不動産投資・アパート経営は「不労所得」ではない!?

“不動産投資”や“アパート経営”と聞くと、すぐに「不労所得」と考える方がいらっしゃいます。あるいは不動産投資に興味を持ったきっかけが、この「不労所得」という言葉だったという方もいるかもしれません。

 

しかしながら、これは私のところにご相談に来ていただいた方に、まず最初に捨てていただく先入観でもあります。

 

不動産投資は、決して世の中で言われているような「不労所得」ではありません。ハッキリ言ってしまえば、そうしたイメージは不動産業者や建設会社が作り上げた“幻想”に過ぎないのです。

 

なぜ彼らは手間暇かけてそうした“幻想”を作り上げるのでしょうか?

 

決まっています。「不労所得」を謳うことで、自社の商品をより魅力的なものに見せたいからです。まるで何もしなくても儲かるようなイメージを消費者に植え付けることで、自分たちの売り上げを伸ばしたいからです。

 

もう一度言います。

 

“不動産投資”や“アパート経営”は「不労所得」ではありません。言い方を変えれば、不動産投資を「不労所得」と考えている人は、その時点で自ら成功を放棄しているも同然です。

 

不動産投資に労働は必須です。時には額に汗して働くこともあるでしょう。

 

しかし、より重要なのは不動産投資という「事業」を行うために必要な知識を得ること。特に税金の知識は不動段投資をしていく上で不可欠です。

 

自ら賃貸経営を行う大家であり、「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー(FP)でもある“現役大家FP”が、そんな税金の中でも基本中の基本である「所得税」について解説します。


所得には10種類ある

「所得税」とは、その名の通り「所得に応じて徴収される税金」のことです。

 

サラリーマンであれば給与が自分の手元に来る前に徴収されてしまうものですので(いわゆる「天引き」)、あまり自分が所得税を納めている感覚はないかもしれません。自分が毎月いくらの所得税を納めているかを把握していない人も多いでしょう。

 

日頃生活するうえではあまり意識しないことも多いこの所得税、実は「どんな形で収入を得るか」によって10種類に分かれていることはご存知でしょうか。

 

所得税の10種類とは以下の通りです。

給与所得

勤め先からもらう給料や賞与などの所得

事業所得

主に自営業者が自らが行う事業から生じる所得(商業・工業・農業・漁業・自由業など)

不動産所得

不動産・土地の上に存する権利・船舶・航空機の貸付けなどから生じる所得

利子所得

公社債や預貯金の利子、貸付信託や公社債投信の収益の分配などから生じる所得

配当所得

株式の配当、証券投資信託の収益の分配、出資の剰余金の分配などから生じる所得

退職所得

退職金や401kなどの退職によって受ける所得

譲渡所得

不動産などの固定資産や上場株式等を売った所得

一時所得

満期保険金などの所得(継続的ではない収入から生じる所得)

山林所得

山林を伐採して売ったり、又は立木のまま売った所得

雑所得

年金などの公的年金等、原稿料や印税等から生じる所得(上記9種類のどれにも属さない所得)

家賃収入は「不動産所得」

なぜ所得はこのように細かく分けられているのでしょうか。

 

それは、所得の種類によって税負担に変化をつけないと不公平と考えられているからです。

 

例えば、「退職所得」は長年働いたことに対する報奨金の意味合いが強い所得です。一方「利子所得」に労力はあまり必要ありません。この両者に対して同じ税負担を強いるのは、さすがに不公平な気がします。ですから「退職所得」は、他の所得と比べると税負担が少なくなるような処置がとられているわけです。

 

さて、この中で不動産投資に関係してくるのが、家賃収入に該当する「不動産所得」と、不動産を売った場合の「譲渡所得」です。

 

「譲渡所得」に関しては不動産売買に関わるコストと併せて改めてご紹介することにし、今回は「不動産所得」にスポットを当ててみたいと思います。「不動産所得」はどのように所得税が計算されるのでしょうか。


「総合課税」と「分離課税」

上で説明した10種類の所得。これらはいくつかのグループに分類することができます。

 

分け方はいくつかありますが、大きなところでは「総合課税」と「分離課税」という2種類に分けられます。

 

「総合課税」とは、その所得だけでなく他の所得と合算して税額を求めるもの「分離課税」とは、それとは逆に単独で計算して税額が決まるものと理解すれば良いでしょう。

 

