不動産投資/アパート経営のご相談はFPグリュックへ!

失敗例D 「好立地だからずっと大丈夫…のはずが」

失敗例D 「好立地だから大丈夫…のはずが」

不動産投資を行う上で、一番気をつけなければならないのはなんでしょうか。

 

その答えは人によって違うかも知れませんが、私だったらこう即答します。

 

「それは空室リスクです」と。

 

「家賃下落リスク」や「資産価値減少リスク」と並んで不動産投資の大きなリスクとされる「空室リスク」。

 

なぜ私が「空室リスク」を最大の課題として挙げるか。失敗例を見ながらお話ししたいと思います。

「空室ゼロ」は不可能

「空室リスク」に打ち勝つ最も効果的な手段は「立地の良い物件を選ぶこと」とされています。

 

確かに人気エリアで駅近の物件であれば、空室リスクを下げることは可能です。

 

ただし、どんなに優良な物件であっても空室率をゼロにすることはできません。なぜでしょうか?

 

賃貸経営をする人にとって、理想は「空室ゼロ」でしょう。しかしながら、実際には年間を通して空室がゼロになることはまずありません。たとえ入居待ちが出るような物件で、退去してからすぐに次の入居者が入ったとしてもゼロにはなりません。

 

なぜかと言えば、入居希望者が自分の目で部屋をみないことには賃貸契約をしないからです。そして、契約から賃料発生までは時間があくのが通例だからです。

 

つまり、「退去→内見→契約→クリーニング→賃料発生」という流れを踏むと、最低でも2週間程度は空室期間が出てしまうのです(例外なのが、前入居者が契約期間を残して退去するケースです。契約期間にクリーニングを済ませてしまうことで契約期間の切れ目がない例もあります)。

 

2週間を一年間で割れば、約4%に相当します。賃貸契約は一般的に2年間ですので、契約更新がなかったと仮定すると空室率は2%。最低でもここが出発点になるでしょう。


入居にも「旬」がある

賃料が発生しない期間が2年間で1ヶ月に伸びれば空室率は4%。2ヶ月なら8%です。これは無視できないリスクです。

 

「ウチの物件は立地が良いから2ヶ月も空くことはないよ」という方もいらっしゃいます。本当にそうでしょうか?

 

全ての事柄に「旬」があるように、実は入居にも旬があります。賃貸業界においての旬は何と言っても2〜3月、続いてが9月と言われてます。この旬を逃すといくら人気物件と言っても、すぐに次の入居者が決まるとは限りません

 

例えば、入居者が4月の頭に退去してしまったらどうでしょうか?

 

世の中的には既に部屋探しは一段落している状態です。特に家賃設定を旬の時と同じにしておくと、2〜3ヶ月空いてしまうことも決して珍しくありません。

サブリースは役に立たない

「そのためにサブリース契約をしているから安心だ」とおっしゃる方、ごもっとも。

 

サブリース契約をしていればいつ退去者がでても怖くありません。

 

ただ、つい見落としてしまいがちなのがサブリースの手数料です。仮に手数料が10%だとすると、その時点で空室率が既に10%と同じです。期間に換算すれば、1年間で1ヶ月と1週間空いていることになります。これで空室リスクが回避できていると本当に言えるのでしょうか。

 

さらに空室が続くようであれば、次のサブリース契約見直し時にその分が次の家賃に転嫁されます。

 

問題が数年先送りされただけで、結局空室リスクを負うのはサブリース会社ではなく大家なのです


「空室リスク」をゼロにはできないが…

繰り返しになりますが、「空室リスク」をゼロにすることはできません。

 

しかし、そのリスクを分散することはできます。簡単です、物件を複数持てば良いのです。

 

ワンルームを一つ所有している状態では、空いてしまえば空室率は100%です。これが2部屋持っていれば片方が空いたとしても空室率は50%。3部屋持っていてその中の一つが空いているのであれば、空室率は33%です。

 

考えてみてください。

 

「1部屋が半年空いてしまう可能性」と「10部屋の内5部屋が半年空いてしまう可能性」ではどちらが高いでしょうか?

 

次から次へと空いてしまうような部屋を選ぶのは論外として、きちんと入居者を集めることができる部屋を増やしていけばその分空室リスクを分散することができるのです。

 

その意味では、賃貸経営を安定した事業の域まで持っていくにはある程度の規模が必要なのかもしれません。

 

もちろん初めから規模を確保する必要はありませんが、空室リスクの分散を考えるとある程度先のゴールを初めから見据えておいたほうが良いと言えます。

関連テーマのページ


〜マネー設計が開く、幸運のトビラ〜

「ファイナンシャルプランナーって何をする人なんだろう?」
「興味はあるけど何を相談したらいいか分からない…」
「どんなことができるのか、まずはちょっと話を聞いてみたい」

 

そんなあなたのために“初回無料相談”を実施中です。

 

 

実際にコンサルティングをご利用いただいた
お客様の声をご紹介しています。

 

 

 

よく読まれている人気記事



関連ページ

失敗例@ 「新築マンションで高家賃・高稼働…のはずが」
投資用に販売されている新築マンションは関心が高い一方で、最も失敗しやすい方法でもあります。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その理由を解説します。
失敗例A 「サブリースで空室リスクなし…のはずが」
大家に安心を与えるという触れ込みで導入されているサブリース。結果的に、このサブリースが失敗の原因となることがあります。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その理由を解説します。
失敗例B 「家賃がローンを上回っているから大丈夫…のはずが」
ローンを家賃で返していくのが不動産投資の基本スタイルですが、家賃以外の出費が失敗の原因となることがあります。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その理由を解説します。
失敗例C 「ローンは家賃で返せるから大丈夫…のはずが」
現状で家賃がローンを上回っていたとしても、その状態がずっと続くとは限りません。今後の見通しが甘いと不動産投資は失敗します。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その理由を解説します。
失敗例E 「アパート建築で相続税節税…のはずが」
相続税対策としてアパートを建築してものの、結果として負の遺産を子供に残してしまうという失敗も少なくありません。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その理由を解説します。
失敗例F 「黒字だからどんどんお金が貯まる…はずが」
不動産投資の税務は複雑なもの。賃貸経営の場合、「黒字」だからといって安心していると失敗することがあります。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その理由を解説します。
失敗例G 「入居者も決まって安心…のはずが」
入居者がいなくては賃貸経営は始まりません。ただし、不用意に入居者を入れると思わぬ失敗につながることも。自ら賃貸経営を行う「現役大家FP」が、その理由を解説します。

ホーム RSS購読 サイトマップ
TOP プロフィール/ご挨拶 料金体系について 面談場所について ご相談事例 お客様の声