不動産投資/賃貸経営のコラム

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不動産投資/賃貸経営のコラム記事一覧

あなたが不動産投資に興味を持ったきっかけはどんなものだったでしょうか?最近では世の中のいたるところで不動産投資に関する情報を手に入れられます。本屋に行けば、「あなたも大家さんになれる!」といった趣の本がズラリと並んでいますし、インターネットをちょっと覗けば「不動産投資はカンタン!」と銘打ったサイトをすぐに見つけられます。こうした情報の中でよく目にする謳い文句にこんなものがあります。「わずか3年で“...

不動産投資用の物件を具体的に検討する時、皆さんはどの点にポイントを置くでしょうか?「立地条件」? それとも「間取り」? やはり「物件価格」でしょうか?もちろんそれらも物件を判断する大きな要素ですが、最も大事な判断基準の一つとして「利回り」と答える方も多いでしょう。賃貸経営も投資の一種ですから、「利回り」が気になるのは当然のことと言えます。ところが、実際に不動産投資のご相談を受けてみると、この「利回...

不動産投資のご相談を受けていると、かなりの頻度で「サブリース(家賃保証)」のことを聞かれます。各業者がセールスポイントとして声高に謳うサブリースですが、ご相談の内容としては「本当に大丈夫でしょうか?」という懐疑的な質問がほとんどです。サブリースの説明を聞いて興味がでてくる反面、どこか腑に落ちない、あるいは信用しきれないものを感じているのかもしれません。インターネットで「サブリース デメリット」とか...

不動産投資を検討している人であれば、一度は「新築ワンルームマンション投資」という言葉を聞いたことがあるでしょう。職場などに強引な営業電話をかけてくる業者も多いため、「あんなの詐欺でしょ」と思っている方も多くいらっしゃいます。悪い意味で有名な不動産投資の方法と言えるかもしれません。しかしその一方で、現在でも世の中には数え切れないほどの投資用ワンルームマンションデベロッパーが存在します。そしてこのこと...

ファイナンシャルプランナー(FP)として不動産投資のご相談を受けていると、一定の割合でこんなお客様と出会います。「“金持ち父さん”を読んで不動産投資に興味を持ちました!」ここでいう「金持ち父さん」とは、言わずと知れたあのベストセラー「金持ち父さん 貧乏父さん」のこと。ロバート・キヨサキによって1997年にこの世に送り出されたこの本は世界中で大ヒットし、多くの続編も生まれました。日本でも一時ブームを...

「不動産投資は年金の代わりに最適です!」投資用マンションデベロッパーの広告でよくみる宣伝文句です。彼らの理屈としてはこういうことでしょう。@35歳から始めたらローンは65歳で終わる。Aこれ以降は家賃は丸々儲けになる。B退職後の収入として見込める。定番中の定番の売り文句ですが、これはあくまで自社マンション販売を仕事としている「売り手」の理屈。実際に購入する側に立った時、はたしてそんなにうまく行くもの...

ファイナンシャルプランナー(FP)として「資産運用」のご相談は定番中の定番です。そんな時、私は相談に来られた方にこんな質問をすることがあります。「なぜ資産運用をしようと思ったのですか?」さて、こう聞かれたら、あなたはどう答えるでしょうか? 当然、ほとんどの方が「今もっている資産を増やすため」とお答えになると思います。その答はとても自然なものです。資産運用の“正しい目的”と言っても良いでしょう。ただ...

「ご自宅を売ってください」もしあなたが不動産業者にこう言われたら、どのようなリアクションをするでしょうか。住み慣れた我が家です。もちろん、「絶対に売らない」という人もいるでしょう。一方で、タイミングが良ければ「金額によっては…」という人もいるかも知れません。しかし、この「金額によっては…」というのはなかなか判断が難しいもの。「不動産の価格」というのは、誰もが納得するような明確な基準があるわけではな...

