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繰上げ返済の本当の意味とは? 〜「お得」よりも重要な効果を考える〜

繰上げ返済の効果を考えてみよう!

「繰上げ返済」

 

住宅ローンを組んでいる方であれば一度は検討したことがあるでしょう。また、これから住宅ローンを組む方でも予め繰上げ返済を考慮してローンの組み方を考えるケースもあると思います。

 

お客様との面談でも度々登場する繰上げ返済。特にお客様の口からこの言葉がでることも多く、認知度はかなり高いと言えます。

 

その一方で、繰上げ返済の効果が深く論じられる事はあまりありません。多くは「早く返したほうがお得」という一元論で片付けられてしまいます。

 

みんなが知っている「繰上げ返済」。

 

その本当のメリットは、実は「お得」とは別のところにあるのです。


繰上げ返済には二種類ある

まず繰上げ返済の仕組みをおさらいしておきましょう。

 

繰上げ返済とは、その名の通り「ローンの元金を繰上げて返済すること」です。

 

繰上げ返済を行えば当然元金が減りますので、新たな元金残高を基にローンの形を組みなおさなくてなりません。

 

その変わり方には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の二種類があります。

 

期間短縮型は「毎月の返済額を変えずに期間を短縮する」方法です。

 

例えば、残り30年あったローンを繰上げ返済することによって、毎月の返済額を変えずに残り28年に変更するような形です。

 

一方の返済額軽減型は「ローンの残り期間を変えずに毎月の返済額を少なくする」方法です。

 

ローンの期間を変えなければ元金が減った分だけ毎月の返済額は減りますので、ローンの負担が減る事になります。

 

実際に繰上げ返済を行った人は、ほとんどが「期間短縮型」を選ぶと言われています。

 

その大きな理由は二つあり、まず一つはトータルの返済額が「返済額軽減型」に比べて少なくなること、もう一つが「少しでも早く借金を返したい」という心理が働くことです。

 

確かにこの二つの理由は繰上げ返済を行う人にとって大きな魅力です。しかし、ライフプランというFPとしての観点から考えた時、一度立ち止まって考える必要を感じずにはいられません。

 

「期間短縮型」。ホントにそれが正解でしょうか?

ホントに正解? 期間短縮型

ライフプランのご相談を受けている時に、ライフプランの解決策として繰上げ返済を挙げる方は多くいらっしゃいます。

 

繰上げ返済の認知度が高いのと同様に「繰上げ返済は早く行ったほうが効果が高い」というフレーズもよく知られていますから、中には多少無理をしてでも早めに繰上げ返済を行うといる人もいます。

 

しかしながら、私としてはそのお考えに同意することはできません。もちろんローン控除の問題もあるのですが、それを除いたとしても反対するシンプルな理由があります。

 

即ち「現状では繰上げ返済に大きな効果を期待できない」ということです。

 

少し大雑把な表現になってしまいますが、繰上げ返済とは住宅ローンの金利で運用することとニアイコールです。

 

バブル期のような住宅ローン金利ならいざ知らず、1%以下の住宅ローンをがんばって返済しても得られる効果は、つまり1%以下の運用で得られる効果と同じですから、それほど大きい変化が期待できないのは自明の理です。

 

そうした運用でライフプランが大きく改善される可能性が少ないのは、どなたにとっても想像に難くないことでしょう。

 

その意味で、現状では繰上げ返済の「お得」にはあまり期待はできません。

 

そこで注目したいのが、もう一つの返し方「返済額軽減型」で得られるライフプラン上の効果です。


「返済額軽減型」はキャッシュフローを改善する!

ローンの終わりが変わらない返済額軽減型では、「借金を早く返したい!」という気持ちに答えることはできません。また、期間が長くなる分、最終的な利息も期間短縮型よりも多くなってしまいます。

 

しかし返済額軽減型には、それらの弱点を補ってあまりあるメリットがあります。

 

そう、それは「家計の支出を圧縮できる」という効果です。

 

一般的なライフプランでは、どうしても支出が収入を上回る、言い方を変えれば貯金が減っていく時期が出てきます。特に顕著なのが、子供が大学に行くような教育費の負担が重い時期でしょう。

 

もちろん、その時期を予め見通した上でそれに備えられれば一番良いのですが、そんなケースばかりとも限りません。

 

こんな場合には何よりのキャッシュフローの改善が最優先課題となります。それには毎月のローン返済額を減らすことで「家計の支出を圧縮できる」返済額軽減型が大きな役割を果たします。

 

いくら、最終的な支払い額が少なくなるからと言って期間短縮型を選び、そのためにキャッシュフローがまわらないようでは意味がありません。そこを乗り越えられれば老後が楽になるかもしれませんが、そもそも老後まで辿り着けない可能性もあるわけです。

 

そうならないようにするためには、少しばかりの金利を払ってでもキャッシュフローを良くする、つまり「期間短縮型」よりも「返済額軽減型」を選んだほうが良いケースは少なくありません。

賃貸経営にも同じことが言える!

実は、賃貸経営にも同じことが言えます。

 

私はいつも「賃貸経営をする時に気をつけなくてはいけないのは借入金の元金」と申し上げています。確実に出ていくお金なのに経費として計上できないからです。

 

この元金の毎月返済額が減るというのは、賃貸経営に於いてとても大きなメリットです。

 

家賃は基本的に安定して入ってくる収入ですから、借入元金として出ていくお金が少なくなれば経営の安定感は飛躍的に高まります。増えたキャッシュフローはストックするのもいいですし、税金のことを考えてなにか有意義な経費として投入してもいいでしょう。

 

さらに言えば、賃貸経営の場合は、金利が増えることに対してそれほどナーバスになる必要もありません。

 

元金と違い借入の金利は経費として計上できますので、その分税金を圧縮することが可能です。金利が増えたからと言ってその金額がそのまま損になるわけではないのです。


目先の損得に惑わされるな!

これもいつも申し上げていることですが、ライフプランも賃貸経営も、本当に大事なのはキャッシュフローです。

 

あまり目先の損得ばかりに気を取られてしまうと、全体のキャッシュフローが見えなくなることがあります。特にライフプランや賃貸経営は長いスパンで物事を考えなくてはなりませんから、なおさらです。

 

こう考える、と耳馴染みの深い「繰上げ返済」という言葉も意外と奥が深いことが分かります。

 

どのタイミングで、どのくらいの金額を、どちらの方式で繰上げ返済すればいいのか。ぜひ自分のライフプランにあった繰り上げ返済の方法を考えてみてください。

(2016/09/28 文責:佐野純一)

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