失敗例A 「サブリースで空室リスクなし…のはずが」

「サブリース」という言葉をご存知でしょうか。

 

元々は「又貸し」といった意味ですが、不動産投資の世界では「家賃保証」と同意義で使われることが多い言葉です。

 

「家賃保証」と言えば聞こえが良いですが、実はこの「サブリース」も使い方を誤れば不動産投資の失敗を生み出す大きな要因となるのです。

 

「家賃保証してくれるのに失敗する?」

 

それだけ聞くと不思議に思う方もいるかもしれません。まずは「サブリース」の仕組みをおさらいしてみましょう。


「サブリース」の仕組みを解説

サブリースの仕組みをまとめると以下のようになります。

 

@サブリース会社が大家から部屋を借ります。
Aサブリース会社はその物件情報を公開し、借主を探します。
B借主が見つかるとサブリース会社は賃貸契約を結びます。 ここで「又貸し(専門的には“転貸”)」が成立します。
Cサブリース会社には借主から毎月の家賃が入ってきます。
Dサブリース会社は手数料(一般的には10%程度)を差し引いた上で家賃を大家に渡します。

 

サブリース会社が受け取る手数料の中には、いわゆる管理費の他に「家賃保証料」が含まれています。もし退去者が出てその部屋が空室になったとしても、サブリース契約期間中は常に大家に「家賃の90%」を支払われる仕組みになっているのです。

 

入居状況に関わらず家賃が入ってくる安心感に加え、最近ではアパートローンの期間に合わせた「30年家賃保証」を謳う業者も多く見られます。

 

そのため、投資用ワンルームマンションを購入する人や新しくアパートを建てる人の中には「ローンの期間中、ずっと家賃を保証してくれるのなら何の心配もないじゃないか」と“錯覚”する方も少なくありません。


「家賃保証」の真の意味とは?

そう、これは“錯覚”なのです。

 

業者が保証しているのはあくまでも「30年間家賃の90%を家主に支払うこと」であり、家賃の金額そのものを保証しているわけではありません。言い方を変えれば、「大家の収入額を保証しているわけではない」のです。

 

実際には2〜3年で家賃の見直しが行われ、見直しの度に保証される家賃は下がっていくケースがほとんどなのですが、あたかも今後30年間決まった金額が大家のところに入ってくるような印象を受けてしまうのが、このサブリースの怖いところです。

 

少し冷静になればすぐに分かることです。

 

サブリース会社もビジネスとしてやっている以上、損をする訳にはいきません。空室になってしまえば損をするのは自分達ですから、手っ取り早く空室リスクを避ける対策を打ってきます。つまり「家賃の値下げ」です。

 

実は、サブリースを採用することは家賃の下落率を加速させることにも繋がりかねません

 

大家の采配であれば、例えば「次の引越しシーズンまで家賃をこのままにして我慢してみよう」という発想も生まれますが、機会損失を恐れる業者にその選択肢はありません。必ず家賃を下げてでも入居者を確保しようとするはずです。

 

家賃を下げれば当然業者の収益も減るでしょう。ただしそれはあくまで一時的なもの。下がった家賃は次の見直し時に大家に転嫁すればいいだけです。

 

家賃がどんなに下がろうと、彼らは約束した「割合」を大家に渡せば良いのですから


本当に損をしているのは誰?

そもそも「家賃保証」の対価として、サブリース業者に支払う手数料は妥当なものでしょうか

 

サブリースの手数料は、一般的に10%程度。大家が受け取る家賃は90%ですから、これは付加サービスの価値を除けば空室率10%と同じことです。これを期間に直すと、1年間で1ヶ月と1週間、2年間で考えればなんと2ヶ月半の間空室になっている計算になります。

 

単年でみればそんな年があってもおかしくありません。ただその空室率が永世的に続くのであれば、事業として改善するべき状況です。そう考えてみると、本当に機会損失しているのはサブリース業者ではなく、大家の方だと考えることもできます。

 

繰り返しますが、サブリースは将来の収入額を保証してくれる訳ではありません。その意味では、損得の問題ではなく純粋に「安心料」という意味合いが強いとも言えます。

 

「賃貸経営」という事業を始める時、その内容が費用対効果として適正なものなのかどうかをしっかり考える必要があります。


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