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失敗例F 「黒字だからどんどんお金が貯まる…はずが」

失敗例F 「黒字だからどんどんお金が貯まる…はずが」

例えば、ずっと家賃収入がローン返済額を上回っているとしましょう。
例えば、空室期間が全くなく、毎月きちんと家賃が入ってくるとしましょう。

 

大家にとってまさに夢のような状況ですが、この状態でも不動産投資にはリスクがあると言ったら、あなたは驚かれるでしょうか。

 

具体的にどんなリスクがあるかと言えば、それは「手元からお金が出ていってしまう」リスクです。

 

「ずっとローン以上の家賃が入ってくるのに収支がマイナスになるわけがない」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

 

そんな方はぜひ思い出していただきたいのです。どんな形であれ、収入があった場合は必ず納税の義務があることを。

 

不動産投資をする以上、税金から逃れることはできません。

 

この税金の知識がないがために、不動産投資に失敗する方は実は非常に多いのです。


まずは所得税の基本から

まずは、所得税の基本を押さえましょう。

 

部屋を貸すことで得られる家賃収入は、所得税の分類としては「不動産所得」になります。この「不動産所得」について押さえるべきポイントは2点です。

 

一つ目はその計算の仕方です。間違いやすいのですが、「家賃収入=不動産所得」ではありません。

 

課税の対象となる所得は収入から経費を引いて良いことになっていますから、「家賃収入−必要経費=不動産所得」となります。

 

二つ目は不動産所得が「総合課税」ということです。「総合課税」とは他の所得と合算されて課税される所得で、不動産所得の他に給与所得や事業所得が該当します。

 

所得税はご存知の通り超過累進税率ですから、合算された所得の額が大きいほど税負担が重くなります。

 

つまり、たとえ家賃収入の金額が同じだったとしても、そこから引かれる経費やその人の他の所得の状況によっては実際の手取り金額は大きく変わってしまうということになります。

まさか!? 経費が減っていく?

そう考えると、いかに手元に多くのお金を残すかのポイントは、「不動産所得をいかに減らすか」ということになります。

 

特に他の所得が多い人にとっては、この点が上手くいかないと不動産投資をやる意味が損なわれると言っても過言ではありません。

 

とは言え、家賃収入そのものを減らしては元も子もありませんから、いかに不動産収入から引ける「経費」を多く計上できるかが節税を決めると言って良いでしょう。

 

ところが、賃貸経営においては年数を重ねるにつれて経費は減る方向にあります。普通に考えれば、時間が経てば建物の老朽化も進んで修繕費もかさんできますから、経費は増えていっても良さそうです。

 

なぜまったく逆の現象が起こるのでしょうか。

 

ここに不動産投資独特のカラクリとも言える税金の考え方があります。

 

カラクリ@ 「減価償却」

賃貸経営の経費が年々減っていく大きな原因が、「減価償却費」です。

 

減価償却とは「不動産等の固定資産は税務的に見ると徐々に価値を減らしていくものであり、その徐々に減っていく部分だけをその年の経費として認める」というものですが、この減価償却費は一般的に年々経費として計上できる金額が減っていきます。

 

例えば、新築のアパートやマンションであれば、通常は設備部分を定率法と呼ばれる徐々に経費が少なくなっていく計上方法を用いますし、中古アパートですと途中で税法上の耐用年数が終わってしまう可能性が高く、経費として計上できる減価償却がゼロになることもあります。

 

面白いのが、減価償却費という経費はあくまで帳簿上のもので、実際にお金がでていくわけではないいうことです。

 

ですから、体感としてはなにも変わらないように思えるのですが、実際には年々計上できる経費が減っていく、つまり年々税金が高くなっていく仕組みになっているのです。

 

カラクリA 「借入金の利息」

もう一つ、経費を減らしていくのが、アパートローンの利息部分です。

 

アパートローンを組む場合、ほとんどの方が元利均等払いを選びます。これは金利が変わらなければ、毎月返済している金額が同額という返し方ですが、実は返している金額が同じでもその内訳は毎月変化していきます。

 

と言うのも、毎月の返済額は「元金+利息」の合計額なのですが、元利均等払いの場合、回数を重ねることに利息部分が減っていき、逆に元金部分が多くなっていく構造になっているのです。

 

不動産所得での経費として考えた場合、利息部分は経費計上できますが、元金の部分は経費として認められません。元々は借りていたお金をただ返すだけですから、経費とならないのはある意味当たり前の話です。

 

毎月返済している金額が同じなので意識しにくいのですが、先ほどの減価償却費と同じく、利息という経費も実は年々減っていってしまうのです。


本当に怖いのは、「元金」の取り扱い

ただ経費が減っていくだけであれば、それほど神経質になる必要はありません。

 

ただ稼いだ分から税金を払えば良いだけの話ですから。

 

不動産投資において本当に怖いのは、アパートローンの「元金部分」の取り扱いです。

 

前述の通り、ローンの元金部分は経費として認められません。減価償却費と逆に、実際にお金が出ていっているのに経費計上できない金額となります。さらに、元利均等払いであればその「経費計上できない出費」が年々増えていくことになります。

 

ということは、どんな事態が想定できるでしょうか。

 

たとえ月々の家賃収入がローン返済額を上回っていたとしても、帳簿上の黒字額によってはその上回った金額以上の所得税がかかることが考えられます。

 

言い方を変えれば、無事にローンは返済していても所得税を収めると全体のキャッシュフローがマイナスになる事態が起こりうるわけです。

 

「ローン返済だけで手一杯なのに、その上税金も持っていかれるなんておかしいじゃないか!」と思われる方もいるかもしれません。

 

ただ帳簿上黒字である以上、キャッシュフローがマイナスとは言え所得税が免除になるわけではありません。手元にお金が残ってないとしても、税金は払わなければならないのです。


賃貸経営はマラソンのようなもの

こうした事態は、特に家賃収入とローン返済額の差額が少ないと起こりやすくなっています。

 

それを避けるためには、常にキャッシュフローをプラスに保つための様々な工夫が必要となります。

 

少し夢のない表現かも知れませんが、私は相談に来られた方によく「賃貸経営は右肩下がりの商売」とお話ししています。家賃収入の減少はもちろんですが、税負担の増加により手元に残るお金が少なくなっていくことが多いからです。

 

賃貸経営は言わば長い長いマラソンのようなもの。

 

くれぐれも初期段階の収支だけで計画全体を判断するのはやめていただきたいと思います。

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