不動産投資/アパート経営のご相談はFPグリュックへ!

相続した土地のこと誰に相談する? 〜まったく新しい第5の選択肢〜

相続した土地のこと、誰に相談すればいいんだろう?

「現役大家FP」である私のところには、相続した土地や収益物件に関するご相談も多く寄せられます。

 

そんなご相談者の方に「どうして私のところにご相談にいらしたのですか?」と伺うと、「誰に相談すればいいか分からなくてここに来ました」とお答えになる方は少なくありません。

 

世の中には「不動産の専門家」と呼ばれる(あるいは自称する-笑)人はたくさんいらっしゃいますが、もしあなたが土地や収益物件を相続した時は、どの専門家に相談すれば良いのでしょうか?

 

今回はそれぞれ「専門家」と言われる人に相談に行ったらどうなるかを、具体的な例で考えてみたいと思います。

 

あなたが自分でご相談に行かれるとしたら、どの専門家のところに行くでしょうか。


4人の「専門家」のところに行ってみると…

土地や収益物件を相続した時、相談先として思い浮かぶのは一般的に次の4つでしょう。

 

@不動産屋
A建設会社
B税理士
C銀行

 

相談に行く人は、「Aさん」とします。

 

Aさんは親御さんが亡くなって実家の建物と土地を相続しました。Aさん自身はすでに自宅をお持ちで、相続した実家が古いこともあり、土地ごと売却を考えています。

 

一方で、実家は都内の私鉄駅から徒歩10分程度のところにあり、小さなアパートなら建てることができそうです。売った方がいいのか、それともアパートを建てて土地活用したほうがいいのか、悩ましいところです。

 

@不動産屋に行った場合

まず始めにAさんは近所の不動産屋に相談に行きました。

 

不動産屋の話では、今はアパートも飽和状態。空室率は上がる一方でとても賃貸経営の採算はとれないとのこと。使わない土地であれば、売ってしまって現金に変えたほうが良いという話でした。

 

Aさんは不動産屋の話に「なるほど」と思う一方で、なんとなく引っかかりを感じます。

 

不動産屋は物件を売ったり買ったりしてその仲介料をもらうのが商売です。Aさんがこのまま土地を持ち続けたりアパートを建てたところで、彼らの利益にはなりません

 

「売った方がいい」というのはAさんのためではなく、不動産屋が自分たちの儲けのために言っている意見のような気もするのです。

 

A建設会社に行った場合

そこで次にAさんは、営業にきていた建設会社の話を聞いてみることにしました。テレビコマーシャルもしている大手メーカーなので、Aさんも名前を知っていてなんとなく安心感があったのです。

 

ところが、担当の営業マンからは不動産業者とまったく反対のことを言われました。

 

「せっかく持っている土地を手放すなんてもったいない! 我が社のサブリースを利用すれば空室リスクなしで安定した賃貸経営ができますよ」というお話です。

 

サブリースに魅力を感じながらも、Aさんはやはりここでも違和感を覚えてしまいます。

 

建設会社は建物を建てるのが商売。アパートを建てないことには話になりませんから、「土地を売却する」という提案がないのはある意味当然です

 

また、いろいろ調べてみると、サブリースを餌にアパートを建てさせることだけを目的とするようなヒドい会社もあるようです。

 

アパート建設のためにはローンを組まなくてはいけませんから、借金をして収益性のないアパートが建つようではまさに本末転倒。建設会社の提案もどうもしっくりきません。

 

B税理士に行った場合

困ったAさんは、相続の相談をしている税理士のところに行きました。税理士であれば客観的な意見を言ってもらえそうだと思ったからです。

 

税理士の提案は「土地を売りましょう」というものでした。その理由を聞いてみると、今回の相続で納めなければいけない相続税がかなりの額になるため、Aさんの親御さんが遺してくれた現金だけでは納税資金がまかなえないからとのことでした。

 

税理士には話していませんでしたが、今回の相続財産以外にAさんは自分の財産としてある程度の現金があります。それを納税資金に回せば実家を手放さなくても相続税の問題はクリアできそうです。

 

また、相続税の資金を用意するために慌てて土地を売って、いわゆる「買い叩き」にあったという話もよく聞きます。「納税資金のために売る」というのはやや短絡的な発想にも思えます

