 

それは全ての大家さんの願いかもしれません。しかしながらその一方で、

 

「家賃設定が高すぎて空室が続いたらどうしよう…」

 

と不安に思う方も多いはずです。

 

大家にとってどんな家賃設定がいいのか?

 

現役大家であり、“お金の相談のプロ”FPでもある私が、家賃設定の秘訣をお教えします。


大家にとって本当に大事なこと

あなたが自分の部屋の家賃を決める時、一番初めに参考にするのなんでしょうか?

 

ほとんどの場合は近くにある似たような物件の家賃が比較対象となるはずです。

 

こうしたいわゆる「競合商品」の価格設定を元に自分の商品の価格を決めるのは、なにも家賃に限らずどんな商品でも行われている、ごく自然な行為です。

 

家賃の場合はそれが「相場」と呼ばれるもので、物件検索サイトを見ればエリアや駅ごとに間取り別の家賃相場が載っています。

 

「それなら相場と同じぐらいの家賃設定をすれば大丈夫だろう」と考える方もいるかもしれませんが、それは少々早計です。

 

思い出してください。不動産とは「この世の中に同じものが二つとない商品」だということを。

 

そんな特殊な商品である不動産にとって、賃料の相場はあくまで“相場”。実際のところ、参考程度にしかなりません。本当に自分の物件の適正家賃を知りたいのであれば、ぐるっと180度考え方を変えてみる必要があります。

 

改めて考えてみましょう。

 

あなたにとって大切なのは「できるだけ高い家賃で部屋を貸すこと」でしょうか?

 

私はそうは思いません。

 

大家にとって本当に重要なことは「高い家賃で貸すこと」ではなく、「年間を通して1円でも多くの家賃収入を得ること」ではないでしょうか。

 

「えっ? それって同じことじゃないの? 高い家賃で貸せたら年間の家賃収入だって多くなるに決まっているでしょ」とおっしゃる方もいらっしゃるでしょう。

 

一見同じことに見えるこの両者は、実はまったく違うものです。そして、その違いこそがあなたの物件の適正家賃を決めるカギとなるのです。

 

私はこれを「家賃の最大公約数」と呼んでいます。


“家賃の最大公約数”を目指せ!

もし、あなたが自分の物件をどうしても相場より高く貸したいのであれば、そんな家賃設定をしたって構いません。

 

いつの日かきっとその物件を気に入ってくれる人が現れるはずです。

 

ただし、それがいつになるかは分かりません。1ヶ月後かもしれないし3ヶ月後かもしれません。もしかしたら、半年経っても借り手が現れない可能性もあります。

 

「それでは困る。一刻も早く部屋が埋まって欲しい」と思うのであれば、逆に相場よりぐっと低い家賃設定にしてみればよいでしょう。

 

極端な話、相場の7割程度の家賃であればすぐに入居者が決まってもおかしくありません。

 

こう考えれば分かるように、「家賃設定」と「空室期間」はお互い裏表の関係にあります。言い方を変えれば、「家賃下落率」と「空室率」は反比例すると言えるでしょう。

 

家賃を下げたくなければある程度空室期間が長くなることを覚悟して募集しなくてはなりませんし、反対に空室期間を短くしたければ家賃設定を抑えるという手段が有効だからです。


どっちの家賃設定が正解?

インターネットや不動産投資指南本ではよく「相場より高い家賃で貸せた!」というような宣伝文句や自慢話を耳にします。

 

しかしながら、もう皆さんは「高い家賃で貸す」ことが必ずしも最善の策ではないことをお分かりのはずです。具体的な数字で考えてみましょう。

 

例えば、相場の家賃が70,000円の部屋があったとします。これまで住んでいた人がその年の12月末で退去することになり、大家さんは新しく入居者の募集を始めました。

 

Aさんはこの部屋をなるべく高い家賃で貸したいと思い、相場より5%ほど高い73,000円で募集を開始しました。

 

1〜2月は反響が少なかったものの、企業の異動や学校の入学などで引越しが活発になる3月に無事に次の入居者が決まり、4月からの入居となりました。

 

一方、Bさんはなるべく空室期間を短くしたいと考え、相場より2000円安い68,000円で募集を始めました。

 

すると退去後まもなく申し込みがあり、2月から賃貸契約が発生することになりました。

 

Aさんの家賃設定「73,000円」とBさんの家賃設定「68,000円」。両者の差は5,000円もあり、一ヶ月分の家賃としてはかなり大きな開きがあります。

 

高い家賃で貸すことが全てであれば、当然Aさんの方が良かったということになりますが、果たして本当にその通りでしょうか。

 

大事なことなのでもう一度言います。

 

