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失敗例G 「入居者も決まって安心…のはずが」

失敗例G 「入居者も決まって安心…のはずが」

不動産投資や賃貸経営に潜むリスクはいくつかありますが、その中でも一番深刻なものの一つが「空室リスク」でしょう。

 

大家さんの中には、「大家稼業は毎日が空室問題との戦いだ」とおっしゃる方もいらっしゃるぐらいです。

 

空室リスクを少なくするためには、当然のことですがなるべく短い時間で次の入居者を探さなければなりません。

 

ところが、焦るあまりに慌てて入居者を決めてしまうと、時には強烈なしっぺ返しを喰らうことも。

 

ある意味では「空室リスク」よりも怖いのが、悪質な入居者によって引き起こされる様々な問題です。


「家賃滞納」が起こるとどうなる?

「悪質な入居者」が起こしやすい最大の問題が、「家賃滞納」です。

 

始めは少し家賃の振込が遅れるだけかも知れません。

 

それが段々遅れる期間が長くなり遂には一ヶ月遅れに。その次の家賃もまた遅れがちになり、結局滞納が2ヶ月、3ヶ月となっていきます。

 

こうなるともう手がつけれれません。一ヶ月分の家賃が遅れる入居者から溜まった数ヶ月分の家賃を回収するのは至難の技と言えるでしょう。

 

部屋を貸しているのに家賃が入ってこないだけでも大変ですが、家賃滞納の本当の問題は「家賃滞納している入居者を簡単に退去させられない」ということにあります。

 

一般常識で考えるとあり得ない話です。

 

何かをレンタルしている人がレンタル料を払わなかったらどうなるでしょう。持ち主は当然貸しているものの返還を求めるはずです。

 

ところが、今月分の家賃を払わなかったからといって、大家はすぐに入居者に立ち退きを求めることはできません。

 

大家と入居者の契約は民法上の賃貸借契約にあたりますが、この中で「家賃滞納があった場合、大家は相当の期間”を定めて家賃の支払いを催告し、それでも居住者が家賃を支払わない場合には大家は契約を解除することができる」とされています。

 

払わないのは入居者が悪いのに、大家には催促をする義務が発生するのです。

 

しかもこの「相当の期間」について明示されているわけではなく、目安として3ヶ月が通例になっているだけというのが現状です。

 

つまり、家賃滞納が発生しても最低3ヶ月は賃貸契約を解除できず、解除してもその間の家賃を回収できる保証はないわけですから、大家にとって実に不利な契約となっています。

 

さらに言えば、契約を解除できたからといって入居者がすぐに出て行くとは限りません。

 

家賃を滞納している状況の入居者が、新たな入居先を見つけたり引っ越し費用を捻出するのが難しいのは想像に難くありません。契約が解除されてから退去まで更に時間がかかる、あるいは最悪の場合強制執行となることも考えると、一回発生した家賃滞納トラブルが解決までに半年から1年かかるケースも珍しくないのです。

 

これは大家にとって大問題です。

 

家賃を回収できないだけでなく、本来であればすぐに次の入居者を見つけて部屋を稼働させたいところですが、退去しない限りそうすることもできません。

 

大家にとっては無意味な時間が過ぎ、その間に失われた家賃は2度と戻ってくることがないのです。


「借地借家法」は大家にキビシイ!

なぜ賃貸契約がこれほど大家にとって不利なものになっているのか。

 

その原因は「借地借家法」にあります。

 

現行の借地借家法は1992年(平成4年)に施行されていますが、それ以前のいわゆる旧借家法の時代から借主保護に主眼を置かれています。これは、「大家より店子の方が一般的に社会的弱者であるので保護する必要がある」という考えに基づいています。

 

戦後の住宅が不足していた時代ならともかく、空室率が13%を超える現代にその考えが合っているかどうかは大いに疑問の残るところですが、とは言えこうした法律を知った上で大家としては慎重に対策を練らなくてはいけません。

 

