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失敗例E 「アパート建築で相続税節税…のはずが」

失敗例E 「アパート建築で相続税節税…のはずが」

相続税対策として自分の土地にアパートやマンションを建築される方もいらっしゃいます。

 

最近では相続税対策としても有名になった手法ですので、ご存知の方、あるいは既にご検討されている方も多いかもしれません。

 

ところが、この相続税対策のためのアパートやマンション建築、やり方によっては思わぬ結果に陥ることも。

 

特に、アパートやマンションを建てさせたい(=自分たちが儲けたい)と思っている建築業者の「相続税対策になります!」という甘い言葉によく考えずに乗ってしまうと、子供たちに「負の遺産」を残すことにもなりかねないので注意が必要です。


なぜアパート建築は相続税対策になるのか

そもそも、なぜアパートやマンションを建てると相続税対策になるのでしょう。

 

簡単に言えば、そうすることによって「何も建っていない状態や自宅が建っているだけの状態よりも土地の相続税評価額が下がる」からです。

 

更地や自宅が建っている土地を「自用地」と呼びます。字の通り「自ら用いる土地」という意味です。それに対し、アパートなどの他人に貸すための建物が建っている土地を「貸付地」と言います。

 

なぜ、貸付地の方が評価額が下がるのか?

 

実際に土地を売る時のことを考えれば分かりやすいでしょう。土地を買う側から考えれば、土地の自由度が高い方が価値が高いはずです。

 

自用地であれば新しい建物を建てるのも自由ですが、貸付地ではそうもいきません。住んでいる人に立ち退いていてもらうために相当な時間と労力が必要となります。もしかしたら、立ち退き料として費用がかかるかもしれません。

 

流通する土地の価値としては貸付地の方が評価が低いので、相続税評価額も低くなるという理屈です。

「借金で相続税が減る」は都市伝説!?

また、アパートやマンションを建てる時に借金をすることで相続税が下がると考える人もいますが、これは残念ながら間違いです。一種の“都市伝説”と言ってもいいかもしれません(笑)。

 

確かに相続税の対象となる資産を評価する場合は、負債は他の資産からマイナスされます。その意味では、借金をすれば相続税が下がるという考え方は間違いではありません。

 

ただし、これはその他の資産が増えなければの話。

 

例えば、1億円の借金をしたとします。借りてきた1億円をそのまま銀行預けておいたらどうなるでしょう。

 

借り入れた1億円は確かにマイナスとなります。しかし預金残高には1億円増えていますのでこちらはプラスとなります。

 

つまり「1億円−1億円」でプラスマイナスはゼロ。借金しただけでは評価額は全く変わりません

 

アパートやマンションを建てる場合はその借金で不動産という「資産」を買っているわけですから、この場合も資産は増えています。

 

もちろん現金と不動産で評価方法は違いますが、借金する前に比べて評価額全体が大きく下がるわけではないことはお分かりいただけるでしょう。

 

未だにそうした営業トークで地主さんにアパートを建てさせようとする営業マンもいるようですので注意が必要です。

その計画に「事業性」はあるのか

では、貸付地とすることで土地の評価を下げるからと言って、そのためにアパートやマンションを建築する必要が本当にあるのでしょうか。

 

個人的には、相続対策だけを考えるのであればアパート建築はやめた方が良いと思っています。

 

なぜでしょうか。

 

アパート建築に於いて真の意味で大事なのは、「その賃貸経営が事業として成り立つかどうか」だからです。

 

事業として成り立っていなければ、少しばかりの相続税節税になったとしても、良かったのはその瞬間に過ぎません。後々ずっと赤字経営が続くようであれば、節税した分はあっという間にマイナスになってしまう危険性があるのです。


相続で本当に大事なこと

実際、賃貸経営が事業として成り立たず、結局相続した土地を手放さなくてはならなくなったという例は枚挙に暇ありません。

 

それどころか、土地を売却してもアパートローンの残債を返済できず、借金だけが残されてしまったというケースも見受けられます。

 

良かれと思ってやったことが結果として子孫に「負の遺産」を残してしまうわけですから、実に皮肉なお話です。

 

さらに相続対策としてのアパート建築の弊害になりやすいのは、分割の難しさを招いてしまう点です。

 

アパートやマンションは一度建てたらそう簡単には元に戻せません。他に資産があれば良いですが、相続する財産がアパートしかないとなると分割協議が難航する可能性が高まります。

 

苦肉の策として共有名義にするという話もよく聞きますが、これは問題を次世代に先送りしているだけ(正確には“よりややこしくして”)ですから、とてもお勧めできません。

建築業者の言葉を鵜呑みにすると…

都市部にまとまった土地を持っている方のところへは、いろんな建築業者が毎週のようにやってきます。彼らが「相続対策」を謳い文句にアパートやマンションを勧めるというのもよく聞く話です。

 

一口に建設業者と言ってもアプローチ方法は各社違うと思いますが、一つハッキリしているのは「地主と建築業者で目的が違う」ということ。

 

建築業者の目的はあくまでもアパートやマンションを建てさせること。それ自体が悪いことではありませんが、あまり建築業者の言うことを鵜呑みにしてしまうと、望んでいた相続と違う形になってしまうこともあります。

 

相続も賃貸経営も短期的に考えるのではなく、全体像を見ながら包括的に考えることが重要です。


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