不動産投資の特徴C 「税務が複雑」

税金はただでさえ複雑なもの。苦手意識を持っている人も多いはずです。しかし不動産投資をするのであれば、さらに一歩進んだ「税金に対する理解」が求められます

 

通常、不動産投資の良さを謳う不動産業者やマンションデベロッパーは、必ずと言って良いほど“取られる”税金のことを口にしません。彼らのサイトやパンフレットにも、 税金のことは記載されていないケースがほとんどです。

 

そこには「手取り金額をなるべく大きく見せたい」という彼らの思惑が見え隠れします。「物件を売る」のが彼らの仕事ですから、それはある意味当たり前の姿勢でしょう。

 

しかしながら、彼らが“取られる”税金に触れない理由は実はそれだけではありません。

 

不動産投資にまつわる税金は、「家賃収入を得る人の状況」「所有している物件の条件」によって大きく変わってくるため、一般化して明示するのは難しいという側面があるのです。


不動産所得は「総合課税」

もう少し、詳しくご説明しましょう。

 

所得税にはいろいろな分類の仕方がありますが、その一つとして「分離課税」と「総合課税」に分ける方法があります。

 

前者は「他の所得に関係なく税率が決められるもの」で、株や投資信託での譲渡益(譲渡所得)や銀行口座の利息(利子所得)などがその代表格です。これらの所得はその人の状況に関わらず、誰からも同じように税金が徴収されます。

 

それに対し後者は「合算されてから税金額を計算されるもの」で、会社からもらう給料(給与所得)や個人事業主の利益(事業所得)がこれにあたります。ご存知のとおり、所得税は「超過累進税率」ですので、合算された所得が多くなればなるほど税負担が増えるという仕組みになっています。

 

賃貸経営で得られる家賃収入は「不動産所得」と呼ばれ、この「総合課税」の仲間になります。つまり、家賃収入は他の所得と合算されて初めて税率が決定するわけです。

 

ということは、たとえ毎月入ってくる家賃が同じであっても、全ての人の手元に同じ金額が残るとは限りません。その人が他にどんな収入を持っているかによって、徴収される所得税が大きく変わってきてしまうからです。

 

このことは即ち、不動産以外の収入が高い人ほど家賃収入に対する税負担が重くなり、手元に残る金額が少なくなってしまうということを意味しています。

 

不動産投資を始める時は、この「総合所得」の仕組みを理解し、自分の他の収入との兼ね合いもよく考えなければいけません。そうしないと「思っていたより手元に現金が残らなかった…」という事態に陥ってしまう結果になります。


「減価償却」を理解しよう!

もう一つ、不動産投資と密接に関わってくるのが「減価償却」という考え方です。

 

減価償却とは、「不動産等の固定資産は税務的に見ると徐々に価値を減らしていくものであり、その徐々に減らしていく部分だけを経費として認める」というものです。

 

これだけではよく分かりませんね(笑)。具体的な例で考えてみましょう。

 

例えば、今年5000万円の利益が出そうな会社があったとします。このままいくと利益の5000万円に課税されてしまいますから、それを防ぐために決算直前に5000万円の不動産を買ったとしたらどうなるでしょうか。

 

会社としては「5000万円の出費があったから利益はゼロ。だから税金もゼロ」と主張したいところですが、国税庁はそれほど甘くありません。そんなことが認められれば誰も税金を払わなくなってしまいます

 

そうした事態を避けるために、固定資産のように何年にも渡って使用されるものは、それぞれ税法上で決められた期間にわけて少しずつしか経費として計上できないことになっています。不動産投資に関わるところであれば、新築の木造アパートは22年間に分けて経費計上しなければなりませんし、RC造(鉄筋コンクリート造)のマンションであればその期間はなんと47年です。

 

それが「減価償却」という概念です。

 

「不動産投資」という必ず固定資産が絡んでくる運用方法では、減価償却をうまく活用することも重要なポイントとなります。それによって、思わぬ節税効果が生まれることもあります。


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