「保険代わり」として不動産投資を始めるのは正解でしょうか？ 生命保険は“必要性”から考えてましょう。

「生命保険の必要性を考えたら、不動産投資にたどり着いた」という人がいます。

 

あるいは、「生命保険に入らなくて良い方法を探していたら、不動産投資に出会った」という意見も耳にします。

 

確かに、「不動産投資は生命保険の代わりになります！」とは投資用マンション営業の常套トーク。私のところにご相談にいらした方の中でも、そう信じて疑っていない方もいらっしゃいました。

 

しかし、本当に彼らの言葉を鵜呑みにしてよいのでしょうか。

 

「生命保険の代わりになります」と言っている収益物件の営業マンは、果たしてどのくらい生命保険に詳しいのでしょうか？

 

もしかして生命保険のことを何も知らないのであれば、彼らの「生命保険はいらない」という言葉に、どれほどの信憑性があるのでしょうか？

 

今回は、不動産投資の専門家であり、生命保険の専門家でもあるファイナンシャルプランナー（FP）の立場から、「不動産投資をすれば本当に保険に加入しなくてよいのか？」についてお話ししたいと思います。

ファイナンシャルプランナー（FP）の仕事をしていると非常に多くの生命保険のご相談を受けますが、その時に私が大事にしていることが一つあります。

 

それはその人が「生命保険に入る目的」です。

 

個別の保険商品を比較検討することも必要ですが、その前にまず保険に入る目的をしっかり見極めなくてはいけません。もし入る目的がなければ、それがどんな良い商品だったとしても、その人にとっては必要性のない「無駄な保険」となってしまうからです。

 

「不動産投資が生命保険の代わりになるかどうか」の議論の前に、そもそも「その保険に入る必要があるかどうか」を検討することが大切となります。

 

実は、日本人は「保険が好きな民族」と言われています。

 

生命保険文化センターの「生活保障に関する調査（平成25年度）」によると、日本人の生命保険加入率は約80%、実に5人中4人がなんらかの生命保険に入っていることになります。世界的に見てもこれほど保険の加入率が高い国は稀です。

 

しかしその一方で、自ら進んで保険に入りたいという人にはなかなかお目にかかりません。「入りたくないけれど仕方なく入っている」というのが、皆さんの偽らざる気持ちではないでしょうか。

なぜ生命保険に入りたくないのか？

 

やはり一番大きな理由は、「保険にかかるコスト」だと思います。

 

生命保険の役割は「万が一の事態に備える」こと。

 

ただ、“万が一”はあくまでも“万が一”。統計的にみても、それが現実となる可能性は決して高いとは言えません。

 

“万が一”が起こらなければ、結局保険料は無駄になってしまいます。病気や怪我もなく、無事に過ごすことができたわけですからそれ自体は喜ばしいことに間違いありません。しかし、そうは思っても「保険料を損した」と感じてしまうのは人情なのかもしれません。

 

そうした費用対効果の面も含めて、「生命保険は本当に必要なのか」、そして「不動産投資は生命保険の代わりになるのか」。次の3つのシチュエーションで考えてみましょう。

ケース�@ 怪我や病気で入院した場合

ケース�A 働き手が亡くなった場合

ケース�B けがや病気で働けなくなった場合

ファイナンシャルプランナー（FP）として保険のご相談を受けると、「とりあえず医療保険には入っておこうと思って…」という方によく出会います。

 

これまであまり保険について考えたことがなかった人からそうしたセリフが飛び出してくるわけですが、そのくらい日本では認知度が高く、また加入率も高いのが、入院に備えるいわゆる「医療保険」です。

 

さあ、では果たしてこの医療保険は本当に必要でしょうか。一緒に考えてみましょう。

 

社会保障制度を活用しよう

その答は、「入院したらどのぐらいお金がかかるのか」を考えれば自ずと出てくるはずです。

 

実際の治療費を計算する時、公的な社会保障制度抜きには考えられません。

 

日本は世界中を見渡しても社会保障の充実している国です。社会保障制度の一つである健康保険（自営業の方は国民健康保険）により、医療費の自己負担が3割に抑えられていることはよく知られている通りです。

 

「3割でも治療が長引けば結構な負担になるよ」と思われた方、ごもっとも。

 

そんな時のために健康保険にはさらに「高額療養費制度」というシステムが用意されています。

 

これはある種のリミッター制度で、一般的な所得の方であれば毎月9万円程度を自己負担限度額とし、超過してしまった分は健康保険が負担してくれるというものです。

 

対象があくまで健康保険の範囲内に限定されている点には注意が必要ですが（例えば先進医療や差額ベッド代は対象外）、もし入院した場合でも月々の負担が9万円程度で済むのであれば、保険ではなく貯蓄でその費用をまかなうという選択は十分に可能ではないでしょうか。

 

