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失敗例A 「サブリースで空室リスクなし…のはずが」

失敗例A 「サブリースで空室リスクなし…のはずが」

「サブリース」という言葉をご存知でしょうか。

 

元々は「又貸し」といった意味ですが、不動産投資の世界では「家賃保証」と同意義で使われることが多い言葉です。家賃保証と言えば聞こえが良いですが、この「サブリース」も使い方を誤れば不動産投資の失敗を生み出す大きな要因となります。

 

「家賃保証してくれるのに失敗する?」

 

不思議に思う方もいるかもしれません。まずはサブリースの仕組みをおさらいしてみましょう。

「サブリース」の仕組み

サブリースの仕組みはこうです。

 

@まずサブリース会社が家主から部屋を借ります。
Aサブリース会社はその物件情報を一般に開放し借主を探します。
B借主が見つかると、その借主とサブリース会社は賃貸契約を結びます。ここで又貸し(専門的に言えば転貸)が成立します。
Cサブリース会社には借主から家賃が入ってきます。
Dサブリース会社は手数料(一般的には10%程度)を差し引いた上で家賃を家主に渡します。手数料の中にはいわゆる管理費の他に、もし空室になっても契約期間中は家主に家賃の90%を払う家賃保証料が含まれています。

 

最近は、ローンに合わせた「30年家賃保証」を謳う業者も多く見られます。

 

そのため「ローンの間中、家賃を保証してくれるのなら何の心配もないじゃないか」と錯覚する方も少なくありません。


「家賃保証」の真の意味とは?

そう、これは「錯覚」なのです。

 

業者が保証しているのは「30年間家賃の90%を家主に支払うこと」であり、家賃の金額を保証しているわけではありません。言い方を変えれば、家主の収入額を保証しているわけではないのです。

 

実際には2〜3年で家賃の見直しが行われ、見直しの度に保証される家賃は下がっていくケースがほとんどなのですが、あたかも今後30年間決まった金額が家主のところに入ってくるような印象を受けてしまうのが、このサブリースの怖いところです。

 

少し冷静になればすぐに分かることです。

 

サブリース会社もビジネスとしてやっている以上、損をする訳にはいきません。空室になってしまえば損をするのは自分達ですから、手っ取り早く空室リスクを避ける対策を打ってきます。つまり「家賃の値下げ」です。

 

実はサブリースを採用することは家賃の下落率を加速させることにも繋がりかねません。

 

オーナーの采配であれば、例えば「次の引越しシーズンまで我慢してみよう」という発想も生まれますが、機会損失を恐れる業者にその選択肢をありません。家賃を下げてでも入居者を確保しようと必ずするはずです。

 

家賃を下げれば当然業者の収益も減るでしょう。ただしそれはあくまで一時的なもの。下がった家賃は次の見直し時に家主に転嫁すればいいだけです。

 

家賃がどんなに下がろうと、約束した割合を家主に渡せば良いのですから

本当に損をしているのは誰?

そもそも家賃保証の対価として、サブリース業者に支払う手数料は見合っているのでしょうか。

 

サブリースの手数料は一般的に10%程度ですが、家主が受け取る家賃は90%ですから、これは付加サービスの価値を除けば空室率10%と同じことです。これを期間に直すと、1年間で1ヶ月と1週間、2年間で考えればなんと2ヶ月半の間空室になっている計算になります。

 

単年でみればそんな年があってもおかしくありません。ただその空室率が永世的に続くのであれば、事業として改善するべき状況です。そう考えてみると、本当に機会損失しているのはサブリース業者ではなく、家主の方だと言うこともできます。

 

繰り返しますが、サブリースは将来の収入額を保証してくれる訳ではありません。その意味では、「安心料」という意味合いが濃いとも言えます。

 

賃貸経営という事業を始める時、その内容が費用対効果として適正なものなのかどうかをしっかり考える必要があります。


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