「新築だから売却時も高く売れますよ!」とは、投資用新築ワンルームマンションのデベロッパーがよく使うセールストークです。確かに世の中のものは、古美術品などの特殊な例を除けば、一般的には「古いもの」より「新しいもの」ほうが高く売れそうです。しかしながら、果たして収益用不動産にもその理屈は当てはまるのでしょうか?私は賃貸経営をしている「現役大家」として、日頃から新築ワンルームマンション投資には否定的です...

「“良い収益物件”ってどうやって見分けるんですか?」不動産投資コンサルも佳境に入ってくると、ご相談者からこんな質問が飛び出してきます。もちろん「良い収益物件」は不動産投資家全員の最大の関心事。特にこれから不動産投資を始める方の口から、その質問が出るのは当然のことでしょう。ただし、よく考えてみるとこの「良い」という言葉には様々な意味が込められています。特に注意しなくてはいけないのは、物件を売買する不...

投資用新築ワンルームマンションと言えば、即座に「迷惑な勧誘電話」を連想する方は少なくありません。皆さんの中にも一度や二度はそんな不愉快な電話を受けたことがある人もいるでしょう。なぜ彼らがこれほどまでに悪評ばかりの勧誘電話商法を続けるのかは大いに疑問が残るところですが、自ら賃貸経営を行う「大家」であり、「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー(FP)でもある私のところにもそうした不動産業...

「個人事業主」と「不動産投資」と聞くと、もしかしたら奇異な組合せに感じる方もいらっしゃるかもしれません。不動産投資本などによく登場する「サラリーマン大家」という言葉に代表されるように、一般的には「不動産投資とは会社員がやるもの」というイメージが強いからです。しかしながら、私のところに不動産投資のご相談にいらっしゃる方の中には、自分で商売をしている自営業の方や、会社に属さずに仕事をしているフリーラン...

不動産投資を語る上で「レバレッジ効果」を外すことはできないと言っていいほど重要な要素です。もちろん不動産投資の中にはレバレッジを使わずに行う方法もありますが、私自身も「レバレッジ効果」を使ってこそ不動産投資はその真価を発揮すると考えています。しかしながら、実際にご相談にいらっしゃる方の中には、「レバレッジ効果」を勘違いしている、あるいは過信しているケースも少なからず見受けられます。確かに、「レバレ...

「家賃収入でセミリタイア」会社員をしながら不動産投資をする、いわゆる“サラリーマン大家”にとって、それは一つの「目標」であり、また「夢」かもしれません。実際、書店に並ぶ不動産投資指南本や収益用の不動産業者のサイトにはそんな宣伝文句が数多く並び、サラリーマン大家志望者を煽っています。そんなフレーズを見た時、こう思う方も多いはずです。「本当にそんなことが可能なのか?」これまで真当に勤め人をしてきた人で...

「賃貸経営の“最大の敵”は何か?」と聞かれたら、あなたは何を思い浮かべるでしょうか。その答は人によって違うかもしれませんが、実際に大家業を営んでいる私にとって、その答は明確です。賃貸経営の“最大の敵”とは、即ちこれ「空室」。それ以外に答はありません。それほど「空室」は賃貸経営の成否を左右する大きな問題です。日頃、不動産投資に関するご相談を受けている私のところには、既に収益物件をお持ちの方からの相談...

不動産投資において「お宝物件」と聞くと、あなたはどんなことを連想するでしょうか?ある意味では、全ての不動産投資家にとって“憧れの存在”と言ってもいい「お宝部件」。書店に行けば「私はこうしてお宝物件を手にいれた」といった内容の武勇伝が書かれた本が何冊も並んでいます。「お宝物件」と聞くとそれだけで胸踊る人も多いでしょうし、魅力的なその言葉にとりつかれてしまう方も少なくありません。実際に不動産業者からは...

「家賃の設定はいくらにすれば良いでしょうか?」賃貸経営のご相談の時にお客様からこんな質問を受けることがあります。実際にやってみると、世の中で言われるような“不労所得”ではなく、多くの“経営的判断”が求められる賃貸経営。中でも「自分が持っている部屋にいくらの家賃をつけるか」は、非常に重要で、なおかつとても難しい判断です。なぜ、家賃設定がそれほど難しいのでしょうか?実際に大家の経験のある方であれば分か...

