ローンの基本は「元利均等」と「元金均等」の2つ
自宅を購入するにせよ収益物件を取得するにせよ、「ローンをどう組むか」は非常に重要な問題です。
ローンの組み方がその後の返済に大きく影響し、下手をすると後々資金繰りが苦しくなってしまうこともあります。
自宅であれば住宅予算を決定する大きな要素となりますし、賃貸経営であればある意味不動産投資の成否はどうやってローンを組むかによって変わってくるといっても過言ではありません。
「変動金利か固定金利か」、あるいは「頭金をどのくらい入れればいいのか」等、ローンを考える上で検討すべき点はいくつかありますが、今回はその中でもローンの二通りの返し方、「元金均等返済」と「元利均等返済」に焦点を当ててみたいと思います。
実はこの返済方法の中に、不動産投資にありがちな失敗の要素が隠れています。自ら賃貸経営を営む大家でもある「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー（FP）が解説します。
一文字違うだけでこんなに違う
「元“金”均等返済」と「元“利”均等返済」。
字面で見ると両者の違いは一文字だけですが、逆に言えばこの一文字にその違いが集約されているとも考えられます。
“金”という文字と“利”という文字はそれぞれ何を表しているのでしょうか。
この二つの文字に注意しながら、それぞれ基本的なポイントを押さえておきましょう。
元金均等返済とは？
「元金均等返済」とは、文字が表す通り「毎月返済する元“金”が均等」という返し方です。
「元金」とはもともと銀行から借りているお金のこと。あまり意識していない方もいらっしゃるかも知れませんが、毎月金融機関に返済する金額は「元金」と「利息」の二つの要素が組み合わさったものになります。
「元金均等返済」で均等なのは、あくまで元金部分だけ。利息は別に元金にプラスして返済していくことになります。利息とは当然元金に対して計算されるものですから、元金が多い時には利息も多く、元金が少なくなれば利息も少なくなっていきます。
つまり、返す元金はローン期間中固定されていて、その上にだんだん少なくなってく利息が乗っかる形となるのが「元金均等返済」です。結果として、毎月のローン返済額も始めが一番多く、徐々に返済額が減っていくことになります。
元利均等返済とは？
一方、「元利均等返済」とは「毎月返済する元金＋“利”息の金額が均等」という返し方です。
こちらは毎月の返済額が変わりません。ただし、利息はだんだん少なくなっていくことは「元金均等返済」と同じですから、返済額とは元金と利息の合計であることを考えると、返済する元金は始めが一番少なく徐々に増えていくことが分かります。
予めローン期間中の利息総額を計算した上で、利息と元金と合わせて平らにならした形と考えればイメージしやすいかもしれません。
それぞれにメリット・デメリットがある
「元金均等返済」と「元利均等返済」にはそれぞれメリットとデメリットがあります。
簡単にまとめておきましょう。
元金均等返済のメリット・デメリット
《メリット》
・元金が早く減るため、支払総額が元利均等返済より少ない。
・元金が早く減るため、買替え時等にローン残金が少なくなっている。
《デメリット》
・始めのローン負担額が大きく、資金計画が難しくなる可能性がある。
・元利均等返済より融資限度額は少なくなる（返済比率の計算上）。
・元金が早く減るため、負債額を維持したい相続対策には向かない。
元利均等返済のメリット・デメリット
《メリット》
・返済総額が一定のため、キャッシュフロー上コントロールしやすい。
・元金均等返済より融資限度額は多くなる（返済比率の計算上）。
・元金がなかなか減らないため、負債額を維持したい相続対策に有効。
《デメリット》
・元金がなかなか減らないため、支払総額が元金均等返済より多くなる。
・元金がなかなか減らないため、買替え時等にローン残金が多いままになっている。
実際には「元利均等返済」が圧倒的多数
元金均等の「支払総額が少ない」というのは大きな魅力ですが、住宅ローンの場合、実際には圧倒的多数の方が元利均等返済を選んでいます。
やはり毎月の給料から住宅ローンを払うことを考えると、「毎月の支出額が一定」という形が家計に安定感をもたらすからでしょう。
不動産投資に関しても同じことが言えます。賃貸経営の場合も「毎月の家賃収入」というものは基本的には大きな変動はないわけですから、アパートローンも元利金等返済の方が相性が良いと考えられます。
もちろん、反対に「家賃収入は建物の築年数と共に減っていくものだから、元金均等返済で収支計画を練るべき」という考え方もできます。
これは物件の条件や不動産投資のスタイルなどにもよりますが、初期段階のキャッシュフローに余裕があれば試してみたい方法です。将来的に返済総額が減る分、家賃下落リスクにも柔軟に対応できるようになるからです。
