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「不動産投資」と「賃貸経営」の違いは? 〜二つの言葉にみる大家業の本質〜

「不動産投資」と「賃貸経営」は“似て非なるもの”?

「現役大家FP」として皆さんからのご相談をお受けしている私は、日頃から「不動産投資」という言葉をよく口にします。

 

また、話の流れの中では「賃貸経営」という言葉を使って、ご相談者の方に説明をすることもあります。

 

「不動産投資」と「賃貸経営」

 

普段は何気なく使っているこの二つの言葉ですが、果たして両者にはどんな違いがあるのでしょうか?

 

基本的には同じ意味のように感じますが、その一方で微妙なニュアンスの違いもあるような気がします。

 

そして改めて考えてみると、この両者の違いに“大家業の本質”のようなものが隠れているようにも思えます。

 

今回は、「不動産投資」と「賃貸経営」という二つの言葉を比較しながら、大家業について解説していきましょう。


「不動産投資」は運用方法の一つ

まず、「不動産投資」という言葉の意味ですが、これは文字通り「不動産を使った投資」ということになります。

 

広い意味で不動産を題材にした投資信託である「RIET」もその範疇に入るでしょうが、一般的には「不動産の現物を使った投資」のことを指すと考えて良いでしょう。

 

部屋を貸して家賃収入(インカムゲイン)を得たり、物件を買った時より高く売って売却益(キャピタルゲイン)を狙う方法です。

 

あくまでも「投資」ですから、株や投資信託などの他の投資方法との共通点も多く見られます。

 

リスクの考え方や利回りの重要性などはもちろんのこと、証券運用で用いられる様々なテクニカル指数を不動産投資に持ち込んで分析を試みる動きも盛んです。最近ではAIを使って不動産投資を行おうとする会社まで登場してきました。

 

「賃貸経営」という言葉に比べてしまうと、「不動産投資」という言葉からはあまり不動産現物の存在感は感じられないかもしれません。

 

現在では我々が株券そのものを目にすることがないように、投資対象の商品である不動産を目の当たりにしなくても、不動産投資は成立してしまうからです。事実、海外不動産への投資などは一度も現物を見ないまま投資を行っている例も珍しくありません。

 

株式や投資信託と並んで、数ある運用方法の一つ。あるいは金融商品の一種類

 

「不動産投資」という言葉は、そういった意味合いを強く含んでいると言ってもいいでしょう。


「賃貸経営」は事業としての側面がある

一方の「賃貸経営」という言葉はどうでしょう?

 

まず「不動産投資」との決定的な違いは、「キャピタルゲインを含んでいない」という点です。

 

こちらも広義では売却益を得るのも経営の一部と言えますが、一般的には賃貸経営という言葉は「家賃収入を得ること」を指すと考えられます。その意味では「賃貸経営」の方が、「不動産投資」より少し意味の範囲が狭いと言えます。

 

そう考えると「賃貸経営」は家賃を得るための仕事をすることであり、言い換えれば、「家賃収入を目的とした事業を行う」と言っても良いはずです。

 

マンションの一室を貸しているだけの人にとっては、“事業”という言葉は大袈裟に聞こえるかもしれません。ただ、規模の大小に関わらず、部屋を貸して賃料を得るという行為が事業の側面を含んでいるのは確かです。

 

自分で行う事業ですから、全てを自分の責任と判断で行わなくてもなりません

 

そう聞くとなにやら大変そうですが、その分そこで得た利益は全て自分のものにできるのです。

 

大家業を「不動産投資」として、数ある運用方法の一つと定義づけると、この点が他の方法と大きく異なります。

 

株や投資信託の場合、自分で決められることはあまり多くはありません。極端なことを言えば、「いついくら買って」「いついくら売るか」だけです。運用には大家業のような“経営的判断”は必要とされないのです。

 

私が口癖となっている言葉に、「大家業は不労所得ではない」というものがあります。

 

大家には世間で思われている以上にやるべきことがたくさんあります。それらをきちんとこなすのは大変ですが、その反面とても自由度が高く、自分の判断を試すことができる場でもあります。

 

「賃貸経営」という言葉の裏には、他の運用方法にはない“事業”としての側面と“経営的判断”が必要とされる点が隠れているように思えます。


大家業には両方の要素が必要

結局のところ、「不動産投資」も「賃貸経営」も大家業の一面だけを切り取った言葉なのかもしれません。

 

単純に「投資」という観点だけで大家業を行っても、きっと上手くはいかないでしょう。大家に必要とされる“経営的判断”は、投資で行われる“運用的判断”とはまったくの別物だからです。

 

反対に「経営」というアプローチだけでも難しいかもしれません。不動産投資とは他の投資方法との競争の中で存在するものであり、キャピタルゲインを含めた“投資家目線”も必要なことがあるからです。

 

つまり、「不動産を活用してお金を稼ぐ」という大家業は「投資」と「経営」の両面を持っているのです。

 

どちらか一方の要素だけでは成り立ちません。両方の要素が揃って初めて大家業は商売として成立すると言えるでしょう。


両者のバランスが成功の秘訣!

面白いのが、この二つの要素の割合が必ずしもフィフティフィフティではないという点です。

 

世の中にはいろいろなスタイルの大家さんがいますが、この二つの要素の割合でその大家さん独自のスタイルが決まってくると考えることができるはずです。

 

ちなみに改めて振り返ってみると、私自身は「賃貸経営」の割合が多い大家だと思います。家賃収入(インカムゲイン)に重きを置きますし、入居者も生身の人間ですから指数では測りきれないところがあると考えているからです。

 

もちろん、それが全ての人にとっての正解とは限りません。

 

その人の目標によって、「不動産投資」と「賃貸経営」の割合は自ずと変わってくるでしょう。

 

肝心なのは、あなたが目標を達成するための「自分のバランス」を見つけることです。


(2018/01/10 文責:佐野純一)

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