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税金を知ることが成功への近道! 〜実際に手元にお金を残すためには?〜

不動産投資・アパート経営は「不労所得」ではない!?

不動産投資やアパート経営と聞くと、すぐに「不労所得」と考える方がいらっしゃいます。

 

しかしながら、これは私のところにご相談に来ていただいた方に、まず最初に捨てていただく先入観でもあります。

 

不動産投資は決して世の中で言われているような不労所得ではありません。ハッキリ言ってしまえば、そうしたイメージは不動産業者や建設会社が作り上げた「幻想」に過ぎません。

 

なぜ彼らはそうした幻想を作り上げるのでしょうか?

 

決まっています、不労所得を謳うことで自社の商品をより魅力的なものに見せたいからです。まるで何もしなくても儲かるようなイメージを消費者に与えることで、自分たちの売り上げを伸ばしたいからです。

 

もう一度言います。

 

不動産投資やアパート経営は不労所得ではありません。言い方を変えれば、不動産投資を不労所得と考えている人は自ら成功を放棄しているも同然です。

 

不動産投資に労働は必須です。時には額に汗して働くこともあるでしょう。

 

しかし、より重要なのは不動産投資という「事業」を行うために必要な知識を得ること。特に税金の知識は不動段投資をしていく上で不可欠です。

 

今回はその税金の中でも基本中の基本、所得税についてお話しします。


所得には10種類ある

所得税とは、その名の通り所得に応じて徴収される税金のことです。

 

サラリーマンの方であれば給与が自分の手元に来る前に徴収されてしまうものですので(いわゆる「天引き」)、あまり自分が税金を納めている感覚はないかもしれません。

 

日頃はあまり意識しないことも多いこの所得税、実はどんな形で収入を得るかによって10種類に分かれていることはご存知でしょうか。

 

所得税の10種類とは以下の通りです。

給与所得

勤め先からもらう給料や賞与などの所得

事業所得

主に自営業者が自らが行う事業から生じる所得(商業・工業・農業・漁業・自由業など)

不動産所得

不動産・土地の上に存する権利・船舶・航空機の貸付けなどから生じる所得

利子所得

公社債や預貯金の利子、貸付信託や公社債投信の収益の分配などから生じる所得

配当所得

株式の配当、証券投資信託の収益の分配、出資の剰余金の分配などから生じる所得

退職所得

退職金や401kなどの退職によって受ける所得

譲渡所得

不動産などの固定資産や上場株式等を売った所得

一時所得

満期保険金などの所得(継続的ではない収入から生じる所得)

山林所得

山林を伐採して売ったり、又は立木のまま売った所得

雑所得

年金などの公的年金等、原稿料や印税などから生じる所得(上記9種類のどれにも属さない所得)

家賃収入は「不動産所得」

なぜこのように細かく分かれているかというと、所得の種類によって税負担に変化をつけているからです。

 

例えば、退職所得は長年働いたことに対する報奨金の意味合いが強いので、他の所得と比べると税負担が少なくなるような処置がとられています。

 

この中で不動産投資に関係してくるのが、家賃収入に該当する「不動産所得」と、不動産を売った場合の「譲渡所得」です。

 

「譲渡所得」に関しては不動産売買に関わるコストと併せて改めてご紹介することにし、今回は「不動産所得」にスポットを当ててみたいと思います。


「総合課税」と「分離課税」

さて、これら10種類の所得税はいくつかのグループに分類することができます。

 

分け方はいくつかありますが、大きなところでは「総合課税」と「分離課税」に分けられます。

 

「総合課税」とは、その所得だけでなく他の所得と合算して税額を求めるもの。「分離課税」とは、それとは逆に単独で計算して税額が決まるものです。

 

10種類の所得をこの二つのグループに分けると次のようになります。

総合課税

給与所得
事業所得
不動産所得
一時所得
雑所得
譲渡所得の一部(不動産や株式等以外)
配当所得(総合課税を選択した場合)

分離課税

利子所得
山林所得
退職所得
譲渡所得の一部(不動産や株式等)
配当所得(源泉分離課税を選択した場合)

 

ご覧の通り、「不動産所得」は総合課税に分類されます。

 

家賃収入だけでなくサラリーマンであれば給与所得と、自営業者であれば事業所得と合算されて税額が決まります。

 

と言うことは、例えば同じ額の家賃収入があったとしても、実際に手元に残る金額は他の所得の状況によって大きく異なるということです。

 

なぜそのような現象が起こってしまうのでしょうか。

総合課税は「超過累進税率」の標的に?

なぜなら、所得税は超過累進税率だからです。

 

超過累進税率とは、その人の所得金額によって税率が変わってくるという制度。所得の高い人ほど税率が高く、税負担が重くなる仕組みとなっています。

 

 

2016 年1月現在、所得税の税率は上の表のようになっています(国税庁HPより抜粋)。

 

所得が高くなるほど税率が上がっていくのが一目瞭然です。

 

税の上での平等というのは非常に難しい問題ですが、高所得者に税金を多く負担してもらおうというのが超過累進税率の基本的な考え方です。

手元に残る家賃が全然違う!

この超過累進税率に従えば、仮に180万円の不動産所得があった場合でも、他の所得の状況によって手元に残るお金はまったく変わってきてしまいます。

 

他に所得が一切なければ税率は5%ですので税金は3.6万円で済みますが、他の所得が900万円を超える場合は税率が33%となり税額は59.4万円にもなってしまいます(控除額は他の所得から控除と仮定)。

 

なんと所得税率の違いで、手元に残る金額に約56万円もの差がついてしまうのです。

 

いくら同じ家賃収入だからと言っても、これでは同じ事情計画で成り立つはずがありません。


税金の知識は不可欠と心得よ!

私の経験上、不動産所得だけで生計を立てている方はそう多くないと思います。

 

いわゆるサラリーマン大家のように兼業でやられている方が多いですし、専業で大家業を営むような事業規模になると今度は法人化した方が税制的なメリットが大きいからです(この場合は、法人からの役員報酬ですので「給与所得」となります)。

 

ですから、あまり不動産所得単体で所得税を計算しても意味がなく、ほとんどのケースで他の所得との兼ね合いということになるでしょう。

 

さらにはどれだけの経費が見込めるかは物件の状況等によっても違いますし(「家賃収入−経費=不動産所得)、住民税のことも考えなくてはいけません。

 

つまり、実際の税引き後のキャッシュフローはまさにケースバイケース。自分の手元にどれだけのお金が残るかは、自分で計算するしかありません。

 

この知識を身につけないと、「思ったより儲からないな」とボヤいてみたり、毎月の家賃は入ってきているのに税金を他の収入から持ち出すことになってしまいます。

 

税金と聞くと苦手意識を持つ方も多いかも知れませんが、「彼を知り己を知れば百戦殆うからず」の言葉もあります。不動産投資やアパート経営で成功したければ、税金の知識は不可欠と心得ましょう。

(2016/01/06 文責:佐野純一)

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