10種類の所得を「総合課税」と「分離課税」の二つのグループに分けると次のようになります。

総合課税

給与所得
事業所得
不動産所得
一時所得
雑所得
譲渡所得の一部(不動産や株式等以外)
配当所得(総合課税を選択した場合)

分離課税

利子所得
山林所得
退職所得
譲渡所得の一部(不動産や株式等)
配当所得(源泉分離課税を選択した場合)

 

ご覧の通り、「不動産所得」は総合課税に分類されます

 

家賃収入はそれ単独でなく、サラリーマンであれば「給与所得」と、自営業者であれば「事業所得」と合算されて税額が計算するというのがルールです。

 

このことはつまり、例え同じ額の家賃収入があったとしても、実際に手元に残る金額は他の所得の状況によって大きく異なるということを意味しています。

総合課税は「超過累進税率」の標的に?

なぜそのような現象が起こってしまうのでしょうか。

 

それは、所得税には「超過累進税率」という仕組みが採用されているからです。

 

「超過累進税率」とは、その人の所得金額によって税率が変わってくるという制度。一言で言ってしまえば、所得の高い人ほど税率が高く、その分税負担が重くなるルールとなっています。

 

 

2016 年1月現在、所得税の税率は上の表のようになっています(国税庁HPより抜粋)。

 

所得が高くなるほど税率が上がっていくのが一目瞭然でしょう。所得が195万円以下であれば税率が「5%」なのに対し、所得が4000万円を超える場合は「45%」にまで跳ね上がっています。

 

税の上での“平等”というのは非常に難しい問題で明確な答を出すのが難しいのですが、「高所得者には税金を多く負担してもらおう」というのが「超過累進税率」の基本的な考え方と言えます。

手元に残るお金が全然違う!

この「超過累進税率」の表に従えば、例えば180万円の不動産所得があった場合でも、他の所得の状況によって手元に残るお金はまったく変わってきてしまいます

 

簡単に計算してみましょう。

 

仮に他の所得が一切ないということであれば、税率は「5%」。それに加えて、38万円の基礎控除が適用されますから、税額は「(180万円 - 38万円) × 5% = 7.1万円」で済みます。

 

しかし、他の所得が900万円を超えるような場合は税率が「33%」となり、税額は「180万円 × 33% = 59.4万円」にもなってしまいます(基礎控除は他の所得から控除と仮定)。

 

なんと所得税率の違いで、手元に残る金額に約52万円もの差がついてしまうのです。

 

家賃収入の総額が180万円のうちの52万円ですから、割合としては30%近くを占めます。同じ金額の家賃だからと言っても、これでは全体の事業計画も当然変わってきてしまうでしょう。

 

こうして考えてみると、不動産投資において「所得税」の影響が非常に大きいことがよくわかります。


税金の知識は不可欠と心得よ!

私の経験上、「不動産所得」だけで生計を立てている人はそう多くないと思います。

 

いわゆる“サラリーマン大家”のように会社員をしながら兼業で大家やられている方も多いですし、専業で大家業を営むような事業規模になると、今度は“法人化”した方が税制的なメリットが大きいからです(この場合は、法人からの役員報酬ですので「給与所得」となります)。

 

ですから、あまり「不動産所得」単体で所得税を計算しても意味がなく、ほとんどのケースで他の所得との兼ね合いで税負担が決まってくるということになるでしょう。

 

さらに言えば、「不動産所得」の計算の基になる経費をどの程度見込めるかは物件の状況等によっても違いますし(「家賃収入−経費=不動産所得)、所得税を納めた後には住民税のことも考えなくてはいけません。

 

つまり、実際の税引き後のキャッシュフローはまさにケースバイケース。自分の手元にどれだけのお金が残るかは、結局は自分で計算するしかないのです。

 

こうした税金の知識を身につけておかないと、「思ったより儲からないな」とボヤくような結果になるかもしれません。最悪の場合、毎月の家賃は入ってきているのにキャッシュフローがマイナスになるような事態を招いてしまうこともあるでしょう。

 

「税金」と聞くと苦手意識を持つ方も多いかも知れませんが、「敵を知り己を知れば百戦殆うからず」の言葉もあります。“不動産投資”や“アパート経営”で成功したいのであれば、「税金」の知識は不可欠と心得ましょう。


(2016/01/06 文責:佐野純一)

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