 

C銀行に行った場合

最後にAさんは、藁をもすがる思いで銀行に足を運びました。銀行の業務とは直結しないかもしれませんが、お金に詳しい人がいそうなイメージがあったからです。

 

ところが、ある銀行では「売った方がいい」と言われ、別の銀行では「アパートを建てた方がいい」と言われました。

 

そして両方の銀行とも、同じセリフを付け加えるのです。「よかったら業者を紹介しますよ」と

 

Aさんが考えた通り、この相談は銀行の稼ぎどころである融資事業には直結しません。銀行としては相談されてもビジネスとならないのが正直なところでしょう。

 

そこで銀行はつながりのある業者に紹介することで、少しでも自分たちの利益を稼ぎ出そうとします。

 

巡り巡って銀行まできたAさんは、結局のところ、ふりだしに戻ってしまったのです。


第5の選択肢 “ファイナンシャルプランナー”

途方にくれたAさんは、友人の勧めでファイナンシャルプランナー(FP)のところに相談にやってきました。

 

ファイナンシャルプランナーとは最近よく耳にするようになった肩書きですが、実際になにをする商売なのかはAさんにもよく分かりません。

 

「結局のところ、この土地をどうすればいいんでしょうか?」

 

目の前に座ったFPにこう問いかけたAさんの耳に、驚くような返事が届きます。

 

「Aさん、あなたはどうしたいんですか?」

 

聞かれてAさんは戸惑いました。これまで「こうしたほうがいい」という意見ばかりで自分がどうしたいか考えることが少なかったからです。

 

FPは続けます。

 

「ご実家の土地を手放したくないのであれば活用してもいいですし、リスクを負いたくなければ手放してもいい。相続税の納税資金だって、土地を残したければ手元のお金を使う選択肢もあるし、もちろんその逆も可能です。大事なのは“Aさんがどうしたいか”です」

 

「そんなこと初めて聞かれました…」

 

Aさんがやっと思いでそう口にすると、FPは当然の顔をしてこう答えました。

 

「それがFPの仕事ですから」


FPのコンサルティングとは?

上の4つの例で見てきたように、商売とはそれぞれの利益で動くものです。各業者の提案は、自ずと自分の利益につながるものとなるでしょう。

 

それは仕事として至極当然のことで、FPにとっても同じことです。

 

それではFPの利益が何かと言えば、それは「相談にいらっしゃる方に雇っていただいてコンサルティングを行うこと」です。お客様に雇っていただいて、お客様にとって一番良い方法を一緒に探すのが、FPのコンサルティングの本分なのです。

 

ですから「お客様が何を望んでいるか」を聞くのは当然のことです。コンサルティングのスタート地点と言ってもいいでしょう。

 

実際にこんな例がありました。

 

相続で二つの土地を受け継いだお客様がいらっしゃったのですが、結果的には一つの土地を売り、一つの土地にアパートを建てたのです。アパート建設費はフルローンを組んでレバレッジを効かせる手もありましたが、ご本人のお考えを聞いて相談した結果、売却したお金を建設費の一部に投入することで、賃貸経営を安定させる方法をとりました。

 

これが不動産業者に相談すれば「両方売りましょう」となったでしょうし、建設会社に相談したら「両方建てましょう」という話になったはずです。なにも彼らに悪意があるわけではなく、コンサルティングを仕事としていない彼らはそれしか選択肢を持てないのです。

大事なのは「あなたが何をしたいか」

FPから考えれば、「誰に相談すればいいのか」の答は「あなたが何をしたいのか」であると言っていいでしょう。

 

何をしたいが決まらないうちに相談をすれば、自然と話はその相談相手の利益が出る方向に向かっていってしまいます。

 

逆に何をしたいかがはっきり決まってしまえば、相談する相手は自ずと決まってくるはずです。

 

そう考えると、FPが行うコンサルとは「“あなたが何をしたいか”を一緒に探す旅」なのかもしれません。

 

到達すべきゴールを設定し、そこに至るルートを検討する。時にはゴールの変更が必要になることもあるでしょう。それを決めるのは、不動産業者でも建設会社でも税理士でも銀行でもなく、そしてもちろんFPでもありません。

