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話題の「REIT(リート)」ってなんだ? 〜不動産投資と似て非なるもの〜

最近「REIT(リート)」ってよく耳にするけど?

不動産投資や資産運用のご相談を受けていると、「REIT(リート)」の話題になることがよくあります。

 

最近ではメディアにもよく登場するようになったこのREIT(リート)。雑誌でも特集が組まれたり、REIT(リート)だけを取り扱った本が出版されたりとだいぶ認知度が高まってきました。

 

ただ、「名前だけは聞いたことがあるけど、実際にどういう金融商品なのかをよく分からない」という方がまだまだ多いのも事実。

 

そこで今回は、自ら賃貸経営を行う「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー(FP)が、不動産投資家としての観点からREIT(リート)の正体とその活用方法を解説します。


REIT(リート)とは「不動産投資信託」のこと

REIT(リート)とは「不動産投資信託」のことで、「Real Estate Investment Trust」の頭文字をつなげた言葉です。

 

その歴史は意外と古く、1960年代にアメリカで誕生したと言われています。1990年代にアメリカで市場を拡大させたのを受け、日本では2001年に市場が整備されました。

 

日本のREIT(リート)のことを「J-REIT(ジェイ・リート)」と呼ぶことがありますが、これはアメリカのREIT(リート)と仕組みが異なる部分があるためです。今回は混乱をさけるために敢えて両者を分けず、REIT(リート)と統一して説明したいと思います。

 

さて、気をつけていただきたいのが「不動産投資信託」という言葉。これは「不動産投資(を)信託(する)」という意味で捉えると本質を見誤る恐れがあります。

 

むしろその性質を考えれば、「不動産(を対象とした)投資信託」と認識したほうがより実態に近いでしょう。

 

他の投資信託と同じように、REIT(リート)も「多くの投資家から資金を集めて運用し、その収益を投資家に分配する」というのが基本構造です。ただし、「運用の対象が不動産に限定されていること」、そして「収益のほとんどが賃料収入となること」が特徴的です。

 

また、運用するためには「投資法人」という特別な法人を設立しなければならず、この投資法人は「不動産運用以外の業務を認められていない」など、いくつかの法的な規制があるのも、REIT(リート)ならではの仕組みと言えるでしょう。


REIT(リート)が誕生したワケ

REIT(リート)を理解するためには、その誕生の理由を紐解くのが一番です。そもそもREIT(リート)はなぜ誕生したのでしょうか?

 

そこには不動産投資が持つ次の二つのデメリットを解消する狙いがあったと言われています。

 

@不動産投資には「大きな運用資金」が必要

現物の不動産を対象にした運用、つまりアパート一棟やマンションの一室を買って賃貸経営を行うには、それなりのまとまった資金が必要となります。

 

もちろん、元手がなくてもアパートローンを活用して不動産投資を始めることはできますが、よくある不動産会社の広告のように「頭金ゼロ」で始めてしまうと、後々苦しくなる可能性が極めて高くなります。長期間に渡って安定的な運用を続けるためには、やはり初期段階である程度の資金投入が不可欠です。

 

そうなると、不動産投資は“誰にでもできる運用”とは言えません。現時点である程度の資産を持っている人向けの運用となってしまいます。

 

そこでREIT(リート)では、複数の投資家がお金を出し合うことで、この問題を解決しようとしました。投資信託が投資家から資金を募ってスケールメリットを目指すように、REIT(リート)の場合は投資家が言わば“共同オーナー”となり、間接的に賃料収入を得ることができるようにしたのです。

 

さらにより多くの投資家からお金を集めることで、個人では難しい大規模な商業施設等にも出資が可能になります。

 

「少額で不動産投資を行いたい」

 

そんなニーズがREIT(リート)の誕生を後押ししたと言えるでしょう。

 

A不動産投資は「流動性」が低い

「流動性」とは“いつでも現金に換えられるかどうか”の目安で、「換金性」という言い方もあります。

 

この「流動性」は、実は不動産投資の弱点の一つ

 

不動産も現金化することは当然可能ですが、それには“時間”と“コスト”がかかります。特に急いで売却しなければならない場合だと売値を下げざるをえないケースもあり、そうした面からも「不動産投資は流動性が低い」と言えます。

 

その点、REIT(リート)は証券の仲間ですから、市場さえ開いていればいつでも現金化でき、売買にもそれほどコストはかかりません。この仕組みを使えば、ある程度の「流動性」を確保しながら不動産を対象とした投資が行えるのです。

 

なお、REIT(リート)は「投資信託」と名付けられていますが、実際の売買は投資信託と同じではなく上場株式のルールに準じますので、その点は注意が必要です。

不動産投資とREIT(リート)は「似て非なるもの」

一方で、REIT(リート)は現物の不動産投資が持っているいくつかの特徴を有していません

 

例えば、手元に現金を残すために有効になる「減価償却費」の概念もありませんし、所得の種類も不動産所得のように総合課税ではありませんので、税金の考え方も違ってきます。「家賃収入」という定期的なインカムゲインがあるわけでもありません。

 

その意味では、不動産投資とREIT(リート)は「似て非なるもの」と捉えるのが一番適切であるように思えます。

 

資産運用の方法論としても、両者には大きな隔たりがあります。REIT(リート)でうまく運用できた人が、現物の不動産投資で成功するかどうかは全くの別問題ですし、その逆もまた然りでしょう。

 

REIT(リート)のリスクに目を向けてみれば、「価格変動リスク」を始めとした投資信託のそれに準じます。その点でもREIT(リート)は「投資信託の一種」と考えたほうが良さそうです。

 

前述のように金融商品としての仕組みが特殊なので特別扱いされやすいのですが、「債券に特化した投資信託」や「一定の分野を専門に扱う投資信託」と同じように、「不動産をテーマとした投資信託」という考え方が一番しっくりくるかもしれません。


“良いとこ取り” のはずが“悪いとこ取り”になることも…

もともとは不動産投資のデメリットを解消するために生まれたREIT(リート)。言い方を変えれば、これは「不動産投資の“良いとこ取り”を狙った商品」とも考えられます。

 

ただし、“良いとこ取り”を狙ったはずが結果として“悪いとこ取り”になるというのも、世の中では往々にして起こることです。

 

例えば、REIT(リート)は投資信託である以上、どうしても運用会社に対するコストはかかってしまいます。不動産投資は安定性はあっても爆発的な利回りは期待できませんから、運用コストで利回りを削られることに対してどう考えるかは判断が分かれるところでしょう。

 

その他にも、「家賃収入」という他人の力を借りての資産形成はできませんし、借入がない分、運用資金に対してのレバレッジ効果も当然期待できません。なにより、私が“不動産投資の最も大きな特徴”として挙げる「経営的判断」とは無縁の存在です。

 

繰り返しになりますが、現物の不動産投資とREIT(リート)はあくまでも「似て非なるもの」

 

その点を正しく認識した上で、“現物を使った不動産投資の代わり”と考えるのではなく、数ある運用方法の一つとしてREIT(リート)が自分の投資目的に沿った商品なのかどうかをしっかり見極めることが大切です。


(2016/07/20 文責:佐野純一)

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