不動産投資/アパート経営のご相談はFPグリュックへ!

失敗例G 「入居者も決まって安心…のはずが」

失敗例G 「入居者も決まって安心…のはずが」

不動産投資や賃貸経営に潜むリスクはいくつかありますが、その中でも一番深刻なものの一つが「空室リスク」でしょう。大家さんの中には、「大家稼業は毎日が空室問題との戦いだ」とおっしゃる方もいるぐらいです。

 

とは言っても、入居者の退去というのはいつか必ず起こるもの。空室リスク自体をゼロにすることはできず、当然のことですが、退去者が出たらなるべく短い時間で次の入居者を探すことが現実的な対策となります。

 

ところが、焦るあまりに慌てて入居者を決めてしまうと、時には大家が強烈なしっぺ返しを喰らうことも。

 

ある意味では「空室リスク」よりも怖いのが、悪質な入居者によって引き起こされる様々な問題です。


「家賃滞納」が起こるとどうなる?

「悪質な入居者」が起こしやすい最大の問題が、なんといっても「家賃滞納」です。

 

始めは少し家賃の振込が遅れるだけかも知れません。

 

それが段々遅れる期間が長くなり、遂には1ヶ月遅れに。その次の家賃もまた遅れがちになり、結局滞納が2ヶ月、3ヶ月となっていきます。

 

こうなるともう手がつけれれません。1ヶ月分の家賃でさえ遅れる入居者から、溜まった数ヶ月分の家賃を回収するのは、どんなに楽観的に考えても至難の技と言えるでしょう。

 

部屋を貸しているのに家賃が入ってこないだけでも大変ですが、家賃滞納の本当の問題は「家賃滞納している入居者を簡単に退去させられない」ということにあります。

 

一般常識で考えるとあり得ない話です。

 

何かをレンタルしている人がレンタル料を払わなかったらどうなるでしょう。貸している側は、当然すぐに貸しているものの返還を求めるはずです。

 

ところが、今月分の家賃を払わなかったからといって、大家はすぐに入居者に立ち退きを求めることはできません。

 

大家と入居者の契約は民法上の賃貸借契約にあたりますが、この中で「家賃滞納があった場合、大家は相当の期間”を定めて家賃の支払いを催告し、それでも居住者が家賃を支払わない場合には大家は契約を解除することができる」とされています。

 

どう考えても腑に落ちない話です。約束した家賃を払わないのは入居者が悪いのに、大家には催促をする義務が発生するのですから。

 

しかもこの「相当の期間」について明示されているわけではなく、目安として3ヶ月程度が通例になっているだけというのが現状です。

 

つまり、家賃滞納が発生しても最低3ヶ月は賃貸契約を解除できず、解除してもその間の家賃を回収できる保証はないわけですから、大家にとって実に不利な契約となっています。

 

さらに言えば、契約を解除できたからといって入居者がすぐに出て行くとは限りません

 

「家賃を滞納している」ということは普通に考えればその人が経済的な危機に陥っているということですから、そんな状況の入居者が新たな入居先を見つけたり引っ越し費用を捻出できるでしょうか。

 

ようやく賃貸契約が解除されたとしても、その時点から退去まで更に時間がかかる、あるいは最悪の場合強制執行となることも考えると、一回発生した家賃滞納トラブルが解決までに半年から1年かかるケースも珍しくないのです。

 

これは大家にとって大問題です。これまでの家賃を回収できないだけでなく、すぐに次の入居者を見つけて部屋を稼働させるチャンスも失ってしまうからです。

 

こうして「悪質な入居者」を退去させるまで大家にとっては無意味な時間が過ぎ、その間に失われた家賃は2度と戻ってくることがないのです。


「借地借家法」は大家にキビシイ!

なぜ通常の賃貸契約が、これほど大家にとって不利なものになっているのでしょうか。

 

その原因は「借地借家法」という法律にあります。

 

現行の借地借家法は1992年(平成4年)に施行されていますが、それ以前のいわゆる「旧借家法」の時代から、借家法は常に“借主保護”に主眼を置かれています。これは、「大家より店子の方が一般的に社会的弱者であるので保護する必要がある」という考えに基づいています。

 

終戦直後の住宅が不足していた時代ならともかく、空室率が13%を超える現代にその考えが合っているかどうかは大いに疑問の残るところですが、とは言え、こうした法律を知った上で大家としては慎重に対策を練らなくてはいけません。大家業を営んでいく上で必ず必要になる知識と言っても良いでしょう。

 

また、2014年に借家法が改訂された際に「定期借家」という考え方が新しく導入されました。

 

これは普通の借家法と違い、ある程度貸主(大家)の権利を認めた賃貸の方法ですが、残念ながらあまり普及はしていません。

 

手続きの煩雑さ等の理由もありますが、やはり「大家の権利を認める」ということは「借主にとって不利になる」こともあり得るので、定期借家の物件は賃貸マーケットの上でどうしても競争力が落ちてしまうからです。

 

現状では、「普通借家」のままどうやってトラブルを回避していくかを考えていくのが現実的な手段と言えるでしょう。


リフォーム代を巡って一悶着

他の「悪質な入居者」は起こす問題としては、退去した後のリフォーム代も考えられます。

 

遠い昔は大家の側に「リフォームは敷金の中で行うもの」という考え方がありましたが、それも既に時代遅れとなっています。

 

そもそも敷金とは「店子が家賃滞納した場合に補填する」という意味合いで店子から預かっているお金なので、大家が勝手にリフォームに使っていいものではありません。現在ではリフォーム費用は住んだ年数や店子の使い方に応じて、大家と店子で分担を決めて負担することになっています。

