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失敗例C 「ローンは家賃で返せるから大丈夫…のはずが」

失敗例C 「ローンは家賃で返せるから大丈夫…のはずが」

不動産投資の魅力の一つに「レバレッジ効果」があります。

 

「借り入れ」という他人資本を使ってテコの原理を働かせ、大きなリターンを得るという手法で、不動産投資によく使われる方法です。

 

この場合、「どうやってローンを安全に払っていくか」が不動産投資成否の分かれ目になります。そして、残念ながらこの分かれ目を読み切れず不動産投資の敗者として去っていく方は少なくありません。

 

彼らはどこで失敗をしたのでしょうか。考えてみましょう。


黒字の状態を維持できるかがポイント!

言うまでもなく、ローンを返済する原資はその物件から得られる家賃収入ということになります。

 

単純にローン返済額が家賃を下回っていれば良いというものではありません。ローン以外に賃貸経営にかかる費用は意外と多く、それらも考慮した上でローン返済分を確保しなければなりません。

 

「家賃収入>ローン返済+諸費用(修繕費等)+税金(固定資産税&所得税)」

 

という式がずっと成り立っていれば、安全にローンを返せることになります。

 

ここでポイントなのが、「ずっと」という点です。

 

ローンの期間が30年間なら、原則としてその間ずっとこの式が成り立っていなくてはなりません。確かにどこかの期間がマイナスであっても他の期間の蓄えでそれが補えれば問題はありませんが、その資金計画が“安全”と呼べるものかどうかは疑問符がつきます。

 

出て行く方のお金も時期によって変化するので注意が必要ですが、今回は入っているお金、つまり家賃収入に焦点を当ててみましょう。

「家賃は下がるもの」と考える

「家賃下落リスク

 

少しでも不動産投資のことを勉強すればこの言葉を耳にする機会があるでしょう。

 

家賃はずっと今の金額が続くわけではありません。建物の老朽化や競合物件の新築などの影響を受け、徐々に下がっていくのが現実です。

 

ごく稀に新しく駅ができたなどの環境変化で家賃が上がることもありますが、これは特例中の特例。家賃が上がる、あるいは現状維持で資金計画を立てるようでは、初めから失敗は決まったようなものです。

 

家賃の下落率をどう考えるか。不動産投資をする上で避けては通れない問題です。


特に新築物件は要注意

特に注意が必要なのが、新築物件で賃貸を始めるケースです。

 

「新築」というキーワードは不動産業界において特別な力を持ちます。「新築」という言葉がつくだけで、その家は高く売れたり貸したりすることができます。それだけ消費者にとって人気が高い、言い換えれば市場価値が高いのが、「新築」なのです。

 

それを裏付けるように、賃貸業界には「新築プレミアム」という言葉があります。新築にはプレミアムな家賃設定ができるという意味です。

 

怖いのが、この新築プレミアムを基準に家賃の下落率を考えてしまうことです。宅建業法上、新築を謳えるのは「未使用かつ築1年以内」。つまり、たとえ一ヶ月でも入居者がいた物件、あるいは未入居でも築1年以上経ってしまった物件はもう新築を名乗れません。

 

新築プレミアムが外れた瞬間、家賃はガクッと下がります。中には1割以上下がるケースもあります。新築時の家賃を基準にしていると、ここで大きな軌道修正を迫られます。

 

あくまで新築時の家賃は特別なものとして資金計画を組むべきでしょう。ましてや新築プレミアムでないと収支が合わない物件などは以ての外です。

「家賃下落リスク」と「空室リスク」は表裏一体

新築以外でも家賃下落リスクは、非常に難しい問題です。

 

と言うのも、本当は家賃下落リスクは単独で考えるべき話ではないからです。

 

不動産投資のもう一つの大きなリスクである「空室リスク」。実は「家賃下落リスク」と「空室リスク」は表裏一体の関係にあるのです。

 

考えてみてください。

 

家賃下落リスクを避けたければ、家賃を下げなければ良いのです。その結果どうなるか。当然空室リスクが拡大します。

 

逆に空室リスクを極限まで抑えるためには、競争力のある家賃設定をするのが有効な手段となります。そうすると今度は家賃下落リスクが高まります。

 

このように二つのリスクは表裏一体の関係。どちらか一方だけが解決すれば良いという問題ではありません。

 

大事なのは年間通してどれだけ家賃収入を多くするかということです。

 

状況によっては家賃を下げてでも空室を回避する必要もあるでしょう。逆に空室を覚悟の上でも家賃を下げずに我慢する局面もあるはずです。

 

未来の家賃を正確に予測するのは難しいでしょう。ただ少なくとも「家賃は下がるものだ」という前提で資金計画を立てておかないと、結局のところ「家賃下落リスク」にも「空室リスク」にも耐えられなくなってしまいます。

 

事前の余裕を持った収支シミュレーションが、長期間に渡り安全にローンを返し続けることにつながるのです。


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