入院日数は短くなってきている

加えて、入院日数が年々短くなってきているというデータもあります。

 

厚生労働省発表の「医療施設調査と病院報告」によると、2013年の平均入院日数は30.6日。同調査では2011年が32.0日、2012年が31.2日となっていますから、年々入院日数が短くなっているのが一目瞭然です。

 

これは「医療技術の発達」というポジティブな理由もありますが、より切実な理由として「社会保障費用への圧迫」が挙げられます。

 

既に述べた通り、入院費の7割は健康保険の負担です。入院が続く限り国はこの7割を負担し続けなくてはなりません。

 

決して財政が豊かとはいえない今の日本。国としてはなんとか入院日数を短くしようと躍起になっているのが現状であり、この流れは加速こそすれ止まることはないでしょう。

 

その意味では、入院日数で「一日いくら」という医療保険は既に時代遅れになっていると言ってもいいはずです。

 

毎月支払う保険料の元をとるためには何日間入院しなければならないかを考えると、医療保険の必要性には疑問を感じずにはいられません。

 

結論

医療保険は貯蓄で備えることが可能。保険の必要性は低い。

医療保険に続いて「生命保険」と聞くとイメージしやすいのが、働き手がなくなった時の「死亡保障」でしょう。

 

確かに一家を支える働き手に万が一のことがあったら、家計へのダメージは計り知れません。そのご家庭のライフプランも大きく崩れてしまう可能性があり、共働きが多い現代ではご夫婦それぞれに死亡保障をつけているケースも見受けられます。

 

医療保険と違い、貯蓄でカバーするというのもその金額の大きさを考えるとあまり現実的ではありません。“適切な金額”の死亡保障はある程度必要でしょう。

 

必要保証額を考えよう

ただし、この“適切な金額”を決めるのは意外と難しいものです。

 

実際に相談に来た方にどうやって決めたのかを尋ねてみても、保険屋さんに勧められるままだったり、右にならえだったりするケースがほとんどです。

 

死亡保障によって補填されるべき“適切な金額”のことを「必要補償額」と言いますが、実はこの必要補償額は各家庭によって異なるものです。

 

例えば、家族構成や子供の年齢によってこれからの生活にかかる金額は変わってくるでしょう。手元にある貯金額によっては、今後どのくらい不足するかが変わってきます。さらに万が一の時に入ってくる遺族年金も、子供の有無や人数によって違ってきます。

 

また、その人の住宅が賃貸なのか、購入して住宅ローンを組んでいるのかによっても変わってきます。ご存知の通り、住宅ローンには団体信用生命保険（いわゆる「団信」）の加入が原則義務づけられていますので、住宅ローンを組んでいる人であれば住宅費を必要補償額の中に入れる必要がないからです。

 

不動産投資には団信という保険が含まれる

「不動産投資が生命保険の代わりになる」という話は、この団信の存在が元になっています。

 

住宅ローンで必須の団信は、不動産投資でのローン（通常「アパートローン」と呼ばれます）でも加入が一般的です。収益物件の所有者に万が一があった場合は団信がアパートローンを完済してくれるため、遺族には家賃収入がそのまま入ってくるという仕組みです。

 

個人的には、家賃収入というのは「所有者に万が一があったとしても変わらず入ってくるもの」だと思いますので、金融機関が団信加入を義務付けること自体に違和感を感じます。理屈としては、金融機関はその物件の家賃収入を信用しておらず、所有者の他の収入からアパートローンを返済していくと判断していることになります。

 

裏を返せば、アパートローンが組めたからと言って、金融機関がその収益物件の事業性を評価しているわけではないということの証明でもあるのでしょう。

 

ともあれ、アパートローンに団信がついているということは、その点では収益物件を持つことが死亡保障の代わりになると言えるのは間違いありません。

 

ただし、団信で保障されるのはあくまでアパートローンの部分だけ。「その後家賃が継続的に入ってくるのか」「その不動産所得にどのくらい税金がかかってくるのか」というのは全く別の問題です。

 

不動産投資を死亡保障保険の代わりにするのであれば、収益物件の事業性を充分に考慮して、その人の必要補償額をきちんとカバーできているのかどうかをしっかり検討する必要がありそうです。

 

結論

死亡保障は必要保障額の見極めが大事。不動産投資で必要補償額がカバーできるか確認しよう。

医療保険は病気や怪我をした時の治療費や入院費、つまり「出て行くお金」に備える保険ですが、大きな怪我や病気をするとこれまで通りの収入を得られないことがあります。

 

そうなるとライフプラン上で「予定していた収入」を得ることができず、そのつもりで計算していた住宅ローンや子供の教育資金などの「予定していた支出」に対応できなくなってしまいます。その結果、ライフプランに大きな変更を加えなければいけなくなるかもしれません。

 

このことを保険の世界では「就業不能リスク」と呼びますが、このリスクに対する生命保険は必要でしょうか。

 

