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不動産投資の特徴C 「税務が複雑」

不動産投資の特徴C 「税務が複雑」

税金に関しても、不動産投資ならではの事情があります。

 

通常、不動産投資の良さを謳う不動産業者やマンションデベロッパーは、必ずと言って良いほど税金のことを口にしません。彼らのサイトやパンフレットにも、 税金のことは記載されていないケースがほとんどです。

 

そこには「手取り金額をなるべく大きく見せたい」という彼らの思惑が見え隠れしますが、実は理由はそれだけではありません。

 

不動産投資にまつわる税金は、個々人によって大きく変わってくるため、簡単には明示しづらいという側面もあるのです。

不動産所得は総合課税

もう少し、詳しくご説明しましょう。

 

所得税にもいろいろな分類方法がありますが、その一つとして「分離課税」と「総合課税」に分けられます。

 

前者は他の所得に関係なく税率が決められるもので、株や投資信託での譲渡益や銀行口座の利息などがその代表格です。

 

それに対し後者は、合算されてから税金を計算されるもので、会社からもらう給与や個人事業主の事業所得がこれにあたります。ご存知のとおり、所得税は超過累進税率ですので、合算された所得が多くなればなるほど税負担が増える仕組みになっています。

 

不動産賃貸で得られる「不動産所得」は、この総合課税の仲間になります。

 

ということは、例え毎月入ってくる家賃が同じであっても、全ての人に同じ金額が手元に残るとは限りません。その人が他にどんな収入を持っているかによって大きく所得税が変わってきてしまうからです。

 

つまり不動産以外の収入が高い人ほど、家賃収入に対する税負担が重くなってしまい、手元に残る金額が少なくなってしまうのです。

 

不動産投資を始める時は、この総合所得の仕組みを理解し、他の収入との兼ね合いもよく考えないといけません。


「減価償却」を理解しよう!

もう一つ、不動産投資と密接に関わってくるのが「減価償却」という考え方です。

 

減価償却とは、「不動産等の固定資産は税務的に見ると徐々に価値を減らしていくものであり、その徐々に減らしていく部分だけを経費として認める」というものです。

 

これだけではよく分かりませんね(笑)。具体的な例で考えてみましょう。

 

例えば、今年3000万円の利益が出そうな会社が決算直前に3000万円の不動産を買ったケースを考えてみてください。

 

会社としては3000万円の出費があったわけですから「今期の益金はない」と主張したいところですが、国税庁はそれほど甘くありません。そんなことが認められれば誰も税金を払わなくなってしまいます。

 

そこで、固定資産のように何年にも渡って使用されるものは、それぞれ税法上で決められた期間にわけて少しずつしか経費として計上できないことになっています。

 

それが「減価償却」です。

 

不動産投資という必ず固定資産が絡んでくる運用方法では、減価償却をうまく活用することも重要なポイントとなります。それによって、思わぬ節税効果が生まれることもあります。

 

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