このコラムを読み始めていただいたあなたは、きっと不動産投資や賃貸経営にご興味がある方でしょう。もしかしたら、“始めの一歩”として「どんな収益物件を購入すればいいのか」を検討されている最中なのかもしれません。そんな方の出鼻を挫くようで恐縮ですが、現役の大家として最初にこれだけは断言しておきます。不動産投資は「誰にでもできる資産運用」ではありません。ましてや、賃貸経営は世で言われるような「不労所得」で...

「不動産を売るなら今だ!」という声を根強く聞きます。「2020年に開催される東京オリンピックを機に不動産の値が下がる」という説はかなり広く浸透していて、自宅のみならず収益物件をお持ちの方の中でも「今、売った方が良いのではないか」と考えている方は少なくありません。本当に東京オリンピックの後に不動産の価格が下がるかどうかは別として(そう主張して方に理由を聞いてみても、あまり納得できるお返事をいただいた...

「現役の大家」として、また「ファイナンシャルプランナー(FP)」として皆さんからのご相談をお受けしている私は、日頃から「不動産投資」という言葉をよく口にします。また、話の流れの中では「賃貸経営」という言葉を使って、ご相談者の方に説明をすることもあります。「不動産投資」と「賃貸経営」。普段は何気なく使っているこの二つの言葉ですが、果たして両者にはどんな違いがあるのでしょうか?基本的には同じ意味のよう...

2018年1月、不動産賃貸業界に大きなニュースが飛び込んできました。「かぼちゃの馬車」のブランド名でシェアハウスを展開していた不動産業者スマートデイズが経営に行き詰まり、オーナーとのサブリース契約を全うできなくなったことが明らかになったのです。タレントを起用したテレビコマーシャルを流すなど、数あるシェアハウスの中でも知名度の高かった「かぼちゃの馬車」ですが、多額のアパートローンを組ませてオーナーに...

不動産投資に興味を持っている方であれば、いろんな芸能人が賃貸経営をしていることをご存知でしょう。投資本を出しているキャイ〜ンの天野ひろゆきや、不動産投資セミナーなどにも登場するTIMのレッド吉田などはよく知られているところですが、古くは笑点の座布団運びで有名な山田隆夫が、「どうして座布団運びだけで生活できるのか?」というある種失礼極まりない質問(笑)に対して、「賃貸経営をしているから」とインタビュ...

「アパート経営をやめたい…。」これから不動産投資を行おうとしている人から見れば、こんなセリフは不思議に思えるかもしれません。あるいは、実際に不動産投資を検討していなくても、家賃収入を得ることができる“大家業”に憧れている人は世の中にたくさんいるはずです。しかしながら、その一方で実は「大家をやめたい」と思っている人の数も決して少なくありません。現実問題として、そうした「大家業のリタイア」についてのご...

不動産投資を考える人にとって、金融機関からの借入である「アパートローン」はなくてはならない存在です。投資としての賃貸経営の効率を上げるために有効な「レバレッジ効果」も、アパートローンをうまく活用できてこそ得られるもの。その意味では、「アパートローンを味方にできるかどうか」が不動産投資の成否を分けるポイントと言っても過言ではありません。ところが、実際に不動産投資を検討している人の中でも、アパートロー...

収益物件を扱うサイトを見ていると、たまに「これはいわゆる“お宝物件”か?」と思うような物件に出会うことがあります。エリアや規模から考えた時に、とてつもなく安い金額で売られている物件というものが存在するからです。誤解のないように申し上げますが、私は始めから“お宝物件”というものを信じていません。不動産に限らず、世の中で取引されている全ての物の売値にはそれ相応の理由があるはずで、そうした経済の原則から...