ただし、始めのキャッシュフローにある程度の余裕がないと、初期段階で資金繰りに行き詰まってしまう危険性がありますので注意が必要です。将来的なことを考えた判断でも、肝心の「将来」にたどり着けないのでは意味がありません。
返済額は同じでも内訳に変化が…
さて、自宅の住宅ローンのことであれば上記の知識があれば十分でしょう。家計のキャッシュフローとのバランスさえ気をつけていれば大きな問題にはならないはずです。
しかし、賃貸経営をするにあたりアパートローンのことを考えるのであれば、もう一歩踏み込んで考える必要があります。上記で説明した「利息額の変化」が重要になってくるからです。
「元金均等返済」の場合は、利息額の変化が分かりやすいかもしれません。毎月の返済額が減れば、それはそのまま利息分が減ったことを意味します。
一方で「元利金等返済」に関しては毎月の返済額が一定のため、その内訳が変化していることをなかなか意識できません。実際大多数の人が「元利金等返済」を採用しているわけですが、今月の返済額のうち「いくらが利息分なのか」を理解している人はほとんどいないはずです。
ここで改めて上記の「元利均等返済」の図を見てください。
毎月の返済額は同じでも、時間が経つにつれ利息部分が少なくなっていき、逆に元金部分が増えていきます。これが自宅の住宅ローンであれば「ローン残高が早く減るようになった」と言って喜ぶべき事態ですが、アパートローンの場合はそうとも言い切れません。
なぜでしょうか？
賃貸経営において「利息部分が減る」ということは「計上できる経費が減る」ということであり、「元金部分が増える」ということは「経費計上できない支出が増える」ということだからです。
不動産投資のキャッシュフローが厳しくなる？
その結果、不動産投資においてキャッシュフローが厳しくなる可能性があります。簡単な計算例で検証してみましょう。
単純に「年間家賃収入120万円 年間総返済額100万円」のケースで考えます。
分かりやすくするために住宅ローン以外の経費は考慮しません。キャッシュフローを見れば毎年20万円が手元に残ることになりますが、これはあくまで税引き前のお話。ここから所得税が引かれます。
仮に年間総返済額100万円のうち利息部分が60万円だとしたら、税金はどうなるでしょう。
利息は経費として認められますから、年間の不動産所得は「120万円−60万円＝60万円」。これに20%の所得税がかかるとすると、所得税額は「60万円×20%＝12万円」となります。結局手元に残るのは「20万円−12万円＝8万円」ということになります。
さて、時が進み返済額の利息部分が減ってきました。今度は、利息部分が年間20万だとしたらどうなるでしょうか。
年間の不動産所得は「120万円−20万円＝100万円」。同じく20%の所得税がかかるとすると、所得税額は「100万円×20%＝20万円」となります。なんとこの時点で不動産投資におけるキャッシュフローはゼロになってしまうということになります。
実際の税額計算はもっと複雑ですが、仮に「同じ家賃収入、同じ返済額」が続いたとしてもキャッシュフローに大きな変化が起こる点には注意が必要です。このことを理解しておかないと賃貸経営において長期的な収支計画を立てることはできません。
この計算例ではまだキャッシュフローがマイナスにはなりませんが、元々が「返済額>家賃収入」の場合は返済用の資金を持ち出した上に税金の追い討ちがかかる可能性さえあります。そんな状態では賃貸経営の立て直しは難しくなりますので、そうなる前に予め対策を練っておく必要があります。
賃貸経営では「元金」を敵に回すな！
不動産投資において、「アパートローンの利息部分」の減少は「減価償却費」と併せて税負担が徐々に重くなっていく原因の一つです。この点を理解できずに不動産投資に失敗する例はそれこそ星の数ほどあります。
また、「アパートローンの元金部分」とは言ってみれば「減価償却費」と真逆の動きをする要素。
後者は「実際に出て行かないのに経費計上できるお金」なのに対し、前者は「実際に出て行くのに経費計上できないお金」です。
減価償却はその使い方さえ覚えれば不動産投資の大きな武器となりますが、ローン元金の取り扱いはその逆。甘く見ていると後々大きな脅威となって大家に襲いかかってきます。
こうした点も考えれば、間違っても賃貸経営において「始めた当初のキャッシュフローがいつまでも続く」などと思ってはいけません。
常に申し上げていることですが、どんな形であれ不動産投資には俯瞰的な視点からの長期的な展望が重要なのです。
（2016/03/16 文責：佐野純一）
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