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不動産投資の特徴A 「レバレッジ効果」

不動産投資の特徴A 「レバレッジ効果」

「レバレッジ」という言葉をご存知でしょうか。

 

レバレッジとは英語で「梃子(てこ)」のことを指す言葉で、運用の世界で度々登場します。

 

「梃子の原理」を改めて思い出してください。支点を設けることで、長い方の力が少なくても短い方に大きな力を及ぼすというものです。

 

運用の世界において「レバレッジ」とはこの自分側の棒を長くする手法のことです。

 

では、どうやって自分側の棒を長くするのでしょうか?

 

その秘密は「他人資本」、つまり「借金」です

 

具体例で見てみましょう。
例えば、100万円を持っている人が年間5%で運用しても105万円にしかなりません。

 

しかし、この人が4900万円のお金を借りてきて、全体で5000万円を5%で運用したらどうなるでしょうか。5000万円は一年間で5250万円となります。仮に借金の返済で200万を返したとしても手元には50万円が残ります。

 

同じ元手の100万円で同じ5%の運用をしているのに、手元に残るのは5万円と50万円。結果として10倍という大きな違いが生まれます

 

これが「レバレッジ効果」です。


レバレッジの注意点

これだけ聞くととても効果的なものに聞こえますが、レバレッジには二つの注意点があります。

 

一つ目は「他人資本をきちんと自分の味方にできるかどうか」です。

 

先ほどの例で、借りてきたお金が年利7%だったら結果を逆の結果になります。せっかく他人資本を導入しても、そのコストが利回りを上回ってしまうのでは意味がありません。

 

「目指す利回りは高く、他人資本の金利はなるべく安く」。レバレッジ効果を生むために大事な要素です。

 

二つ目は「借金をするのが難しい」ということです。

 

もしあなたが、なんの準備もせずいきなり銀行に行って「5000万円貸してくれ」と言ったら、銀行はどんな反応を示すでしょう。きっと体よく門前払いされるのがオチです。

 

他人資本を利用するにはこちらにもそれなり用意が必要なのです。

不動産投資とレバレッジ効果は相性が良い!

不動産投資においてレバレッジが効きやすいのは、お金を貸してくれる金融機関に対して「不動産という担保価値のあるものを用意できる」からと言っていいでしょう。

 

金融機関は融資回収が困難になった場合の代替案を用意できない人にはお金を貸してくれません。これはお金を貸す側として当たり前の考え方です。

 

その点、不動産投資は不動産を所有することが前提となる運用方法ですから、代替案である「担保」を金融機関に提供するすることができます。不動産投資とレバレッジは非常に相性が良いと言われるのは、この点にあるのです。

 

もちろん、アプローチ方法によってはレバレッジを使わずに不動案投資を行うこともあります。ただ、その相性の良さや効果の高さから、不動産投資を行う際にはレバレッジ効果を知っておいて損はありません。

 

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