大家にとって本当に重要なことは「高い家賃で貸すこと」ではなく、「年間を通して1円でも多くの家賃収入を得ること」です。

 

Aさんがその年に得た家賃収入は「73,000円×9ヶ月(4〜12月)=657,000円」。

 

それに対して、Bさんがその年に得た家賃収入は「68,000円×11ヶ月(2〜12月)=748,000円」になります。

 

なんと月額の家賃が5,000円も低いBさんの方が、年間としては91,000円も多く家賃収入を手にしていることになるのです

 

「そんなこと言ったって、ずっと長く貸していればいずれAさんが逆転するでしょ?」とおっしゃる方ごもっとも。

 

ただし、2ヶ月早く賃料が発生しているBさんのアドバンテージは136,000円。

 

この差を月々5000円の差額で埋めるためには単純計算して28ヶ月以上の期間が必要です

 

28ヶ月といえば2年4ヶ月。通常の賃貸契約が2年毎の更新ですから、初回の契約中にはAさんは逆転できないという計算になります。

 

それでも本当にAさんの家賃設定が正解だったのでしょうか?

家賃にもセール価格がある?

Bさんが家賃設定をする際に、相場より安くしないまでもせめて相場の70,000円で募集をかけるという選択肢はあったはずです。

 

そうしなかったのは、Bさんがこれまでの経験から「家賃にもセール期間があること」を知っていたからに他なりません。

 

いわゆる入居の旬である3月までに次の入居者を決めるには、相場よりも安い価格設定で募集をかけたほうが効率的だと考えたからです。

 

「家賃にセール価格なんてあるの?」

 

大抵の方はそう思うかもしれません。

 

大家にとって自分の部屋はれっきとした一つの“商品”です。

 

様々な商品にそれぞれの旬があるように(例えばアイスなら夏、鍋なら冬というように)、家賃にも「旬」があります。旬ではない季節に値下げやキャンペーンを行うのはどの商品も一緒です。家賃だけが例外と考える方がむしろ不自然でしょう。

 

旬でなければ家賃にセール価格を設定するやり方だってあってもいいはずです。

 

仮にわずかな金額の差でその部屋の空室期間が一ヶ月のびてしまった場合にどうなるかは、上の例からも明らかです。


空室率50%のアパートが満室になったお話

実際に私のところにご相談いただいた中にこんなケースがありました。

 

物件は築10年を超えたアパートです。新築当初は順調でしたが、5年ほど経ったところで複数戸の法人契約が解約になったことで一気に空室が増えてしまいました。

 

他の入居者の手前もあり現状の家賃を維持しようとした結果、空室率は上がる一方。相談を受けた時には10室中5部屋が空いている状態で、空室率はなんと50%となっていました

 

平均の家賃を6万円として入居しているのは5部屋ですから、家賃収入は月に30万円、年間で360万円という状況です。

 

ご相談を受けて検討した結果、立地条件やマーケットなどから考え、現在の家賃設定が少し相場を上回っていると考えました。

 

空室が一つや二つであれば家賃を相場に合わせて様子をみる方法もありましたが、既に空室率が50%の状態。

 

部屋を探している人の気持ちを考えても、半分の部屋が空いているアパートには心理的抵抗が大きいと思われますので(売れ残り商品の山に目がいかないのと同じです)、ここは思い切って家賃を相場の70%まで下げることにしました。

 

その結果、入居の旬ではなかったにも関わらず、3ヶ月かけて残りの5部屋が埋まり無事に「満室」となりました

 

家賃収入は月額で51万円、年額としては612万円にまで達したのです。

 

実は相談者の方は当初大幅な家賃の値下げには反対でした。

 

入居者が決まった時に家賃収入が下がることももちろんですが、既に入居している方から「ウチの家賃も下げてくれ!」と言われる可能性を考えていたからです。

 

その心配自体は当然と言っていいでしょう。ただし、私の経験上、既に入居している人が自分のアパートの家賃を常にチェックしている確率は高くはありません。そのことをお話した上で相談者の方にこう申し上げました。

 

「もし家賃を下げてくれと言われたら、下げてあげればいいんです」

 

確かに今6万円の家賃収入がある部屋が30%も家賃が下がってしまったら大家にとって痛手です。

 

ただ、それでも満室にしたほうが良いのです。

 

なぜなら元から入居者のいた5部屋を全て70%の家賃にしたとしても(そうなる可能性は低いですが)。月額家賃収入は42万円、年間では504万円になるからです。これは当初の家賃収入360万円の40%増の金額になります。

 

お分かりいただけたでしょうか?

 

「むやみに高い家賃設定をするのではなく、空室率を睨みながら、年間の家賃収入が最大になるように調整をする」

 

これが私がいう“家賃の最大公約数”です。


大家の経験値がモノを言う!

