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住宅ローンの前に予算を考えよう 〜「目安は年収の5倍」のウソ〜

自分に合った住宅の予算って?

ファイナンシャルプランナーのところには日々様々なお金の相談が持ち込まれます。その内容はまさにケースバイケースですが、その中でも多いのがこんなご相談です。

 

「今度家を買おうと思っていますが、自分たちが買える予算ってどのくらいですか?」

 

あるいは

 

「マンションギャラリーに行ったら予算的に太鼓判を押されましたが、本当に大丈夫でしょうか?」

 

一般的には「人生で一番大きな買い物」と言われる住宅。

 

しかしながらその予算の考え方はとても難しく、なんとなくのイメージで決めてしまっている人も多いのが現状です。

 

それでは、こんなご相談を受けた時、FPはどうやって答えを導き出すのか?

 

今回はそんなFPならではのメソッドを大公開です!


住宅予算は早めに決めよう

まず、気をつけたいのが予算を決めるタイミングです。

 

家探しをどこから手をつけるかは人それぞれですが、予算から入る人はあまり多くはないようです。

 

どの段階でご相談にいらっしゃるかも案件によって大きく異なり、実は「家を探し始める前に予算を決めたいと思って…」というご家庭は少数派でしょう。

 

むしろ「めぼしい物件が見つかったので予算を確認したくて来ました」という方が多く、中には「明日契約なんですが、直前になって急に不安になりました…」とおっしゃる方も。

 

やはり、FPとしてはなるべく早い段階で予算の目安を決めることをオススメしています。極論すれば、最初に予算を決めるのがベストと言えます。

 

なぜなら、予算を早めに決めておかないとそれまで家探しに費やしてきた苦労が無駄になる可能性があるからです。

 

実際にやった方は口を揃えておっしゃいますが、家探しは相当な重労働です。

 

毎週末のように休みを物件の内見に費やし、時間的体力的に消耗を強いられます。そんな状態が短くても数ヶ月、長ければ1年以上も続くわけですから、ゴールが見えてくるころにはもうヘトヘトになってしまいます。

 

そんな風にしてやっとの思いで探しあてた物件が、契約直前に実は予算オーバーだと分かったらどうでしょうか?

 

それまでの努力が水の泡となるだけでなく、また一から物件探しを行わなくてはなりません。最悪の場合、モチベーションが途切れしばらく住宅購入を見送ったなどという例もあります。

 

そうならないためには「予算ありき」で住宅を探す必要があります。

 

もちろん、物件が決まらなければ最終的な住宅価格は分かりません。それでも初期の段階でおおよその予算を決めておくことは良い物件に巡り合うために大事な準備なのです。

その答えはライフプラン!

さて、それではFPがどうやってライフプランを決めるかと言えば、その答えは「ライフプラン」です。

 

ライフプランは人生の予算書のようなもの。これからの収入や支出を細かくシミュレーションすることで、その人の人生におけるお金の流れを設計します。

 

当たり前の話ですが、人生で使うお金は住宅だけではありません。

 

住宅資金と合わせ「人生の三大資金」と言われる教育資金や老後資金を始め、日々お金は出て行きます。

 

例え年収が同じだとしてもそのご家庭の家族構成やライフスタイルによってもお金の流れは大きく変わってきます。ライフプランでは単年度の収支を見るだけでなく、それを20年、30年と重ねた結果家庭の貯蓄がどうなっていくかを検証します。

 

予想するだけでなく、早いうちから危機を察することで余裕のある準備期間が作れることも大きなメリットの一つです。

 

住宅予算も、それ単体で考えるのではなく、ライフプランという大きな枠組みの中で包括的に判断する必要があります。確かに住宅は人生で一番大きな買い物ですが、それでもライフプランを構成する数多くの要素のうちのたった一つに過ぎないのですから。

 

なんとか住宅ローンを払い終えたとしても自分たちの老後資金が残っていないようでは、やはり「適正な住宅予算」とは言えないのです。


マンションギャラリーの「大丈夫」は大丈夫じゃない

実際にライフプランを組んで検証した結果、契約を考えていた物件が残念ながら予算オーバーとなってしまうこともあります。

 

そんな時、ご相談者から「マンションギャラリーでは全然大丈夫って言われたのに〜!」というセリフが飛び出すことも珍しくありません。

 