「当社の物件は入居率が99%です!」これはアパート建設会社や投資用ワンルームマンションのデベロッパーの広告でよく使われる宣伝文句です。こうした広告を目にした時、あなたはどのように感じるでしょうか?直感的に「そんなワケがない。ウソだ!」と感じることができたならば、あなたは大家業に向いているかも知れません。どの業者のサイトを見ても同じような宣伝文句が並びますが、これだけ空き家問題が騒がれている中で、あ...

「ワンルームや1Kにするか? それともファミリータイプにするか?」新たなアパート建設を考える時、とても重要な要素となってくるのが「部屋の間取り」です。一般的には「ワンルームや1Kの方が貸す時の坪単価が高くなる」と言われていますが、その一方で「ファミリータイプは競合が少ないため安定した賃貸経営が見込める」という意見も耳にします。どのような間取りでそのアパートの商品としての価値を上げていくかは、オーナ...

「投資用の新築ワンルームマンションを買ったけど失敗だった」「不良債権になっているワンルームマンションをなんとかしたい」「まだ収益用マンションが高く売れる内に売却してしまいたい」最近、そんなご相談が増えてきています。世の悪評を物ともせず、売り手である“不動産業者の理屈”で未だに売り続けている投資用ワンルームマンション。残念ながら、最初の一歩で悪い物件を掴んでしまった場合は、そこからのリカバリーはかな...

「不動産投資に向いている人ってどんな人ですか?」自ら一棟マンションの賃貸経営を行う大家であり、また「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー(FP)でもある私は、時折こんな質問を受けることがあります。あるいは、不動産投資の相談を受けている中で、私自身が「このお客様は賃貸経営に向いているな」とか、反対に「不動産投資とは相性が悪いな」と感じることもあります。もちろん、不動産投資や賃貸経営には...

「レバレッジ効果こそ不動産投資の醍醐味!」不動産投資を語る時、そんな風に断言する人も多くいます。そのほとんどが不動産業者の営業マンか実際に賃貸経営をしたことのない人なのはご愛嬌ですが(笑)、この「レバレッジ効果」に対する過信は不動産投資の世界においてかなり浸透しています。この状態は、もはや「レバレッジ信仰」と言っても過言ではないでしょう。しかしその一方で、昨今の金融機関の情勢変化により、収益物件に...

最近、投資用ワンルームマンションの売却についてのご相談が増えています。ご相談にいらっしゃる方にはいくつの共通点があり、特に購入されてから4〜5年経った方からのご相談が多いように思えます。不動産業者の営業トークに乗って購入したものの、数年経つと「あれ? なんか思っていたのと違う……」と感じてしまうのかもしれません。「収益物件」としてマンションの一室を所有する手法の難しいところは、いくら大家としていろ...

「賃貸併用住宅」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。自宅を建築する時に収益用の部屋を併設する不動産投資の一つのカタチですが、プランによっては自宅の他に一部屋だけ賃貸用のスペースを作る物件もあり、「がっちりアパート経営をやるぜ!」というより、「少しでもローン返済の足しになれば…」というスタンスの人が多いでしょう。その意味では、「賃貸併用住宅」は“消極的な不動産投資”と言えなくもありません。自宅の...

「オレは離婚してでも買う!」面談中にそんな不穏なセリフが飛び出すことがあります。まるでご夫婦の問題を扱う弁護士事務所で聞こえてくるような言葉ですが、実はこのセリフが不動産投資のご相談の時に発せられるとしたらあなたは驚かれるでしょうか。「現役大家」であり、「“お金の相談”の専門家」でもある私のところには、日々不動産投資や賃貸経営に関するご相談が寄せられます。ご夫婦でご相談にいらっしゃるケースも多いの...

「誰でも不動産投資ができる!」そんなフレーズをあなたも耳にしたことがあるでしょう。TVのコマーシャルで聞いたことがあるかもしれません。あるいは、巷に溢れる不動産投資本の帯に書いてあったのかもしれません。ついこないだまで、日本では“不動産投資ブーム”と言われていました。しかし、そんな言葉も今は懐かしさすら感じます。ここ1〜2年で誰もそんな言葉を口にしなくなってしまったからです。果たして、現在の日本に...

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