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不動産投資のパターン@ 「資産運用」

不動産投資のパターン@ 「資産運用」

不動産投資と聞いて連想しやすいのがこの「資産運用」パターンです。「アパート経営」と言えば、もっとイメージがつきやすいのかもしれません。

 

分かりやすいのが、親から収益物件を引き継いだ大家さんです。

 

もし物件に対してのローンが親の代で払い終わっていれば大きな出費はありませんから、「不動産」という手持ちの資産を運用して日々のキャッシュフローを生み出すことができます。

 

あるいは引き継いだ土地に新しく収益物件を建てた場合でも、土地ごと収益物件を購入したケースに比べ利回りは倍以上になりますから、建物のローンを払い続けたとしても十分な資金が手元に残るでしょう。

 

まさに、「家賃収入で左団扇」のパターンです。

 

世の中にはこうした恵まれた境遇の方も実際にいらっしゃいます。

 

ただし、そんな方でなければ「資産運用」パターンができないかと言えば、実はそんなことはありません。

 

今現在は土地や建物を持っていなくても、ローンを組んで収益物件を購入することで「資産運用」パターンが実現できる可能性があります。


ローンを組んだ場合のポイントは?

その場合のポイントは物件の「規模」です。

 

具体例を挙げて考えてみましょう。わかりやすくするために計算は簡略化します。

 

3000万円の物件を全額ローンを組んで購入したとします。その物件の利回りが8%、ローンが25年間で金利が3%だと手元に残るお金はどうなるでしょうか。

 

3000万円の8%ですから、年間の家賃収入は240万円。それに対し、年間の返済額は172万円程になります。

 

両者の差は68万円ですから、年間これだけの手取り金額でさすがに「左団扇の生活」は難しそうです(実際には、ここに経費と税金がかかってきます)。

 

それでは、物件が3億円だったらどうでしょう?

 

他の条件が同じであれば、手元に残る金額は単純に10倍になりますから、「左団扇」までとはいかなくても、生活費として十分当てにできる収入と言えそうです。

 

物件規模の大きさがローンの負担を消した上でさらに収益を生み出すようなケースです。


実際にできる人は限られている

「では、なるべく大きな金額の物件を購入すれば良いんですね」
と思われた方、ちょっと待ってください。

 

残念ながら、そんなにうまくは行かないかもしれません。

 

「借金」という他人資本の力を借りて運用効果を上げる、いわゆるレバレッジ効果。不動産投資には欠かせない要素とも言えますが、どなたでもこの力を使えるわけではありません

 

お金を貸す金融機関にも、当然思惑があります。

 

融資する以上、万が一ローンが滞った時も、最悪でも貸した分だけは回収したいというのが彼らの本音でしょう。

 

そんな彼らが3億円貸してくれるのはどんなケースでしょうか。

 

「その物件に3億円以上担保価値がある」
「その物件以外に担保価値のあるものを所有している」
「空室が続いてもローンが滞らないほど、本業が高収入である」

 

などが考えられますが、この条件を満たすのはなかなか難しそうです。


あきらめるのはまだ早い!

現実問題として、大きな金額の他人資本を調達できるのは、やはりある程度資産のある方、あるいは高収入な方に限られてしまうと言えるでしょう。

 

では、土地や建物がない、あるいは余剰資金ない状態から不動産投資を始めることは不可能なのでしょうか?

 

そんなことはありません。

 

そんな場合は違ったアプローチの仕方を考えれば良いのです。資産がないのであれば別なものを味方につけましょう。

 

こんな場合にあなたの味方になってくれるのは、「時間」と「他人資本(=借金)」です。

 

この両者を味方につけて不動産投資を行う方法、それがもう一つの「資産形成」コースです。

 

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