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「変動VS固定」はどっちがお得? 〜ローンを考える時に本当に大事なこと〜

変動金利と固定金利はどっちがオトク?

住宅購入を検討する時に、「住宅ローンをどう組むか」は非常に大きな問題です。FPに相談にいらっしゃる方の中でも、住宅ローンに関するご相談はかなりの割合を占めます。

 

住宅ローンにはいろいろありますが、一番始めの入り口としては「変動金利」か「固定金利」を決めなければいけません。

 

名前だけはよく知られている変動金利と固定金利。この両者にはそれぞれどんなメリットとデメリットがあるのか?

 

まず両者の違いをおさらいしておきましょう。実はローンを考える時に本当に大事なことが両者の違いに隠れています。


変動金利の仕組みを知ろう

変動金利とは「ローンの期間中に金利が変わる」ローンの組み方を言います。

 

ベースとなるのは半年ごとに金利を見直す方法です。

 

この方法の場合、半年に一度金融機関から金利見直しのお知らせがきます。ローンを借りている人はこのお知らせがきて初めて次の半年間の金利が分かるという仕組みです。

 

誤解の多い点ですが、これは半年ごとに返済額が変更になるという意味ではありません。金利が変更になったとしても返済額自体が変わらず、利息と元金の内訳が変わるのです。

 

つまり、金利が上がれば利息部分が増えるため元金の減りが遅くなり、逆に金利が下がれば利息部分が減るために元金返済が進むことになるのです。

 

一般的には返済額自体の見直しは5年に一度となっています。5年前に比べて金利が上がっていれば返済金額自体が多くなりますし、金利が下がっていれば返済金額が少なくなります。

 

ただし、返済金額が増える場合も現状の125%までを上限としているケースがほとんどです。

 

これは急激に返済金額が増えないようにする一種の救済策ですが、その反面、金利上昇が激しい場合は元金の減りが少なくなるという事態も考えられます。元金の減りが少ないということは、後になってローン負担が重くなるということですので注意が必要です。

 

変動金利のメリットは、何と言っても同時期の固定金利と比べて「金利が安い」ということでしょう。

 

半年という短いスパンで金利の見直しを行うため、お金を貸す側の金融機関としてはあまり慎重になる必要はありません。現在のように市場金利が低ければ、その低い金利のまま消費者に貸し出すことができるのです。

 

安い金利で借りられることは消費者にとって歓迎すべきことですが、逆に考えれば市場金利が上がった場合はその影響をまともに受けるのも、また消費者です。少し意地悪な言い方をすれば、金融機関は金利の変化をそのままに消費者に転嫁するという見方もできるでしょう。

 

将来の返済額が決まっていないということは、FP的に考えれば「ライフプランに不確定要素を増やす」ということでもあります。このブレ幅をどう考えるかはその人のライフプランに大きな影響を与える要素の一つです。

固定金利の仕組みを知ろう

一方の固定金利とは、「ローン期間中は金利が変わらない」ローンの組み方のことです。35年の住宅ローンであれば35年間ずっと同じ金利が続く形が固定金利です。

 

これも誤解の多い点ですが、よく耳にする「3年固定」や「5年固定」といったローンは固定金利ではありません。35年間のローンの中で一定期間だけ金利を固定させるという考え方ですので、ベースは前出の変動金利となります。

 

もっとも最近では「20年固定」や「30年固定」の商品も出てきていますので、固定と変動の差が曖昧になってきているのも確かです。

 

固定金利は同時期の変動金利と比べると、どうしても高くなります。

 

貸す側の論理としては将来的に金利が上がった時に逆ザヤになるのは避けたい事態ですから、どうしてもある程度の余裕を見ることになります。変動金利と違い金利の上昇をすぐに消費者に転嫁することはできないのですから、慎重になるのはある意味当然かもしれません。

 

それでも予想以上に金利が上昇してしまったら金融機関の持ち出しになりますから、借りる消費者にとってはメリットとなります。

 

また、「ローン返済額が変わらない安心感」というのも借りる側としてはプラス材料の一つでしょう。

変動か固定かを選ぶ時のセオリーとは?