また、2014年に借家法が改訂された際に「定期借家」という考え方も導入されました。

 

これは普通の借家法と違いある程度貸主(大家)の権利を認めた賃貸の方法ですが、残念ながらあまり普及はしていません。

 

手続きの煩雑さ等の理由もありますが、やはり大家の権利を認めるということは借主にとって不利になることもあり得るので、定期借家の物件は賃貸マーケットの上でどうしても競争力が落ちてしまうからです。

 

現状では、「普通借家」のままどうやってトラブルを回避していくかを考えていくのが現実的な手段と言えるでしょう。

リフォーム代を巡って一悶着

他の「悪質な入居者」は起こす問題としては、退去した後のリフォーム代も考えられます。

 

遠い昔は大家の側に「リフォームは敷金の中で行うもの」という考え方がありましたが、それも既に時代遅れとなっています。

 

そもそも敷金とは「店子が家賃滞納した場合に補填する」という意味合いで店子から預かっているお金なので、大家が勝手にリフォームに使っていいものではありません。

 

現在ではリフォーム費用は住んだ年数や店子の使い方に応じて、大家と店子で分担を決めて負担することになっています。

 

当然の話ですが、部屋の汚れ具合は居住者によって違ってきますし、そのリフォームにかかる費用も変わってきます。

 

キレイに使っていただいた方であれば、長く住まわれた場合でもリフォーム代が高額にならず、入居者の負担も大家の負担も少なく済むことは珍しくありません。

 

逆に部屋を汚く使う人は短い時間でもリフォーム費用が大きくなってしまいます。入居期間が短い場合は店子からのリフォーム費用回収が現行では難しく、そのためどうしても大家の負担が増える傾向にあります

 

また、リフォーム費用が高額になると、分担割合で大家と店子が揉めるケースも多く、リフォーム作業が進まないこともあります。

 

リフォームが進まないと次の入居者を入れることができませんので、これまた大家にとって無意味な時間が過ぎ、その間に失われた家賃が戻ってくることはないのです。


さらには「二次災害」を引き起こす!

さらに「悪質な入居者」が他の住人とのトラブルの元になることもあります。

 

夜中に騒ぐ・共用部を荒らす・部屋から異臭を放つなど様々なシチュエーションが考えられますが、これによって他の住人の迷惑になる、或いは揉め事の原因になることもあります。

 

そして大家にとって最悪なことに、トラブルを起こした張本人ではなく、迷惑を被った住人のほうが愛想をつかせて出て行ってしまうのです。

 

空室になった上に、次の入居者が決まったとしてもまた同じような問題が起こってしまう可能性は根強く残ってしまいます

 

これでは大家としても安心して入居者の募集を行えません。

 

ちょっとだけ想像してみてください。

 

悪質な入居者が「トラブルを起こして隣人の退去の原因となり」「家賃を滞納した挙句に強制退去まで居座り」「出ていった後の部屋はメチャメチャになっていたら」、大家のダメージはいかほどのものでしょう。

 

未回収の家賃やリフォーム代などの金銭的な負担はもちろん、精神的なダメージも計り知れません。

 

そんな時大家さんはきっとこう思うはずです。

 

「あんな店子を入れなければ良かった…」と。


時には入居者を断る勇気も必要!

こうした事態を回避するためには、まずはしっかりとした管理会社を選ぶことが重要です。

 

管理会社は入居希望者と大家の賃貸契約が成立して初めて仲介手数料がもらえる商売。どうしても入居者を決めることを優先してしまいがちです。

 

そうなると後で泣くのは大家です。

 

入居希望者の審査をきちんと行い、なにか気になることがあればすぐに報告してくれる管理会社を選ぶべきでしょう。

 

そして何より大事なのが、大家自身が明確な判断基準を持つことです。

 

確かに空室は怖い。しかし、悪質な入居者が起こす様々な問題はもっと怖い

 

時には空室リスクを覚悟してでも、入居の申し込みを断る勇気も必要なのです。

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