ご相談者にとっては意外かもしれませんが、私から言わせればこれはむしろ当たり前の結果です。マンションギャラリーで言われる「大丈夫」と、我々FPが言う「大丈夫」は全く意味が異なるからです。

 

マンションギャラリーでの「大丈夫」は、「大丈夫です。住宅ローンを組めますよ」という意味です。

 

住宅ローンの審査では、年間のローン返済額が年収の一定割合以下に収まっていること(これを「返済比率」呼びます)が融資可能の条件となります。簡単に言えば、その方の年収から「この人にはいくらまで貸せる」という限度額を決めるのです。

 

マンションギャラリーではこの基準をクリアできることを「大丈夫」と表現しているのです。ライフプランから考えた住宅予算とはギャップが出るのは、ある意味当然と言ってもいいでしょう。

 

私の経験上、この返済比率ギリギリまで住宅ローンを組むと将来的にライフプランが厳しくなってくるケースは多いと言えます。

 

その結果、ローンを借りられたのはいいけれど後になって返済の負担が重くなってきたという例は枚挙に暇ありません。最悪の場合、ローンが返せずせっかくのマイホームを手放さなければならなくなることもあるでしょう。

 

マンションギャラリーの担当者(これがファイナンシャルプランナーを名乗っていることが多いので厄介なのですが-苦笑)は、購入者のライフプランなど気にもしません。

 

彼らの仕事は購入予備軍からローンが組めない人をふるい落とし、ローンが組める人の背中を後押しすることです。それは彼らが誰に雇われているのかを考えれば明らかです。


「年収の5倍が目安」はウソ!

住宅予算の話をしていると、たまにご相談者から「年収の5倍が目安って聞いたんですが…」と言われることがあります。

 

この「年収5倍説」は一種の都市伝説みたいなもので、私も何度かそうした内容の記事を読んだことがあります。

 

しかしながら、ライフプランという観点で考えればこの説がウソだということは容易に想像がつきます

 

確かに年収の5倍が適正金額の方もいらっしゃるでしょう。

 

でもそれはほんの一部。全員がそうなる訳ではありません。

 

前述のように、その家庭の家族構成やライフスタイルによっても変わってきますし、マンションか一戸建てかによっても変わってきます。

 

住宅予算はまさに「その家庭によって違う」としか言いようがありません。

 

そんな中でも特に最近予算を決める要素として目立っているのが、「残された働ける期間」です。

 

一般的な住宅ローンは最長35年間で組むことができます。そして、ローンを払い終わる年齢は79歳までと決められています。つまり、44歳までであれば最長の35年間で住宅ローンを組むことができるのです。

 

とは言え、実際に働ける期間は会社勤めの方であれば65歳までがほとんどです。ローン自体は79歳まで組めたとしても、その返済原資となる収入が65歳で少なくなってしまえば、それ以降の負担は当然重くなるわけです。

 

このことはすなわち「年収が同じでも、30歳からローンを組む人と40歳からの人では適正住宅予算は同じなワケがない」ことを示しています。

 

その一方で住宅ローン審査の返済比率は両者を同じ計算式で算出します。同じ住宅ローンを組めますが、40歳からの人が後々苦しくなるのは自明の理と言えるでしょう。

 

繰り返しになりますが、住宅予算は他のお金の流れも含めてライフプランという大きな枠のなかで決めるべきものなのです。


最終的に予算を決めるのはあなたの「価値観」

「住宅予算をライフプランで決める」と言うと、もしかしたら数字ばかりの無味乾燥なイメージを持つ方もいらっしゃるかもしれません。

 

しかし私は「最終的に住宅の適正予算はその家庭の価値観で決まる」と思っています。

 

確かにライフプラン自体は収入と支出の数字で形成されています。しかし、そのお金の流れには必ずその家庭の価値観が反映されています。

 

今の生活水準で無理なく購入できる金額を検討するのも良いでしょう。逆にどうしても手に入れたい物件があるのであれば、その家を買うためにはどうすれば良いかをライフプラン上で考えても良いわけです。

 

どちらが正解ということではなく、その家庭の価値観で家の予算を決めればよいのです。

 

本当に大事なのは自分たちにあったライフプランを練ることです。

 

その先にあなたとっての最適な住宅予算、そして理想の住宅の形が見えてくるはずです。

(2016/07/27 文責:佐野純一)

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