 

当然の話ですが、部屋の汚れ具合は居住者によって違ってきますから、そのリフォームにかかる費用も変わってきます。キレイに使っていただいた方であれば、長く住まわれた場合でもリフォーム代が高額にならず、入居者の負担も大家の負担も少なく済むことは珍しくありません。

 

逆に部屋を汚く使う人は短い期間でもリフォーム費用が大きくなってしまいます。店子からのリフォーム費用回収も限度があるため、そんなケースではどうしても大家の負担が増える傾向にあります

 

また、リフォーム費用が高額になると分担割合で大家と店子が揉めるケースも多く、実際のリフォーム作業になかなか着手できないこともあります。

 

リフォームが進まないと次の入居者を入れることができませんので、これまた大家にとって無意味な時間が過ぎ、その間に失われた家賃が戻ってくることはないのです。


さらには「二次災害」を引き起こす!

さらに「悪質な入居者」が他の住人とのトラブルの元になることもあります。

 

「夜中に騒ぐ」「共用部を荒らす」「部屋から異臭を放つ」など様々なシチュエーションが考えられますが、これによって他の住人の迷惑になる、或いは揉め事の原因になることが想定されます。

 

そして大家にとって最悪なことに、トラブルを起こした張本人ではなく、迷惑を被った住人のほうが愛想をつかせて出て行ってしまうのです。

 

空室になった上に、たとえ次の入居者が決まったとしてもまた同じような問題が起こってしまう可能性は根強く残ってしまうわけですから、これでは大家としても安心して入居者の募集を行えません。

 

ちょっとだけ想像してみてください。

 

悪質な入居者が「トラブルを起こして隣人の退去の原因となり」、「家賃を滞納した挙句に強制退去まで居座り」、「出ていった後の部屋はメチャメチャになっていたら」、大家のダメージはいかほどのものでしょう。

 

未回収の家賃やリフォーム代などの金銭的な負担はもちろんですが、その間に受ける精神的なダメージも計り知れません。

 

そんな時、その大家さんはきっとこう思うはずです。

 

「あんな店子を入れなければ良かった…」と。


時には入居者を断る勇気も必要!

こうした事態を回避するためには、まずはしっかりとした管理会社を選ぶことが重要です。

 

管理会社は入居希望者と大家の賃貸契約が成立して初めて仲介手数料がもらえる商売。その収益構造を考えれば、どうしても入居者を決めることを優先してしまいがちです。

 

しかしながら、そうなると後で泣くのは大家です。客付けの早さばかりを優先するのではなく、入居希望者の審査をきちんと行い、なにか気になることがあればすぐに報告してくれる管理会社を選ぶべきでしょう。

 

そして何より大事なのが、大家自身が入居希望者に対し明確な判断基準を持つことです。

 

確かに空室は怖い。しかし、悪質な入居者が起こす様々な問題はもっと怖い

 

時には「空室リスク」を覚悟してでも、入居の申し込みを断る勇気が必要なのです。


関連テーマのページ


〜マネー設計が開く、幸運のトビラ〜

「ファイナンシャルプランナーって何をする人なんだろう?」
「興味はあるけど何を相談したらいいか分からない…」
「どんなことができるのか、まずはちょっと話を聞いてみたい」

 

そんなあなたのために“初回無料相談”を実施中です。

 

 

実際にコンサルティングをご利用いただいたお客様の声をご紹介しています。

 

よく読まれている人気記事



関連ページ

失敗例@ 「新築マンションで高家賃・高稼働…のはずが」
大々的に宣伝されている投資用の新築マンション。誰もが始めやすい不動産投資である一方で、最も失敗しやすい方法でもあります。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、新築マンションの失敗例を解説します。
失敗例A 「サブリースで空室リスクなし…のはずが」
大家に安心を与えるという触れ込みで導入されている「サブリース」。ところが、結果的にこのサブリースが不動産投資失敗の原因となる例が後を絶ちません。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、サブリースの欠点を解説します。
失敗例B 「家賃がローンを上回っているから大丈夫…のはずが」
「ローンを家賃収入で返していく」というのがのが不動産投資の基本スタイルですが、実際に始めてみると家賃以外の出費も結構多いもの。これが不動産投資失敗の原因となることがあります。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その理由を解説します。
失敗例C 「ローンは家賃で返せるから大丈夫…のはずが」
現状で家賃がローンを上回っていたとしても、その状態がずっと続くとは限りません。賃貸経営は長期戦です。今後の見通しが甘いと失敗する確立が大幅に上がります。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その理由を解説します。
失敗例D 「好立地だからずっと大丈夫…のはずが」
賃貸経営にとって「立地」は重要な要素の一つ。長丁場となる不動産投資では、その土地の将来的な価値を見極めることが大切です。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、「立地」を見誤ったために起こった失敗例を解説します。
失敗例E 「アパート建築で相続税節税…のはずが」
相続税対策としてアパートを建築したものの、結果として「負の遺産」を子供に残してしまうという失敗も少なくありません。良かれと思って建てたアパートが、なぜそんなことになってしまうのでしょうか。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その理由を解説します。
失敗例F 「黒字だからどんどんお金が貯まる…はずが」
不動産投資の税務は複雑なもの。賃貸経営の場合、帳簿が「黒字」だからといって安心していると失敗することがあります。「黒字なのに破綻?」 なぜそんなことが起こるのでしょうか。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その理由を解説します。

ホーム RSS購読 サイトマップ
TOP プロフィール/ご挨拶 料金体系について 面談場所について ご相談事例 お客様の声