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「リスク」の本当の意味を知ろう 〜失敗しない運用の基礎知識〜

運用の世界における「リスク」とは?

「資産運用は怖い!」

 

そう思っている方も多くいるでしょう。そのために興味はあっても、なかなか手が出ないという話もよく伺います。

 

確かに資産運用の世界は「リスク」と切り離して考えることはできません。私がファイナンシャルプランナー(FP)としてご相談を受ける時も、度々「リスク」という言葉が登場します。

 

しかしながら、この「リスク」という言葉の意味を勘違いしている方は少なくありません

 

「リスク」と聞くと一般的には「危険」という意味で受け取る方が多いと思います。しかしながら、「リスク=損をする」とだけ考えてしまうと、投資における「リスク」の意味を半分しか理解したことになりません

 

リスクの“本当の意味”を知ることが、不動産投資を含めた資産運用の第一歩と言えます。自ら賃貸経営を行う「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー(FP)が解説します。


「リスク」とは不確実性のこと

投資における「リスク」とは、実は「不確実性」のことを意味します。

 

もっと平たく言えば、「ブレ幅の大きさ」と表現してもいいかもしれません。運用の到達ポイントを予測した上で、そこから大きく外れる可能性がある状態を「リスクが高い」状態と呼ぶのです。

 

運用における「リスク」はよくゴルフに例えられます。ホールイワンを狙って始めから思い切り飛ばせば、ボールが大きくそれる可能性が高くなります。グリーンに届かないで手前に落ちるだけではありません。グリーンを大幅に超えてしまうこともあれば、右や左に逸れていってしまうこともあるでしょう。

 

これが「リスクが高い」状態です。

 

つまり、資産運用の世界では“予測より収益が出ること”も「リスク」となります。先ほど「リスク=損をする」と考えてしまうと、半分しか理解したことにならないと申し上げたのはこうした意味です。

 

「大きく儲かる可能性もあるけど、反対に大きく損をする可能性がある」。こんな状態を「リスクが高い」と考えれば良いでしょう。具体的な金融商品で言えば、新興国の株や今流行の仮想通貨などが挙げられます。

 

ゴルフの例えで言えば、小刻みに何打かに分けてグリーンを目指すのが「リスクが低い」状態です。大きな成功もなければ、大きな失敗もしにくいと考えば分かりやすいかもしれません。

 

「ほとんど儲からないけど、反対に損する可能性は極めて低い」のが「リスクが低い」状態。銀行の定期預金を想像すれば、イメージしやすいでしょう。


「リスク」と「リターン」は反対語じゃない!

資産運用において「リスク」の意味が誤解されている一因となっているのが、「リターン」という言葉です。皆さんも「ハイリスク、ハイリターン」という表現を聞いたことがあるでしょう。

 

「ハイリスク、ハイリターン」の意味は、「高いリスク(ブレ幅)を許容しないと、高いリターン(利益)を得ることはできない」というものです。「リターンとはリスクと引き換えに手に入れられるもの」と言い換えてもいいかもしれません。

 

注意したいのが、「リスク」と「リターン」は決して反対語ではないという点です。もし反対語であれば、どちらかが「ハイ」になればもう片方は「ロウ」にならなければいけません。むしろこの両者は正比例する関係にあるので、「ハイリスク」の場合は「ハイリターン」となるのです。

 

単純に反対語として解釈してしまうと「リターン=利益」に対し「リスク=損」と捉えてしまい、「リスク」のという言葉の本質を見誤る恐れがあります


不動産投資はなぜ「ローリスク」なのか

さて、「リスク」の意味が分かったところで、不動産投資がなぜ「ローリスク」と言われるのか、その理由を考えてみましょう。

 

既にご説明したように、「ローリスク」とは「ブレ幅が少ない」という意味です。不動産投資の「ローリスク」は、ブレ幅の少ない「リターン」によって支えられています。「リスク」と「リターン」は反対語ではなく、比例する関係にあるからです。

 

資産運用における「リターン」には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。前者が“経常的に入ってくる収入”、後者が“売った時の時の売却益”を指します。

