あなたにピッタリの不動産投資は? A一棟アパート

ワンルームなどのマンションの一室を持つことを専門的には「区分所有」と言います。「一つの建物とその土地を複数の人で分けて所有する」という意味です。

 

それに対して、一棟のアパートあるいはマンションを買うという手法が不動産投資にはあります。

 

いわゆる「一棟買い」と呼ばれる方法で、当然のことながら、建物が存在している土地も同時に購入することが一般的です(中には「借地権」というケースもあります)。

 

部屋を一つ買うのではなく、建物全体を所有するこのやり方にはどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか


「一棟アパート」のメリット

@まとまった家賃収入になる

一棟のアパートであれば、ある程度まとまった家賃収入を期待することができます

 

たとえ一部屋の賃料は少なくても、複数の部屋が合わさることによって大きな力になるからです。

 

建物の規模にもよりますが、アパートローン(借入金)をうまくコントロールできれば、大家として家賃収入をベースに生活することを目指すことも不可能ではありません。

 

A空室リスクが分散できる

賃貸経営において大家にとっての大敵である「空室リスク」をなくすことはできません。しかし、複数の部屋を所有することで「空室リスク」を“分散”することはできます

 

例えば、「一つの部屋が3ヶ月空室となってしまう」というのは普通に想定される事態ですが、常識的に考えて「6室あるアパートが6室とも3ヶ月空室になる」という可能性は決して高くはありません。

 

入居者がいなくては賃貸経営は成り立ちません。「空室リスク」の分散は、そのまま“安定した不動産投資”につながります。

 

B土地という資産が残る

建物というのはいつか寿命がくるもの

 

どんな構造であっても、どんなにしっかりメンテナンスをしたとしても、いずれ建物は老朽化し朽ち果てる時がきます。

 

一棟アパートの場合、もし建物がなくなっても「土地」という資産が残ります。土地は天変地異などの特殊な事象が発生しない限り、その価値を大きく損なうケースが少ない資産です。

 

ワンルームマンション投資には「マンション全体の建て直し」というかなり不透明な未来が待っていることを考えると、「自分の土地を手にいれること」は一棟アパートで不動産投資を行う大きなメリットです。

「一棟アパート」のデメリット

@購入金額が高くなる

そのサイズを考えれば当然ですが、一棟アパートを購入するためにはかなり大きな資金が必要です。立地条件のあまり良くない小さなアパートでも都内であれば7000万円程度から、駅から近く規模の大きいマンションになれば数億円を超える物件も珍しくありません。

 

自己資金でこうした物件を購入できる人などめったにいないでしょう。レバレッジ効果を狙ってアパートローンを組むにしてもこれだけの借金ができる(金融機関がお金を貸してくれる)人の数は決して多くはありません

 

また、億単位のアパートローンを組めたとしてもその心的プレッシャーはかなりのものです。その点からも、一棟買いを実行に移せる人にはそれなりの適性が求められます。

 

Aローンが借りにくい

金融機関はお金を貸すのが商売ですが、誰にでも貸すわけではありません。平たく言えば、銀行から見て「返すことができそうな人」しかローンは組めないのです。

 

一棟アパートを購入するためのローンとなれば、金額もそれなりのものとなります。自己資金をいくら出せるかはもちろん、その人の職業や勤務先の信用力、年齢やその他の資産なども融資条件を決める対象となります。

 

いわゆる「属性の良い人」でないとローンを組むこと自体ができませんし、もし無理やり借りようとすると融資条件が悪くなり、賃貸経営に悪影響を与えることが予想されます

 

B建物を自分で管理しなければならない

ワンルームマンションのように管理修繕費を強制的に徴収されない代わりに、建物のメンテナンスについてはオーナーが全ての責任を負わなくてなりません

 

修繕費を引き締めることによって月々のキャッシュフローは改善されるかもしれませんが、十分なメンテナンスをせずに放っておいて建物の寿命そのものを縮めてしまうようでは元も子もありません

 

扱う商品の規模が大きくなるという点で、ワンルームマンションに比べて遥かに高いレベルで大家としての「経営的判断」が求められることになるでしょう。

 

アパートの命運は大家が握っていると言っても過言ではないのです。

「一棟アパート」はこんな人にオススメ!

この「一棟買い」という手法は、ワンルームマンション投資と比べると初心者は手が出しにくいものかも知れません。実際に“できる”“できない”も含めて、「行う人を選ぶ不動産投資方法」と言ってもいいでしょう。

 

逆に言えば、自己資金が十分にある、あるいは大きな借入をできるだけの信用力がある人であれば、ぜひ検討していただきたい方法でもあります。一棟アパートに挑戦できる人がわざわざ競争相手の多いワンルームに手を出すのは非効率という考え方ができるからです。

 

不動産投資に限らず、運用の世界においてリスクとは「ブレ幅」のことです。不動産投資で大きなリターンを望むのあれば、多くの借入金を背負う覚悟も必要でしょう。

 

ある意味では、ワンルームマンションと対象的とも言える特徴を持っている一棟アパートですが、なにも両者は相反するものではありません。併せ持つことでお互いの弱点を補うという方法も一つの選択肢です。


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