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不動産投資の特徴@ 「ローリスクミドルリターン」

不動産投資の特徴@ 「ローリスクミドルリターン」

どんな運用方法であれ、投資を語る際に欠かせないのが「リスクとリターン」の関係です。

 

運用の世界では、「リスクとリターンは比例する」というのがある種の常識です。一般的に、大きなリターンを望むのであれば、大きなリスクを背負う必要があるとされているからです。皆さんも「ハイリスク、ハイリターン」という言葉を聞いたことがあるでしょう。

 

注意していただきたいのは、ここでの“リスク”とは「危険性」のことではなく、「不確実性」のことを指す言葉だという点です。ここを誤解すると問題の本質からズレていく可能性があります。

 

他の投資方法と比べた場合、不動産投資は「ローリスク、ミドルリターン」などと言われます。先ほどの理屈では「ローリスク、ローリターン」となるはずですが(笑)、少しだけリターンが高いようです。


なぜ「ローリスク」と言われるのか

なぜ「ローリスク、ミドルリターン」と言われるのでしょうか。その理由を考えてみましょう。

 

まずローリスクですが、これは「比較的価格変動の幅が少ない」というのがその理由に挙げられます。

 

株と比較すると分かりやすいかもしれません。会社の株式は、その会社が急成長すれば買った価格の何倍にもなる可能性があります。逆に、もしその会社が倒産してしまえば、紙クズ同然になる可能性も含んでいます。その意味で、株が価格変動の幅が広いと言えるでしょう。

 

一方、不動産投資はどうでしょうか。

 

よほど間違った買い物をしなければ、購入した物件が一瞬にして価値がゼロになってしまうという状況は考え難いものです。それこそ、天変地異の類がない限りは大きな価格変動はないと言ってよいでしょう。

 

つまり、ちゃんとした選球眼さえ持っていれば、3000万円出して3000万円の物件を買うわけですから、価格変動のリスク(不確実性)は低いと言えます。

 

もちろん、長い年月が経てば建物は老朽化してきますし、土地といえど価格が変動してきますから、その資産価値がずっと続く訳ではありません。リスクはゼロではありませんが、他の運用と比べると「ローリスク」と言われる所以です。

 

もう一つ、不動産投資の「ローリスク」を支えているのが、家賃収入という収益の特異性です。

 

例えば小売業のようにその日によって売り上げが変化する商売と比べると、一度決まれば収益が長いスパンでの続して見込める家賃収入は、安定したものであることが分かります。

 

また、家賃は景気や為替などの影響を受け難いとも言われています。円高や円安が進んだり日経平均株価が大きく動いても、それがすぐに家賃価格に直結することはないからです。

 

その点からも不確実性という意味でのリスクは低いと言えます。


「ミドルリターン」の正体は?

「ミドルリターン」はどう考えれば良いでしょうか。

 

何と比べて「ミドル」と呼ぶかは非常に難しいところですが、一般的に不動産投資の利回りは5〜8%ほどと言われています。

 

この数字は、成長している株や効率の良い投資信託には遠く及びませんが、債券や先進国の外貨に比べればかなり高い数字です。もし不動産投資を「ローリターン」と呼ぶと、債券をどう表現すれば良いのが困ってしまうかもしれません。

 

運用商品の全体像を考えた時、不動産投資の利回りは「ミドルリターン」と呼んで差支えないでしょう。

 

一口に不動産投資と言っても、様々な考え方やアプローチ方法がありますが、まずは全体像として「ローリスク、ミドルリターン」と捉えていただいて良いと思います。

 

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