 

不動産投資の“経常的に入ってくる収入”とは、言うまでもなく「家賃収入」を指します。そして、この家賃には「景気の動向や世の中の流行に左右されにくい」という特性があります。景気による株価の動きや給料の増減ほど、家賃というのは金額の乱高下が起こらないものだからです。

 

どんな状況下でも価格変動のブレ幅が少ない、それはまさにブレ幅の少ない「リターン」なのです。

 

一方の“売った時の時の売却益”はどうでしょうか。

 

現在の日本では不動産で売却益を上げるのは簡単ではありませんが、逆に大きく値が崩れる可能性が低いのも不動産の特徴です。

 

特に土地に関しては、数ある資産の中でもかなりの長期にわたってその価値を維持できる稀有な存在と言えます。そのことはつまり、こちらもブレ幅が少ない「リターン」が期待できる商品と考えられます。

 

この二つの「ブレ幅が少ないリターン」に支えられているからこそ、不動産投資は資産運用の中でも「ローリスク」と言われているのです。


「リスクが高い」不動産投資とは?

それでは、不動産投資において「リスクが高い」とはどんな状態を指すのでしょうか。

 

例えば、「アパートローンの借入比率が高い」とリスクが高いと言えます。借入比率が高い場合は、いわゆる「レバレッジ効果」によって自己資金以上の収益が上がる可能性があります。しかし、家賃収入が減ったり借入金の金利が上がってしまったらキャッシュフローがマイナスになる可能性が増えてきますから、これは「リスクが高い」状態です。

 

反対に、物件の購入金額の全額を自己資金で賄ったケースでは、レバレッジ効果が得られない分家賃収入が少なくなるかもしれませんが、キャッシュフローがマイナスになることは考えづらいですから、「リスクは低い」状態となるわけです。

 

また、「物件の規模が大きい」とリスクが高い状態になりやすいとも言えるでしょう。

 

物件の規模が大きければ大きいほど満室になった時に入ってくる家賃は大きいですが、空室が多くなった場合の下がり幅もまた大きなものになります。特にローンの借入比率が高いケースでは、「家賃収入−ローン返済額」がマイナスになった時のダメージが致命傷になることも少なくありません。これは不動産投資失敗の一つの典型的なパターンです。

 

ただし、話が「空室リスク」となれば全く逆の考え方ができます

 

例えば、ワンルームマンションを1室だけ持っている人と10室のアパートを1棟持っている人がいたとします。他の諸条件が同じだとしたら、どちらの人のほうが「より空室リスクが高い」と言えるでしょうか?

 

それは、「ワンルームマンションが3ヶ月間空いてしまう可能性」と、「アパート10室全てが3ヶ月間空いてしまう可能性」を比べてみれば明らかです。前者はどこの物件でも起こり得る事態ですが、後者はよほど問題がある物件でもない限りなかなか想像し難いケースです。

 

「空室リスク」を完全になくすことはできませんが、アパート1棟持っている人の方がリスクを分散できている分だけ「リスクが低い」と言えるはずです。


「リスク」を考える時に本当に大事なこと

いかがだったでしょうか。「リスク=ブレ幅」という意味がお分かりいただけたのではないかと思います。

 

一口に「リスク」と言っても、その形は様々です。中には「不確実性」同士で相反するものもあるでしょう。その意味では、完全に「リスク」を排除することはできないのかもしれません。

 

ただ言えることは、「リスク」を「危険」と思って恐れているだけでは何も始まりません

 

本当に大事なのは、「リスク」という言葉の本当の意味を理解すること。そして」その「リスク」の本質を見極め、それが自分に許容できるブレ幅なのかを的確に判断することです。これを「リスク許容度」と言います。

 

「リスク許容度」は単なる精神論ではありません。冷静に自分の状況を見つめて、自分の現実的な「経済的体力」を探る作業です。それさえできれば、あなたの投資の成功率が飛躍的に上昇するだけでなく、あなたのライフプランにもきっと良い影響をもたらしてくれるはずです。


(2015/12/02 文責:佐野純一)

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