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「リスク」の本当の意味を知ろう 〜失敗しない運用の基礎知識〜

運用の世界における「リスク」とは?

運用の世界は「リスク」と切り離して考えることはできません。このサイトにも度々「リスク」という言葉が登場します。

 

ただ、この「リスク」という言葉の意味を勘違いしている方は少なくありません

 

リスクと聞くと一般的には「危険」と受け取る方が多いと思います。しかしながら、「危険=大損をする」とだけ考えると投資における「リスク」の意味を半分しか理解したことになりません。

 

リスクの本当の意味を知ることが、不動産投資を含めた運用の第一歩と言えます。

「リスク」とは不確実性のこと

投資における「リスク」とは、実は「不確実性」を表します。

 

もっと平たく言えば「ブレ幅の大きさ」と表現してもいいかもしれません。

 

運用の到達ポイントを予測した上で、そこから大きく外れる可能性がある状態を「リスクが高い」と言うのです。

 

運用におけるリスクはよくゴルフに例えられます。

 

ホールイワンを狙って始めから思い切り飛ばせば、ボールが大きくそれる可能性が高まります。グリーンに届かないで手前に落ちるだけではありません。グリーンを大幅に超えてしまうこともあれば、右や左に逸れていってしまうこともあるでしょう。

 

これが「リスクが高い」状態です。

 

つまり、運用の世界では予測よりも収益が出ることもリスクとなります。先ほどリスクを「危険」と考えてしまうと半分しか理解したことにならないと申し上げたのはこうした意味です。

 

ゴルフの例えで言えば、小刻みに何打かに分けてグリーンを目指すのが「リスクが低い」状態です。

 

大きな成功もなければ、大きな失敗もないと考えば分かりやすいかもしれません。


「リスク」と「リターン」の関係

「リスク」と引き換えに手に入れられるものが「リターン」です。皆さんも「ハイリスク、ハイリターン」という言葉を聞いたことがあると思います。

 

リスクとリターンは比例するのが原則ですのでこのような表現になるのですが、ご注意いただきたいのは、リスクとリターンは決して反対語ではないという点です。

 

単純に反対語として解釈してしまうと「リターン=利益」に対し「リスク=損」と捉えてしまい、リスクの本質を見誤る恐れがあります。

不動産投資はなぜ「ローリスク」なのか

さて、リスクの意味が分かったところで、不動産投資がなぜ「ローリスク」と言われるのか、その理由を考えてみましょう。

 

まずはリターンから考えた方が分かりやすいでしょう。

 

不動産投資のリターンにはインカムゲインとキャピタルゲインと二つあります。前者が経常的に入ってくる収入、後者が売却した時の売却益を指します。

 

インカムゲインの核となるのは、言うまでもなく「家賃」です。この家賃には景気の動向や世の中の流行に左右されにくいという特性があります。どんな状況下でも価格変動のブレ幅が少ない、そうまさに「リスクが低い」収入源です。

 

一方のキャピタルゲインはどうでしょうか。

 

現在の日本で売却益を上げるのは簡単ではありませんが、逆に不動産という資産は大きく値が崩れる可能性が低い商品です。

 

特に土地に関しては、かなりの長期にわたってその価値を維持できる稀有な資産と言えます。こちらも価格のブレ幅が少ない、「リスクが低い」商品と考えられます。

 

この二つのブレ幅が少ないリターンに支えられているからこそ、不動産投資は「ローリスク」と言われているのです。


リスクが高い不動産投資とは?

それでは、不動産投資において「リスクが高い」とはどんな状態を指すのでしょうか。

 

例えば、アパートローンの借入比率が高いとリスクが高いと言えます。

 

家賃収入が下がったり借入金の金利が上がってしまったらキャッシュフローがマイナスになる可能性があるからです。

 

もし物件の購入金額を自己資金で賄ったとすると、レバレッジ効果が得られない分家賃収入が少なくなるかもしれませんが、キャッシュフローがマイナスになることはありませんから「リスクは低い」状態となります。

 

また、物件の規模が大きいとリスクが高い状態になりやすいとも言えるでしょう。

 

満室になった時に入ってくる家賃は大きいですが、空室が多くなった場合は収入が想定より大きく下がってしまいます。特にローンの借入比率が高いと空室になった時に持ち出しとなる金額も大きくなりますので注意が必要で、これは不動産投資失敗の一つの典型的なパターンです。

 

ただし、話が「空室リスク」となれば全く逆の考え方ができます。

 

ワンルームマンションを1室だけ持っている人と10室のアパートを1棟持っている人がいたとします。他の諸条件が同じだとしたら、どちらが空室リスクが高いと思いますか?

 

それは、ワンルームマンションが半年間空いてしまう可能性と、アパート10室全てが半年間空いてしまう可能性を比べてみれば明らかです。アパート1棟持っている人の方が、リスクを分散できている分だけ「リスクが低い」と言えるでしょう。

「リスク」を考える時に本当に大事なこと

このように、一口に「リスク」と言ってもいろいろ形のものがあります。中には相反するものもあるでしょう。

 

「リスク」と言って恐れているだけでは何も始まりません。

 

本当に大事なのは、そのリスクの本質を見極め、それが自分に許容できるリスクなのか、許容できるならどの程度まで大丈夫なのかを的確に判断することです。

 

それさえできればあなたの投資の成功率は飛躍的に上昇するはずです。


(2015/12/02 文責:佐野純一)

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