 

FPの仕事はあなたが何をしたいかを決めるお手伝いをすること。あなたがゴールやルートを決められる判断材料を提供するのがその役目なのです。


(2017/02/08 文責:佐野純一)

関連テーマのページ


〜マネー設計が開く、幸運のトビラ〜

「ファイナンシャルプランナーって何をする人なんだろう?」
「興味はあるけど何を相談したらいいか分からない…」
「どんなことができるのか、まずはちょっと話を聞いてみたい」

 

そんなあなたのために“初回無料相談”を実施中です。

 

 

実際にコンサルティングをご利用いただいた
お客様の声をご紹介しています。

 

 

 

よく読まれている人気記事



関連ページ

税金を知ることが成功への近道! 〜実際に手元にお金を残すためには?〜
不動産投資をする時に忘れがちな税金のお話。実は税金とどう付き合うかが成否の分かれ目です。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、不動産所得を解説します。
間違いだらけの相続対策 〜子供達に「負の遺産」を残さないため守るべきこと〜
相続対策としてのアパート建築は、致命的な間違いになることがあります。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、子供に負の遺産を残さない方法をお教えします。
「家賃収入○○○万!」の真実〜 “収入”と“所得”って何が違うの?〜
家賃収入という甘い言葉に騙されていませんか? 自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、家賃収入の真実に迫ることで不動産広告の裏側ををお教えします。
「減価償却」を知らずに賃貸経営の成功はない 〜不動産投資 数字のマジック〜
不動産投資を行う上で、減価償却は絶対に知らなくてはならない概念です。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、実践的な減価償却費の使い方をお教えします。
不動産投資節税効果のウソ 〜結果的に大家が損するワケとは?〜
節税を売り文句に収益物件を勧める不動産業がいますが、果たして本当でしょうか? 自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その節税効果に隠されたウソを暴きます!
相続対策で本当に大切なこと 〜「お得」より「順番」を考えよう〜
相続対策で本当に大切なことは節税対策ではありません。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、幸せな相続のために考えるべき順番を解説します。
法定相続人を正しく理解しよう 〜起こりうる大どんでん返しとは?〜
法定相続人を知らずに相続対策はできません。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、法定相続人の仕組みに隠された意外な落とし穴を解説します。
日本一高い税金を知っていますか? 〜贈与税と相続税の知られざる関係〜
日本一高い税金と言われる贈与税。その理由は意外にも相続税との関係にあります。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、この両者の関係を解説します。
遺言書には種類がある? 〜モメない相続のために今できること〜
遺言書に種類があることをご存知ですか。遺言書を有効に使って争族を回避しましょう。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、遺言書の種類とそれぞれの特徴を解説します。
円満な相続のカギは“遺留分”にあり 〜揉めない分割のための基礎知識〜
「遺留分」という言葉を聞いたことがあるでしょうか? 遺産分割の時に登場するキーワードですが、その正しい意味は意外と知られていません。“お金の相談のプロ”である「現役大家FP」が、遺留分を分かりやすく解説します。
あなたの知らない不動産相続の難しさ 〜共有名義が後の「争族」を招く?〜
不動産の関するご相談を受けると、少なからず「共有名義」の土地や建物に出くわせます。不動産の世界ではそれほど珍しくない「共有名義」。しかしながら、相続問題を考えた時、これが最悪の選択肢になり得るのをご存知でしょうか。“お金の相談のプロ”である「現役大家FP」が、その理由を解説します。
自宅しか資産がない相続は揉める? 〜分割できない資産を分割する方法〜
2015年の相続税増税を機に、「自宅しか資産のない相続」が急増しています。分割できない自宅をどのように相続すれば揉め事に発展しないのか。「お金の相談のプロ」であるFPが解説します。
中古物件の減価償却はこう計算する 〜節税より大事な出口戦略とは?〜
あなたの不動産投資は減価償却費を味方にするかどうかでその結果が大きく変わってきます。計算が難しい中古物件の減価償却費を通して、「お金の相談のプロ」である現役大家FPが減価償却費のポイントを解説します。

ホーム RSS購読 サイトマップ
TOP プロフィール/ご挨拶 料金体系について 面談場所について ご相談事例 お客様の声