←「新築ワンルーム投資はなぜ失敗するのか（前編）」からの続きです。
デメリット④ 「節税効果が薄い」
ある程度の給与所得がある人に対して「節税対策になりますよ」というのも、新築ワンルームマンション投資の典型的な販売手法です。私のところにご相談に来た人の中でも、購入目的に「節税」を挙げるケースは少なくありません。そんな人にはショックな話かもしれませんが、実は「新築ワンルームマンション投資」は数ある不動産投資のアプローチ方法の中でもかなり「節税効果が薄い」部類に入ります。
不動産投資が節税になるワケ
そもそも投資用不動産の購入がなぜ節税になるのでしょうか？ その仕組みを簡単におさらいしておきましょう。
不動産投資で得られる家賃収入は「不動産所得」となり、他の所得と合算されて税金が計算されます。と言うことは、不動産所得がマイナスであれば他の所得から差し引くことができ、それにより全体の所得税を圧縮することができます。
もちろん実際に月々お金が出ていくようでは節税どころの話ではありません。キャッシュフローをプラスに保ちながら不動産所得をマイナスにする。それを実現できるのが固定資産特有の「減価償却費」という考え方です。
「減価償却」とは、購入した固定資産を一度に経費として計上するのではなく、予め税法上で決められた年数で割って毎年少しずつ経費計上していく形のことを指します。キャッシュフロー上は出て行かないお金を所得計算では経費として扱えるので、所得を圧縮するのにはとても有効な手段となります。
計上できる減価償却費は多いほうが良い
こうして考えると毎年計上できる減価償却費が多ければ多いほど、計算上は所得が少なくなるのが分かります。言い方を変えればこれは、同じ金額で不動産を購入したとしたら、減価償却の期間が短いほど一年で経費計上できる金額が多くなり、節税効果が大きくなるということになるでしょう。
ところが、先ほども触れたとおり減価償却の期間は税法上で決められており（「耐用年数」と呼ばれます）、それに従って計算をしなければなりません。例えば住居用の鉄筋コンクリートマンションであれば47年、木造アパートであれば22年となっています。仮に同じ3000万円で新築物件を購入したとしたら、単純計算で（全額を建物価格として）マンションの場合は一年間の減価償却費が約64万円、一方の木造アパートは約136万円となります。節税効果だけを考えるのであれば、どちらの物件に大きな効果があるかは火を見るより明らかです。
「節税」のために損していませんか？
そして、本来この節税効果は他の所得があってこそのもの。新築ワンルームマンション投資を始める時に考えてみてください。あなたはこの先47年間も働き続けるのでしょうか？ 節税のために47年間の減価償却費を使い切るためには、その間ずっと他の所得を得ていなければなりません。65才で定年退職だとすれば、18才から新築ワンルームマンション投資を始めていないと節税効果を最大限に生かすことはできない計算になってしまうのです。
中にはアパートローンの支払いが家賃では賄えずに自分の財布から持ち出しとなっていても、節税効果の方が大きいと信じて疑っていない人もいます。そんな場合は、「節税効果」と「アパートローン全期間に渡って自分の負担する金額」を比べてみると良いでしょう。果たして本当に節税効果のほうが大きいでしょうか。
なお、「節税効果がなくなったら売ればいい」という考え方には、キャピタルロス（売却損）の問題が立ちはだかりますのでご注意ください。
デメリット⑤ 「資産価値が残りにくい」
「途中からアパートローンの返済が持ち出しになった…」
「売却損が大きすぎて売るに売れない…」
「節税効果もすでになくなった…」
そんな状態でもなんとかローン完済までがんばろうと考えている人も多いと思います。ローンさえ終わってしまえば毎月の返済負担がなくなり、晴れてマンションは自分のもの。固定資産税や管理修繕費こそ取られるものの、家賃収入もよほどのことがなければマイナスになることはありません。そうしたイメージを煽って「自分年金」というフレーズで投資用新築マンションを売り込む業者もいます。
しかしながら、よく考えていただきたいのです。ローンを払い終えた30年後にそのマンションがどうなっているかを。
「所有者≠住人」のマンションに未来はあるのか
新築マンションはデベロッパーの手を離れると所有者全員によって管理組合が作られます。通常の分譲マンションであれば「所有者=住人」ですから、その後は住人達の手によってマンションは管理運営されていくことになります。
ところが「新築ワンルームマンション投資」では、ほとんどのケースで一棟全部が収益用の部屋となります。そのため、「所有者≠住人」が基本と考えるほうが現実的でしょう。「そのマンションに誰一人所有者が住んでいない」という、ある種異様な状況の出来上がりです。
そんなマンションの管理は誰がするのでしょうか？ 名目上は管理会社が存在するでしょうが、彼らは管理の仕事を委託されているにすぎません。誰が責任をもって長期修繕計画を立案し、大規模修繕工事を実行するのでしょうか。所有者が誰も参加しない状態の管理組合に、果たしてそんな機能があるのでしょうか。
マンションの寿命は“管理”次第
収益物件に限らず「中古マンションは“管理”を買え！」と言われます。鉄筋コンクリートのマンションはきちんとメンテナンスをすれば何十年も保つ建造物です。管理がしっかりしていれば、購入時に多少築年数が経っていたとしてもその後も長く使うことができます。
逆に手入れを怠れば、30年程度で躯体（コンクリート部分）がダメになってしまうこともあります。実際に1960～70年代に建てられたマンションは、社会的にもまだメンテナンスの意識が希薄だったこともあり、30年余りで建て替えとなったケースが多く見られます。
デベロッパーはしきりに将来の資産価値を強調しますが、30年後のことは誰にもわかりません。ただ、「住人達の手によって管理されているマンション」と「誰も所有者が住んでいないマンション」のどちらに資産価値が残りやすいかは、誰が考えてみてもわかることです。
必死の思いでアパートローンを完済したのに、その頃にはマンションはボロボロ。家賃収入が減るだけならまだしも、建て替えしなければならないような状態になっているかもしれません。建て替えの費用にまた莫大な資金がかかるようであれば、なんのためにこれまで頑張ってきたのか分からなくなってしまいます。
投資未経験者ほど罠にハマりやすい？
いかがだったでしょうか。「新築ワンルームマンション投資」のデメリットを5つに分けて考えてみました。ここまで読んでいただいたのであれば、私がこの投資方法に否定的な理由もお分かりいただけたのではないかと思います。
投資用新築ワンルームマンションは、一口で言ってしまえば「デベロッパーが儲ける商品」です。デベロッパーがどこからその利益をあげるかと言えば、そう、それはマンションを購入した皆さんに他なりません。投資家が新築ワンルームマンションを購入した瞬間にデベロッパーの“儲け”は確定し、投資家の“損”もまた確定すると言ったら言い過ぎでしょうか。
私の経験上、投資用新築ワンルームマンションを購入するのは、ほとんどが投資経験のまったくない人たちです。自分の中で資産運用の基準を持たない人が、派手な広告や強引な営業文句に流されてしまうのかもしれません。
常々私が口にしていることですが、不動産投資はあくまで資産運用の方法の一つ。特に優れているわけでも劣っているわけでもなく、ただこの方法なりの特徴があるに過ぎません。資産運用では自分の「現状」と「ゴール」をしっかりと見極めることが大切です。目先のウマそうな話に飛びつくのではなく、自分なりの投資スタイルを考えるところから始めてみましょう。