このように変動金利と固定金利にはそれぞれメリットとデメリットがあり、どちらを選ぶかは難しいところです。

 

ただし、借りる時の市場の状況によってどちらを選択するかは一つのセオリーがあります。

 

もう長いことデフレが続く日本ではあまり実感しにくいことですが、長期的なスパンで考えると住宅ローンの金利は上昇と下降を繰り返しています。

 

バブル時代に記録した8%などという金利は現状から考えればそれこそ天文学的な数字ですが、25年ほど前にはこの日本でも確かにそんな時代が存在したのです。

 

振り返ってみれば25年前は遠い昔です。しかしながら、これから組む住宅ローンが35年であることを考えれば、ローン返済中に同じような変化が起こる可能性も否定はできません。

 

住宅ローンを考える時にはやはり長期的な展望が重要になります。

 

では、金利に波があるとして、金利が一番高い時は「変動金利」と「固定金利」のどちらを選んだほうが良いでしょうか?

 

もちろん未来の金利は予測するしかないのですが、金利が高い時には「変動金利」を選ぶのが一般的です。

 

これから金利の下降が予想される局面では、固定金利を選ぶと金利が高い状態をキープされてしまうことになります。この場合は変動金利を選ぶことで金利の下降とともに住宅ローンの負担を減らしていく方が得策と言えます。

 

反対に、金利が底を打っていると言われる状況ではどうでしょう?

 

そうです、このケースでは固定金利を選んだ方が有利になる可能性が高くなります。低い金利を長期間キープできることは家計にとって大きなメリットとなるからです。

 

日本で初めてマイナス金利が導入された2016年現在、金利の波がどこにあるかは誰から見ても明白です。上記のセオリーで言えば、固定金利がその特長を発揮しやすい状況と言えます。

 

どうしても現状の金利同士を比べてしまうと変動に気持ちが傾いてしまう方も少なくありませんが、変動と固定の特性を踏まえた上で住宅ローンを決定することをオススメします。

住宅予算を決める時はどう考える?

さて、FPの立場では言えば、住宅購入時に本当に重要なのはローンの組み方ではありません。

 

その前に、現在検討している住宅予算がその方のライフプランにハマるのか、言い方を変えれば、 その物件がライフプランから考えて適正予算額なのかどうかをしっかりと見極める必要があります

 

「そんなこと言ったって、住宅ローンの組み方で予算って変わってくるよね」とおっしゃる方、ごもっとも。

 

確かに、どういった形のローンを組むか、言い方を変えれば、今後の金利の動きをどう考えるかで、住宅予算には幅がでてきます。

 

ご説明したように、変動金利と固定金利にはそれぞれメリットとデメリットがあります。一概にどちらが良いと決められるものではあります。しかしながら、一つだけ「これだけはやってはいけない」という住宅ローンの組み方があります。

 

それは、「今のような超低金利が続くことを前提にした住宅ローン」です。繰り返しになりますが、日本金融史上初めてマイナス金利が導入された2016年。この異常事態が今後35年間ずっと続くというのは、さすがに楽観的すぎる考え方でしょう。

 

結論から言えば、住宅の適正予算額を決めるのであれば固定金利で計算するべきです。

 

固定金利で考えれば、ライフプラン上の不確定要素を一つ消すことができます。言うまでもなくライフプランには住宅以外にも不確定要素がたくさんありますが、特に大きなウエイトを占める住宅費用を決定することでライフプランの精度は格段に高まります。

 

誤解のないように申し上げますが、私はなにも「住宅ローンは固定金利で」と主張しているわけではありません。あくまでも「住宅予算を決めるのであれば固定金利で考えるべき」だと考えているのです。

 

そうやって適正な住宅予算を決めた上で、改めて変動金利か固定金利を考えれば良いのです。

 

今後の金利の動きはもちろんですが、もし金利が上がった場合にそれに耐えられる家計かどうかも重要なポイントです。目先の損得に囚われることなく、総合的に判断して自分に合った住宅ローンを考えてみましょう。


住宅は一生に一度の買い物

住宅購入の時には物件を選ぶだけでいっぱいになってしまい、その他のことを考える余裕がなくなってしまうことがよくあります。

 

確かに不動産はこの世に二つとして同じものがないある種特殊な商品ですので、探したり比較するにも多大な時間や労力がかかります。

 

ただ、予算をしっかりと決めないで購入してしまうと、夢のマイホームが経済的に大きな負担になり生活に暗い影を落とします。これでは、何ために住宅を購入したのか分かりません。

 

ほとんどの方にとって一生に一度の買い物である住宅です。地に足をつけた状態で慎重に検討したいものです。

(2016/09/21 文責:佐野純一)

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