正直に言うと、この“家賃の最大公約数”を目指すのはそれほど簡単ではありません。

 

一年を通してマーケットの動きを体感的に覚えたり、自分の物件のベースとなる家賃設定を見極めるにはある程度の大家としての経験が必要です。

 

お客様からのご相談を受けてよく感じるのは、「空室に悩んでいる大家さんは自分の物件をよく知らないことが多い」ということ。自分の持っている物件の何が強みで何が弱点なのかを把握していなかったり、空室の清掃状態のチェックを怠っていたりすることもあります。

 

そのような状態では、自分の物件の適正家賃を見極めることなど到底できません。

 

また、その方の賃貸経営の状態によっては、「安い家賃ですぐに入居者を決めた方がいいのか」、それとも「高い家賃設定で待ちの姿勢をとった方がいいのか」の判断も変わってきます。

 

常に自分の物件の状況、賃貸経営の収支、マーケットをチェックしている大家さんだけが最終的な勝者となれると言ってもいいでしょう。

 

私が口癖のようにいう「大家業は不労所得でない」という言葉は、そんな意味も込められているのです。

(2017/07/12 文責:佐野純一)

関連テーマのページ


〜マネー設計が開く、幸運のトビラ〜

「ファイナンシャルプランナーって何をする人なんだろう?」
「興味はあるけど何を相談したらいいか分からない…」
「どんなことができるのか、まずはちょっと話を聞いてみたい」

 

そんなあなたのために“初回無料相談”を実施中です。

 

 

実際にコンサルティングをご利用いただいた
お客様の声をご紹介しています。

 

 

 

