「建築」とは自分で新たにアパートやマンションを建てる方法です。区分所有であるワンルームや既に建っているアパートを購入するのとは違い、一から自分で建物を作っていくことになります。

 

実際には既に土地を持っている人や、土地を相続した人が行うケースが多く、一般的には「土地活用」という言葉のほうがイメージしやすいかもしれません。

 

また、古くなったアパートなどを立て直す「建替え」も不動産投資としてはこのパターンに含まれるでしょう。

 

「建築」のメリットとデメリットはどんなものがあるのでしょうか。見ていきましょう。

�@所有する土地を「お金を生む仕組み」に変えることができる

もし所有している土地がただの更地であれば、そこからはなにも生まれません。むしろ放置しておいても固定資産税等の維持費がかかることを考えれば、その土地は資産ではなく家計にマイナスの影響を与える「負の存在」です。

 

アパートなどの収益物件を建てれば、その土地を「お金を生み出す仕組み」に変えることができます。

 

賃貸の需要があるエリアであれば（これが重要です）、アパート建設のために借入をしたとしても十分な事業性を維持することができるでしょう。

 

�A自分の思い通りの建物ができる

不動産とは「この世に同じものが二つとないもの」です。そのため、自分でアパートやマンション建設を計画するのであれば、建物を自分の思い通りに作ることができます。

 

このことはつまり、間取りや設備、そして予算を自分で決められるため、より戦略的な賃貸経営が可能になることを意味しています。「自分の不動産投資がどこに向かうのかを自分で決められる」と言い換えてもいいかもしれません。

 

建築費を抑えることで月々のキャッシュフローを狙うのも良いでしょう。反対に、コストをかけてでも永く稼働できる建物にして子供に資産を残すこともできます。

 

また、個性的な物件にすることで、自分にアパートに競争力をつけるという考え方もできるはずです。

 

�Bキャッシュフローがプラスになりやすい

土地を持っているところからのスタートであれば、賃貸経営のキャッシュフローをプラスにするのは難しくありません。

 

担保力のある土地を所有していれば金融機関に対しても交渉しやすいですし、建物も新しく建築するためにローン期間を長く組みやすくなります。有利な条件で融資が組めることは、そのまま安定したキャッシュフローにつながります。

 

また、所有している土地にアパートを建てるということはその不動産投資に対して「土地」という自己資金を出すということですから、返済比率を抑えて賃貸経営を行える可能性が高まります。

�@打合せ等の多大な労力が必要となる

なにもない土地にアパートを建てるのは決して簡単な作業ではありません。検討することもたくさんありますし、そのための打合せも膨大な回数にのぼります。

 

また、打合せをしていく先も一つではありません。設計士や建設会社、賃貸の管理会社もあれば税理士にも相談しなければなりません。アパートローンのために金融機関に足を運ぶこともあるでしょう。

 

特に他の仕事をしている人であれば、それだけの時間と労力を捻出するためには大きな努力が必要となります。

 

�Aゼロから入居者を募集しなければならない

言うまでもなく、「家賃収入」は賃貸経営の要です。

 

既存のワンルームマンションや一棟アパートを購入するのであれば、現状の家賃設定や入居率を引き継ぐことができますが、新たにアパートを建築する場合は、ゼロから入居者を募集しなければなりません。

 

難しいのが、「新築の家賃設定が正しいかどうか」は実際に募集してみないと分からない点です。「世の中に二つと同じものがない」のが不動産という商品の特徴。いざ募集を始めてみたら、家賃収入がシミュレーション通りにいかないことも珍しくありません。

 

�B土地も含めて借入を行う場合は収益性が落ちる

理論上は、土地を購入してからその上にアパートを建てることも可能です。しかしそのような場合に適正な収益性を保つのはかなり至難の業でしょう。

 

借入金で土地ごと購入するという点では一棟アパートのケースと同様ですが、建築の場合は土地を購入してから本格的な設計がスタートするため、家賃収入が発生するまでにはより多くの時間を要します。

 

その結果、イニシャルコストが高い状態から賃貸経営をスタートさせることになります。この状態でキャッシュフローをプラスに保つには、それなりの工夫が必要です。

「建築」という手法は、現実的には既に土地を所有している人向きの不動産投資方法と言えます。そう考えると、土地に匹敵する資産を投入するのではない限り、不動産投資の“はじめの一歩”にはなりにくいのかもしれません。

 

また、一口に「建築」と言っても、アパート建設会社で建てる場合と建築士に依頼して一から手作りで建てるのでは、アプローチに大きな差がでます。

 

前者は、ある程度決められた範囲内で作られる分、自由度は低くなりますが打合せ等の労力は少なくて済みます。後者はなんでも自分で決められる分、完成までに多くの時間とエネルギーを費やさなくてはなりません。

 

どちらが正しいというものではありませんが、賃貸経営を“事業”として捉え、そのための作業を「楽しい！」と思える人であれば、ぜひ世界に一つだけの自分のアパート建築を選択肢に入れていただきたいと思います。

 

綿密な計画を立ててそのエリアに合った収益物件を建築することで、「空室リスクの低下」や「長期的な利回りの確保」が可能となるからです。