失敗例① 「新築マンションで高家賃・高稼働…のはずが」
“不動産投資の失敗例”と言えば、真っ先に連想されるのが「新築ワンルームマンション投資」です。
初めて不動産投資をする方が購入するケースが特に多いようですが、残念ながら成功したという話はほとんど聞いたことがありません。失敗する人が多いということは、裏を返せば「新築ワンルームマンション投資」には学ぶべき点が多いということでもあります。
実際のところ、この投資方法は「不動産投資失敗例の宝庫」と言えるほど、“やってはいけないこと”のエッセンスが詰まっていると言っても過言ではありません。
そのいくつかある「失敗のエッセンス」のうち、今回は“新築”というキーワードに焦点を当てたいと思います。
なぜ「“新築”ワンルームマンション投資」は失敗しやすいのでしょうか？
「新築」の賞味期限は短い
投資用マンションデベロッパーのパンフレットを見ると、そこには新築マンションに対する魅力的な言葉が踊っています。
「“新築”だから家賃を相場より高く設定できる！」
「“新築”だから退去してもすぐ次の入居者が決まる！」
確かに、その文言自体は必ずしも間違いとは言えません。“新築”という言葉には入居者を惹きつける一種の魅力があるのは事実でしょう。
しかしながら、どんな建物であれ、その建物が「新築」であるのはほんの一瞬です。時が経てばあっという間に「新築」の冠は外れ、その他の中古マンションと同化していきます。
新築マンションの家賃が相場より高く設定できるのと同様に、新築マンションの売却価格も中古マンションより高く設定されています。“新築”という言葉が持つそうした一瞬のきらめきを手に入れるためだけにしては、投資家が払う代償はあまりにも大きいと言えるでしょう。
金額の高さが最大のネック
「新築ワンルームマンション」の最大の弱点は、ズバリその「購入金額の高さ」です。
これはなにも収益物件に限ったお話ではありませんが、「新築マンションは買った瞬間に値が2割下がる」と言われています。
なぜだかお分かりでしょうか？ それは価格の中に「物件以外のもの」が含まれているからです。
新築マンションを売るためには、当然営業の人たちの力が必要となります。彼らの人件費はどこから出ているのでしょうか。
また、商品を広く知らしめるための広告費も必要となります。物件によってはモデルルームを作ったり、内覧会を催したリするケースもあります。それら費用はどこから出てくるのでしょうか。
ある意味当たり前の話ですが、それらの費用は全て物件の販売価格に含まれています。デベロッパーが善意で負担するわけではありません。
そのことはつまり、新築を買った人がその費用を負担することで瞬時に償却され、次に売り出される時は“物件本体のみ”の価格となることを意味してます。
それが、新築マンションが買われた瞬間に値が下がる仕組みです。
「ミドルリターン」では穴埋めが難しい
不動投資の基本は、「ローリスク・ミドルリターン」。運用方法として安定しているというメリットがある一方で、収益性がそれほど高いわけではありません。
この不動産投資のミドルリターンでは、こうした「物件以外の費用」を賄うのは並大抵のことではないでしょう。
仮に10年後に売りに出したとして、売却価格は新築時よりも当然下がっているでしょうから、この時のキャピタルロス（売却損）をそれまでの10年間の家賃でペイできるのであれば非常に幸運と言えます。ほとんどのケースで、それまで得た家賃収入以上のキャピタルロス（売却損）が出てしまうはずです。それでは何のためにこの不動産投資を10年間行ったのか分かりません。
「新築ワンルームマンション投資」をビジネスとする会社のパンフレットには、その商品を売るための美辞麗句が並んでいます。
ただ、もう一度考えてみてください。
彼らの本当の目的が何かを。彼らが何を主な収入源としているかを。
そうすれば、彼らがあなたと共通の目的で動いているわけではないことが、きっとお分かりになるはずです。
次のページ
関連テーマのページ
～マネー設計が開く、幸運のトビラ～
「ファイナンシャルプランナーって何をする人なんだろう？」
「興味はあるけど何を相談したらいいか分からない…」
「どんなことができるのか、まずはちょっと話を聞いてみたい」
そんなあなたのために“初回無料相談”を実施中です。
実際にコンサルティングをご利用いただいたお客様の声をご紹介しています。
よく読まれている人気記事
関連ページ
- 失敗例② 「サブリースで空室リスクなし…のはずが」
- 大家に安心を与えるという触れ込みで導入されている「サブリース」。ところが、結果的にこのサブリースが不動産投資失敗の原因となる例が後を絶ちません。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、サブリースの欠点を解説します。
- 失敗例③ 「家賃がローンを上回っているから大丈夫…のはずが」
- 「ローンを家賃収入で返していく」というのがのが不動産投資の基本スタイルですが、実際に始めてみると家賃以外の出費も結構多いもの。これが不動産投資失敗の原因となることがあります。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その理由を解説します。
- 失敗例④ 「ローンは家賃で返せるから大丈夫…のはずが」
- 現状で家賃がローンを上回っていたとしても、その状態がずっと続くとは限りません。賃貸経営は長期戦です。今後の見通しが甘いと失敗する確立が大幅に上がります。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その理由を解説します。
- 失敗例⑤ 「好立地だからずっと大丈夫…のはずが」
- 賃貸経営にとって「立地」は重要な要素の一つ。長丁場となる不動産投資では、その土地の将来的な価値を見極めることが大切です。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、「立地」を見誤ったために起こった失敗例を解説します。
- 失敗例⑥ 「アパート建築で相続税節税…のはずが」
- 相続税対策としてアパートを建築したものの、結果として「負の遺産」を子供に残してしまうという失敗も少なくありません。良かれと思って建てたアパートが、なぜそんなことになってしまうのでしょうか。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その理由を解説します。
- 失敗例⑦ 「黒字だからどんどんお金が貯まる…はずが」
- 不動産投資の税務は複雑なもの。賃貸経営の場合、帳簿が「黒字」だからといって安心していると失敗することがあります。「黒字なのに破綻？」 なぜそんなことが起こるのでしょうか。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その理由を解説します。
- 失敗例⑧ 「入居者も決まって安心…のはずが」
- 入居者がいなくては賃貸経営は始まりません。入居者を維持することは、不動産投資の生命線とも言えます。ただし、焦って不用意に入居者を入れると思わぬ失敗につながることも。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その理由を解説します。
