ローンの基本を知ろう！
自宅を購入するにせよ収益物件を取得するにせよ、ローンをどう組むかは非常に重要な問題です。
ローンの組み方がその後の返済に大きく影響し、下手をすると後々資金繰りが苦しくなってしまうこともあります。ある意味、不動産購入の成否はどうやってローンを組むかによって変わってくるといっても過言ではありません。
変動か固定か、あるいは頭金をどのくらい入れればいいのか等、検討すべき点はいくつかありますが、今回はその中でもローンの二通りの返し方、「元金均等返済」と「元利均等返済」のご説明をしたいと思います。
実はこの返済方法の中に、不動産投資にありがちな失敗の要素が隠れているのです。
一文字違うだけでこんなに違う
「元“金”均等返済」と「元“利”均等返済」。
字面で見ると両者の違いは一文字だけですが、逆に言えばこの一文字にその違いが集約されているとも考えられます。それぞれ基本的なポイントを押さえておきましょう。
元金均等返済とは？
「元金均等返済」とは、文字が表す通り「毎月返済する元金が均等」という返し方です。
では、毎月返済する金額は同じかと言えばそうではありません。あまり意識していない方もいらっしゃるかも知れませんが、毎月金融機関に返済する金額は「元金」と「利息」の二つの要素が組み合わさっています。
「元金均等返済」で均等なのはあくまで元金部分だけですから、利息は別に返済していくことになります。利息とは当然元金に対して計算されますから、元金が多い時には利息も多く、元金が少なくなれば利息も少なくなっていきます。
つまり、元金は均等でも利息の分だけ総返済額は始めが多く、段々減っていくのが「元金均等返済」です。
元利均等返済とは？
一方、「元利均等返済」とは「毎月返済する元金＋利息の金額が均等」という返し方です。
こちらは毎月の総返済額は変わりません。ただし、始めは利息が多いのは元金均等返済と同じですから、その分返済する元金が少ないということになります。
予めローン期間中の利息総額を計算した上で、元金と合わせて平らにした形と考えれば分かりやすいかもしれません。
それぞれにメリット・デメリットがある
両者にはそれぞれメリットとデメリットがあります。簡単にまとめておきましょう。
元金均等返済のメリット・デメリット
《メリット》
・元金が早く減るため、支払総額が元利均等返済より少ない。
・元金が早く減るため、買替え時等にローン残金が少なくなっている。
《デメリット》
・始めのローン負担額が大きく、資金計画が難しくなる可能性がある。
・元利均等返済より融資限度額は少なくなる（返済比率の計算上）。
・元金が早く減るため、負債額を維持したい相続対策には向かない。
元利均等返済のメリット・デメリット
《メリット》
・返済総額が一定のためキャッシュフロー上コントロールしやすい。
・元金均等返済より融資限度額は多くなる（返済比率の計算上）。
・元金がなかなか減らないため、負債額を維持したい相続対策に有効。
《デメリット》
・元金がなかなか減らないため、支払総額が元金均等返済より多くなる。
・元金がなかなか減らないため、買替え時等にローン残金が多いままになっている。
実際には「元利均等返済」が圧倒的多数
元金均等の「支払総額が少ない」というのは大きな魅力ですが、住宅ローンの場合実際には圧倒的多数の方が元利均等返済を選んでいます。
やはり毎月の給料から払うことを考えると、毎月の支出額が一定という方が安定感をもたらすからでしょう。
アパートローンに関しても毎月の家賃収入というものは基本的には大きな変動はないわけですから、一般的には元利金等返済の方が相性が良いと言えます。
もちろん、反対に「家賃収入は建物の築年数と共に減っていくものだから、元金均等返済で収支計画を練るべき」という考え方もできます。これは収益物件にもよりますが、初期段階のキャッシュフローに余裕があれば試してみたい方法です。将来的に返済総額が減る分、家賃下落にも柔軟に対応できるようになるからです。
ただし、キャッシュフローに余裕がないと初期段階の時点で資金繰りに行き詰まってしまう危険性がありますので注意が必要です。
返済額は同じでも内訳に変化が…
さて、賃貸経営をするにあたり重要になってくるのが「利息額の変化」です。
毎月の返済額に変化がある元金均等返済はまだイメージがつかみ易いのですが、多くの方が選択している元利金等返済に関しては毎月の返済額が一定のため、その内訳が変化していることをなかなか意識できません。
上の元利均等返済の図をもう一度見てみましょう。
毎月の返済額は同じでも時間が経つにつれ利息部分が少なっていき、逆に元金部分が増えていきます。これがご自宅のローンであれば「ローン残高が早く減るようになった」と言って喜ぶべき事態ですが、アパートローンの場合はそうも言い切れません。
なぜでしょうか？
賃貸経営において「利息部分が減る」ということは「計上できる経費が減る」ということであり、「元金部分が増える」ということは「経費計上できない支出が増える」ということだからです。
キャッシュフローが厳しくなる
その結果、キャッシュフローが厳しくなる可能性があります。簡単な計算例で検証してみましょう。
単純に「年間家賃収入120万円 年間総返済額100万円」のケースで考えます。
分かりやすくするために住宅ローン以外の経費は考慮しません。キャッシュフローを見れば毎年20万円が手元に残ることになりますが、これはあくまで税引き前のお話。ここから所得税が引かれます。
仮に年間総返済額のうち利息が60万円だとしたら、税金はどうなるでしょう。
利息は経費として認められますから、年間の不動産所得は「120万円－60万円＝60万円」。これに20%の所得税がかかるとすると、所得税額は「60万円×20%＝12万円」となります。結局手元に残るのは「20万円－12万円＝8万円」ということになります。
時が進み返済額の利息部分が減ってきました。利息が年間20万だとしたら今度はどうなるでしょうか。
年間の不動産所得は「120万円－20万円＝100万円」。同じく20%の所得税がかかるとすると、所得税額は「100万円×20%＝20万円」となります。なんとこの時点でキャッシュフローはゼロになってしまうということになります。
実際の税額計算はもっと複雑ですが、仮に「同じ家賃収入、同じ返済額」が続いたとしてもキャッシュフローに大きな変化が起こる点には注意が必要です。
この計算例ではまだキャッシュフローがマイナスにはなりませんが、元々が「返済額>家賃収入」の場合は返済用の資金を持ち出した上に税金の追い討ちがかかる可能性さえあります。そうなってしまうと立て直しが難しくなりますので、予め対策を練っておく必要があります。
「元金」を敵に回すな！
不動産投資において「利息の減少」は、「減価償却費」と併せて税負担が徐々に重くなっていく原因となっています。
また、「元金部分の返済」は言ってみれば「減価償却費」と真逆の動きをする要素。減価償却はその使い方さえ覚えれば不動産投資の大きな武器となりますが、元金の取り扱いは甘く見ていると大きな脅威となって大家に襲いかかってきます。
いずれにしろ、始めた当初のキャッシュフローがいつまでも続くと考えていると後で大きなしっぺ返しをくらうのが不動産投資です。常に申し上げていることですが、俯瞰的な視点からの長期的な展望が重要なのです。
（2016/03/16 文責：佐野純一）
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