就業不能リスクには2種類ある

「就業不能リスク」は大きく二つに分けられます。

 

一つが治療期間を終えて職場に復帰するケース。もう一つが治療しても元に戻らず収入が大幅に落ちてしまう、或いは収入が途絶えてしまうケースです。

 

前者の場合、生命保険では三大疾病（がん・脳卒中・心筋梗塞）保険で大きな一時金を準備することで治療期間に備えることができます。

 

この保険は、働けなくなった時の収入減を補うのが主な目的です。例えば、自分の年収分の一時金を用意しておけば、働けなくなった場合に受給できる傷病手当金（給与所得者のみ）と併せてじっくりと治療に専念するだけの資金を確保することができます。

 

貯蓄型の生命保険を使えば結果的にあまりコストを掛けずにこの保障を手に入れることができるので、これは一つの有効な形だと言えます。

 

復帰できない場合はどうする？

ただし、この方法では怪我での就業不能に備えることはできません。更に言えば、仕事に復帰すること前提で考えられていますので、介護状態が続くような後者のケースでは対応に限界があります。

 

実は、長期の就業不能や介護状態に対しては、「解決策」と言えるような有効な商品が見当たらないのが生命保険の現状です（もちろんコストを掛ければ保障してくれる商品はあります）。

 

病気や怪我だけでなく、高齢による介護状態に対する保障は社会的ニーズも急速に高まっており、今後の新しい生命保険の形が望まれています。

 

団信は役に立たない

さて、それではこうした「就業不能リスク」に対して不動産投資は役に立つのでしょうか。

 

答えは「Yes」でもあり「No」でもあります。

 

まず、死亡保障の時に効果を発揮した団信はこの場合役に立ちません。

 

就業不能になったからといってアパートローンが完済となるわけではないからです。収益物件としてうまく回っていればともかく、万が一家賃収入以外でローンを返していた場合には、働けなくなった上にアパートローンの負担がのしかかることになります。

 

「就業不能リスク」を不動産投資でカバーするためには、家賃収入でアパートローンを返すだけでなく、生活費もそこからまかなえなくてはなりません。

 

一口に不動産投資と言っても、そのやり方によってそれができるかどうかは異なります。

 

家賃収入を主にアパートローン返済に充て、長い時間をかけて資産を形成するやり方（資産形成コース）では生活費を捻出するには限界があります。それどころか、下手に家賃収入を生活費に充てることによって、将来的にその物件の収支が回らなくなる可能性も考えられます。

 

一方、十分な自己資産を持った上で賃貸経営を行う方法（資産運用コース）では話がまったく変わってきます。もしアパートローン返済をしても生活費を出せるほどのキャッシュフローがあれば、就業不能リスクを恐れることはありません。

 

同じ不動産投資でも「資産形成コース」では就業不能リスクは防げませんが、「資産運用コース」ではカバーすることは可能です。

 

ですから、答えは「Yes」でもあり「No」でもあるのです。

 

資産運用コースへ早めに移行しよう！

「自分には資産がないから資産運用コースは無理だ」と言ってあきらめる必要はありません。「資産形成コース」から始めても、努力することで「資産運用コース」に移行することはできるからです。

 

大事なのは、なるべく早いタイミングで資産運用コースに移ることです。そうすれば全ての保険の必要性から解放されます。

 

考えてみてください。

 

きちんとした家賃収入があれば、例え働き手に万が一のことがあったとしても、遺族が困ることはありません。大病を患ってしばらく働けなくなったとしても生活費に困ることはありません。

 

そして、生命保険では保障が難しい介護状態が続くようなケースでも、家賃という収入は途絶えることなく入ってくるのです。

 

その意味では、不動産投資の「資産運用コース」こそ最強の生命保険と言っても過言ではないかもしれません。

 

結論

生命保険では就業不能リスクに対し限定的にしか備えられない。
不動産投資で「資産運用コース」まで到達したら全ての生命保険は必要なくなる。

「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー（FP）としてお客様のご相談に応じる時、どんな内容であれ「なぜそうしようと思ったのか」という話を時間をかけて伺うことがよくあります。

 

具体的な方法論に入る前にその方の目的をきちんと聞いておかないと、話が枝葉末節な部分に入ってしまい本筋を見失ってしまう恐れがあるからです。

 

その点については、生命保険の加入を検討する場合でも、あるいは思い切って不動産投資の世界に身を投じる場合でも同じことが言えるでしょう。

 

生命保険への加入や不動産投資を行うこと自体が「目的」になってしまってはいけません。それはあくまでも目的実現のための「手段」に過ぎないのです。

 

もし細かい方法論に迷い込んでしまい自分が何をすべきか分からなくなってしまったら、「自分はなぜそうしようと思ったのか」という原点に立ち返って考えてみることが何よりも大切です。

（2016/01/13 文責：佐野純一）

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