失敗例① 「新築マンションで高家賃・高稼働…のはずが」
不動産投資の失敗例と言えば、真っ先に連想されるのが「新築ワンルームマンション投資」です。
特に初めて不動産投資をする方が購入するケースが多いようですが、残念ながら成功する人はほとんどいません。失敗する人が多いということは、裏を返せば「新築ワンルームマンション投資」には学ぶべき点が多いということでもあります。
実際のところ、この投資方法は「失敗例の宝庫」と言えるほど、やってはいけないことのエッセンスが詰まっているのです。
そのいくつかある「失敗のエッセンス」のうち、今回は「新築」というキーワードに焦点を当てたいと思います。
なぜ「新築」は失敗しやすいのでしょうか？
「新築」の賞味期限は短い
投資用マンションデベロッパーのパンフレットを見ると、そこには魅力的な言葉が踊っています。
「新築だから家賃を相場より高く設定できる！」
「新築だから退去してもすぐ次の入居者が決まる！」
確かにそうした側面もあるでしょう。しかしながら、どんな建物であれその建物が「新築」であるのはほんの一瞬です。あっという間に「新築」の冠は外れ、その他の中古マンションと同化していきます。
そうした一瞬のきらめきを手に入れるためにしては、投資家が払う代償はあまりにも大きいと言えるでしょう。
金額の高さが最大のネック
「新築ワンルームマンション」の最大の弱点は、ズバリその「購入金額の高さ」です。
これはなにも収益物件に限ったお話ではありませんが、「新築マンションは買った瞬間に値が2割下がる」と言われています。
なぜだかお分かりでしょうか？ それは価格の中に「物件以外のもの」が含まれているからです。
新築マンションを売るためには、当然営業の人たちの力が必要となります。彼らの人件費はどこから出ているのでしょうか。また、広告費も必要となります。物件によってはモデルルームを作ったり内覧会を催したリします。その費用はどこから出てくるのでしょうか。
ある意味当たり前の話ですが、それらの費用は物件の販売価格に含まれています。新築を買った人がその費用を負担することで償却され、次に売り出される時は物件本体の価格となります。
それが、新築マンションが買われた瞬間に値が下がる仕組みです。
「ミドルリターン」では穴埋めが難しい
不動投資の基本は、「ローリスク・ミドルリターン」。
このミドルリターンでは、こうした「物件以外の費用」を賄うのは並大抵のことではありません。
仮に10年後に売りに出したとすると、この時のキャピタルロス（売却損）を10年間の家賃でペイできれば非常に幸運です。ほとんどのケースで、それまで得た家賃収入以上のキャピタルロス（売却損）が出てしまいます。それでは何のためにこの不動産投資を行ったのか分かりません。
「新築ワンルームマンション投資」をビジネスとする会社のパンフレットには美辞麗句が並んでいます。
ただ、もう一度考えてみてください。
彼らの本当の目的が何かを。彼らが何を主な収入源としているかを。
そうすれば、彼らがあなたと共通の目的で動いているわけではないことが、きっとお分かりになるはずです。
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