あなたにピッタリの不動産投資は? C相続対策

厳密な意味では「不動産投資」とは言えないかも知れませんが、「相続対策」で不動産を活用される方もたくさんいらっしゃいます。

 

主に相続税の節税目的で行われるケースが多いですが、あまり節税ばかりに目がいきすぎると思わぬ落とし穴にはまることもあります

 

目先の損得勘定だけでなく、包括的な視点で「不動産の特性」を正しく知ることが、結果的に有効な相続対策につながります。

 

「相続対策」としての不動産投資のメリットとデメリットを考えてみましょう


「相続対策」のメリット

@現金を不動産に変えることで相続評価額が下がる

不動産を活用することで相続税を減らすポイントは二つあります。一つ目が現金を不動産に変えることで相続税評価額を下げる方法です。

 

資産には様々な形がありますが、相続税を計算する元となる相続税評価額の算出方法は一律ではありません。1億円の現金と1億円で買った不動産では、一般的に後者のほうが相続税評価額が低くなります。その結果、相続税を圧縮することができるのです。

 

なお、誤解の多い点ですが、「借金をすると相続税が減る」というのは間違いです。

 

借りたお金をそのままにしておいたのでは、相続税は変わりません。借りてきたお金を不動産にすることで、初めて節税効果を得ることができます

 

A収益物件を建てることで土地の相続税評価額が下がる

もう一つのポイントが、所有する土地に収益物件を建てることでその土地の相続税評価額を下げるやり方です。

 

土地自体は同じでも、更地なのか、あるいはその上に何かが建っているかによって相続税評価額は変わってきます。更地や自宅が建っている土地であれば評価額は高くなります。その土地に対する自由度が高いからです。

 

一方、その土地にアパートが建てば相続税評価額は下がります。部屋を借りている第三者がいる以上、勝手に家主が取り壊しや建直しができません。土地に対する自由度が低い分、相続税評価額を下げようという理屈です。

 

また、土地と建物の所有者が違えば、これはいわゆる「借地」扱いとなり評価額はさらに下がります

「相続対策」のデメリット

@不動産にすることで分割が難しくなる

相続対策を考える上で節税は大きな関心事ですが、大事なことはそれだけではありません。相続に関するトラブルを防ぐためには「分割対策」も重要になってきます。

 

様々な形がある資産の中でも、不動産は最も分けにくいものの一つ。資産が不動産に偏ることで、相続人全員が納得できるような遺産の分割ができなくなる可能性が高くなります。

 

いくら相続税を節税できたとしても、遺産を巡って相続が“争族”になるのでは本末転倒です。

 

A収益物件として成り立たないと「負の遺産」となる

節税ばかりに目が行き過ぎて、収益物件としての事業性を軽視してしまうケースがよく見られます。

 

特に、そもそも賃貸需要のないエリアで土地の相続税評価額を下げることだけを目的に建てられたアパートは、その傾向が顕著です。このようなケースでは、相続税を下げる代わりに毎年賃貸経営の赤字を抱えることになります。

 

そうした物件では相続税を節税した分以上のマイナスが出るのは時間の問題です。その後も事態は悪化する一方ですから、そんな物件は引き継ぐ相続人にとってみればまさに「負の遺産」と呼べるものでしょう。

「相続対策」はこんな人にオススメ!

不動産を活用することで相続税を節税できる。これは紛れもない事実です。

 

しかしながら、相続税節税目的でアパートを建てるのはオススメできません。賃貸経営はあくまでも「家賃収入を得ること」を目的とするものだからです。

 

その本来の目的を忘れてしまうと、わずかな相続税を節約するためにローンという巨大な負債を相続人に背負わせることにもなりかねません。その意味では、やはり「運用」としての不動産投資がしっかりできてこそ、初めて相続対策の意味が出てくると言えます。

 

「相続対策のためにアパートを建てましょう」などという話は、とかく建設会社の理論で話が進みがちです。ただ、アパート建築すること自体が営業目的の彼らと地主の間では、どうしても目指すゴールにギャップが生まれてしまいます

 

所有している土地が賃貸需要のあるエリアにあり、なおかつ分割問題をクリアできるのであれば、収益物件を建てることで相続税を圧縮するのは有効な手段です。

 

「遺族にとってどんな相続の形が良いのか」という原点を忘れずに、慎重に検討する必要があるでしょう。


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