よく読まれている人気記事



関連ページ

あっという間に「資産」が増える? 〜業者の謳い文句に騙されるな〜
不動産投資の煽り文句としてよく使われる「あっという間に“資産”が増える!」という言葉。これは“資産”という言葉を使ったある種のトリックです。自ら賃貸経営を行う「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、資産の本当の正体に迫ります。
「利回り」の数字に騙されるな! 〜魅力的な数字の裏に潜む罠〜
運用において「利回り」は大きな要素ですが、不動産投資における利回りにはいくつかの種類があります。その違いと理解していないと「思ったより儲からないな…」という事態になりかねません。自ら賃貸経営を行う「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、不動産投資の利回りを解説します。
サブリースのデメリットとは? 〜業者の都合で大家が損をするワケ〜
「安心」が謳い文句のサブリースに騙されて失敗する人が後を絶ちません。冷静に考えれば、その構造自体に大きな落とし穴があるのがわかるはず。自ら賃貸経営を行う「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、サブリースのデメリットを解説します。
新築ワンルームマンションはなぜ失敗するのか 〜不動産投資デメリット総まとめ〜
新築ワンルームマンション投資で失敗する人は後を絶ちません。不動産投資で失敗する典型的な例とも言えるこの商品。自ら賃貸経営を行う「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、新築ワンルームマンション投資の5つのデメリットを徹底解説します。
「金持ち父さん」は不動産投資本ではない 〜著名本から垣間見える真実とは?〜
「金持ち父さん」を読んで不動産投資を志したという人に出会うことがあります。しかし、あの本は本当に不動産投資を勧めているのでしょうか。自ら賃貸経営を行う「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、不動産投資家としてあの著名本の内容を解説します。
不動産投資は「自分年金」になるのか? 〜ハッピーリタイア目指すためには〜
“老後不安”が叫ばれる中、賃貸経営によって「自分年金」を生み出そうとする動きが盛んです。不動産投資は本当にハッピーリタイアのための最適な手段なのでしょうか? 自ら賃貸経営を行う「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、不動産投資やアパート経営のホントのところをお教えします。
「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」 〜目的に合わせた使い分け方法〜
「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」。不動産投資には2種類の利益が存在します。どちらをより重視するかであなたの不動産投資の方法は変わってきます。自ら賃貸経営を行う「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、その違いと考え方を解説します。
不動産には4つの価格がある 〜あなたが知りたい値段はどれ?〜
一般的に「価格付けが難しい」とされる不動産。そんな不動産には「4つの価格」があると言われています。その違いとはなにか? 自ら賃貸経営を行う「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、不動産の値段の決まり方を解説します。
収益物件の価格はどう決まる? 〜契約前に知っておきたい物件価格の求め方〜
不動産投資が失敗する大きな原因の一つが「売却損(キャピタルロス)」です。収益物件の値段とはどうやって決められるのでしょうか。それを知れば、不要な「売却損」を防ぐことができます。自ら賃貸経営を行う「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、収益物件の価格付けを解説します。
良い収益物件の見分け方とは? 〜出口戦略から逆算する物件選び〜
賃貸経営を目指すものであれば、誰でも良い収益物件に巡り合いたいもの。しかし、「良い物件」とは誰にとっても同じではありません。自ら賃貸経営を行う「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、“あなたにとって良い物件”とは何かを解説します。
実録!投資用マンション勧誘電話 〜敵を欺くにはまず味方から?〜
悪評高い新築ワンルームマンションの勧誘電話。無謀にも「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー(FP)に挑戦してきた担当者がいました。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その実態を報告します。
「個人事業主」と「不動産投資」の相性は? 〜将来の不安解消のために〜
不動産投資はサラリーマンのもの。そんな声がよく聞かれます。それでは本当に「個人事業主」と「不動産投資」は相性が悪いのでしょうか? 自ら賃貸経営を行う「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、個人事業主が行うべき不動産投資を解説します。
レバレッジ効果は諸刃の剣 〜フルローン信者が突き進む破滅への道〜
「レバレッジ効果」は不動産投資の重要な要素。うまく使いこなせれば大きな武器になりますが、逆に過信すると“巨大な敵”となって大家に襲い掛かってくることも。自ら賃貸経営を行う「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、そうならないための対策を解説します。
賃貸経営で「セミリタイア」は可能か 〜サラリーマン大家が取るべき2つの方法〜
サラリーマン大家であれば誰でも家賃収入で「セミリタイア」を夢見ることでしょう。そういった成功談はよく耳にするけれど、果たして本当にそんなことが可能なのでしょうか? 自ら賃貸経営を行う「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、現実的な数字を使って解説します。
その空室対策、間違えていませんか? 〜賃貸経営改善のためにできること〜
「空室」は賃貸経営の最大の敵! これは全ての大家にとっての真理といえるでしょう。本当に効果的な「空室対策」とはどのように考えればいいのでしょうか。自ら賃貸経営を行う「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、空室対策のポイントを解説します。
“お宝物件”は本当に存在するのか? 〜不動産投資の前に知っておくべきこと〜
「お宝物件」と聞くと胸躍る方もいるでしょう。しかし、そんな夢のようなお宝物件は本当に存在するのでしょうか? そして、あるとしたらどこにあるのでしょうか? 自ら賃貸経営を行う「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、お宝物件の正体を解説します。
不動産投資の上手な始め方 〜9割の人がスタートで失敗するワケ〜
世間からの注目が高い不動産投資。賃貸経営に興味を覚える人多い一方で、あまり成功したという話は聞きません。それもそのはず、実は不動産投資は9割の人がスタートで失敗すると言われています。「“お金の相談”の専門家」である「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、その理由を解説します。
アパートの売り方ご存知ですか? 〜収益物件を上手に売るためのコツ〜
「不動産を売るなら今!」と、収益物件売却を検討している方も多いはず。しかし、収益物件には収益物件なりの“売り方のコツ”があるのをご存知でしょうか? 「“お金の相談”の専門家」である「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、あなたの物件の売り方を解説します。
「不動産投資」と「賃貸経営」の違いは? 〜二つの言葉にみる大家業の本質〜
「不動産投資」と「賃貸経営」。混同されて使われることの多いこの二つの言葉は、実は似て非なるもの。“お金の相談”の専門家」である「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」が、この二つの言葉を比較しながら“大家業の本質”に迫ります。
「かぼちゃの馬車」の魔法が解けたワケ 〜“高利回り”に潜む罠とは?〜
「かぼちゃの馬車」のブランド名で急成長したシェアハウスの運営会社が事実上活動停止となり、オーナーが悲鳴を上げています。不動産投資家の夢を乗せて走るはずの「かぼちゃの馬車」の魔法はなぜ解けてしまったのか。自ら賃貸経営を営む「現役大家ファイナンシャルプランナー(FP)」がその理由を解説します。
なぜ芸能人は賃貸経営をするのか? 〜彼らが“現状の先”に見ているもの〜
不動産投資をしている芸能人がメディアに登場することがあります。華やかな世界にいる彼らが、なぜ「賃貸経営」というある意味地味な商売に興味を持ったのでしょうか? 自ら賃貸経営を行う「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー(FP)が、その理由を解説します。
アパート経営をやめたい人が急増中? 〜「正しい大家のやめ方」お教えします〜
「アパート経営をやめたい」。“不動産投資ブーム”と言われる一方で、実はそう考えている人も少なくありません。人も羨む大家業に何が起こったのか? 自ら賃貸経営を行う「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー(FP)が解説します。

ホーム RSS購読 サイトマップ
TOP プロフィール/ご挨拶 料金体系について 面談場所について ご相談事例 お客様の声