「資産運用は怖い！」

 

そう思っている方も多いのではないでしょうか。そのせいか、「投資に興味はあっても、なかなか手が出せない」という話もよく耳にします。

 

確かに資産運用の世界を「リスク」と切り離して考えることはできません。私がファイナンシャルプランナー（FP）としてご相談を受ける時にも、「リスク」という言葉が度々登場します。

 

しかしながら、実はこの「リスク」という言葉の意味を勘違いしている方は少なくありません。

 

「リスク」と聞くと一般的には「危険」という意味で受け取る方が多いと思います。しかしながら、「リスク＝損をする危険性」とだけ考えてしまうと、投資における「リスク」の意味を半分しか理解したことになりません。

 

その意味で、リスクの“本当の意味”を知ることが不動産投資を含めた資産運用の第一歩とも言えます。今回のコラムでは、自ら賃貸経営を行う「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー（FP）が、「リスク」の本当の意味と不動産投資がローリスクと言われるワケを解説します。

投資における「リスク」とは、実は「不確実性」のことを指します。

 

もっと平たく言えば、「ブレ幅の大きさ」と表現してもいいかもしれません。運用の到達ポイントを予測した上で、そこから大きく外れる可能性がある状態を「リスクが高い」と呼ぶのです。

 

つまり、資産運用の世界では、単純に損をすることだけではなく、“予測より利益が出ること”も「リスク」と呼ぶのです。先ほど「リスク＝損をする」と考えてしまうと、半分しか理解したことにならないと申し上げたのはこうした意味です。

 

「大きく儲かる可能性もあるけど、反対に大きく損をする可能性がある」。こんな状態を「リスクが高い」と考えれば良いでしょう。具体的な金融商品で言えば、新興国の株や暗号資産などが挙げられます。

 

反対に「大きな成功もなければ大きな失敗もしにくい」というような状況を「リスクが低い」と表現します。

 

言い換えれば、「ほとんど儲からないけど、反対に損する可能性は極めて低い」のが「リスクが低い」状態。銀行の定期預金などを想像すれば、イメージしやすいでしょう。

資産運用において「リスク」の意味が誤解されている一因となっているのが、「リターン」という言葉との関係性です。皆さんも「ハイリスク、ハイリターン」という表現を聞いたことがあるでしょう。

 

「ハイリスク、ハイリターン」の本来の意味は、「高いリスク（ブレ幅）を許容しないと、高いリターン（利益）を得ることはできない」というものです。「リターンとはリスクと引き換えに手に入れられるもの」と換言してもいいかもしれません。

 

注意したいのが、「リスク」と「リターン」は決して反対語ではないという点です。

 

もし反対語であれば、どちらかが「ハイ」になればもう片方は「ロウ」にならなければいけません。むしろこの両者は正比例する関係にあるので、「ハイリスク」の場合は「ハイリターン」となるのです。

 

単純に反対語として解釈してしまうと「リターン＝利益」に対し「リスク＝損」と捉えてしまい、「リスク」のという言葉の本質を見誤る恐れがあります。

さて、「リスク」の意味が分かったところで、不動産投資がなぜ「ローリスク」と言われるのか、その理由を考えてみましょう。

 

既にご説明したように、「ローリスク」とは「ブレ幅が少ない」という意味ですから、不動産投資が「ローリスク」であるならば、そこにはブレ幅の少ない「リターン」が存在するはずです。

 

資産運用における「リターン」には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。前者が“経常的に入ってくる収入”、後者が“売った時の売却益”を指します。

 

不動産投資の“経常的に入ってくる収入”とは、言うまでもなく「家賃収入」のことですが、この家賃には「景気の動向や世の中の流行に左右されにくい」という特性があります。景気による株価の動きや給料の増減ほど、家賃というのは金額の乱高下が起こらないものだからです。

 

どんな状況下でも価格変動が少ない、そんな家賃収入はまさにブレ幅の少ない「リターン」と言えるでしょう。

 

一方の“売った時の時の売却益”はどうでしょうか。

 

現在の日本で不動産で売却益を上げるのは簡単ではありませんが、逆に大きく値が崩れる可能性が低いのも不動産の特徴です。

 

特に土地に関しては、数ある資産の中でも長期に渡ってその価値を維持できる稀有な存在と言えます。つまり、こちらもブレ幅が少ない「リターン」が期待できる商品と考えられます。

 

この二つの「ブレ幅が少ないリターン」に支えられているからこそ、不動産投資は資産運用の中でも「ローリスク」と言われているのです。

ただ、ちょっと待ってください。全ての不動産投資が「ローリスク」というわけではありません。不動産投資の中にも「リスクが高い」状態が存在する点には十分注意が必要です。

 

例えば、「所有している物件のアパートローンの借入比率が高い」という状態はリスクが高いと言えます。

 

借入比率が高い場合は、いわゆる「レバレッジ効果」によって自己資金以上の収益が上がる可能性があります。しかしその一方で、家賃収入が減ったり、借入金の金利が上がってしまったらキャッシュフローがマイナスになる可能性も秘めていますから、これは「リスクが高い」状態です。

 

反対に、自己資金のみで収益物件を購入したようなケースでは、レバレッジ効果が得られない分だけ運用効率は悪くなるかもしれません。しかし、毎月のローン返済がない以上、キャッシュフローがマイナスになることは考えづらいですから、これは「リスクが低い」状態と考えられるわけです。

 

また、「物件の規模が大きい」とリスクが高い状態になりやすいとも言えるでしょう。物件の規模が大きければ大きいほど満室になった時に入ってくる家賃は大きいですが、空室が多くなった場合の下がり幅もまた大きなものになります。

 

特にローンの借入比率が高いケースでは、「家賃収入−ローン返済額」がマイナスになった時のダメージが致命傷になることも少なくありません。これは不動産投資失敗の一つの典型的なパターンです。

 

ただし、話が「空室リスク」となれば全く逆の考え方ができます。

 

例えば、ワンルームマンションを1室だけ持っている人と10室のアパートを1棟持っている人がいたとします。他の諸条件が同じだとしたら、どちらの人のほうが「より空室リスクが高い」と言えるでしょうか？

 

それは、「ワンルームマンションが3ヶ月間空いてしまう可能性」と、「アパート10室全てが3ヶ月間空いてしまう可能性」を比べてみれば明らかです。前者はどこの物件でも起こり得る事態ですが、後者はよほど問題がある物件でもない限りなかなか想像し難いケースです。

 

「空室リスク」を完全になくすことはできませんが、アパート1棟持っている人の方がリスクを分散できている分だけ「リスクが低い」と言えるはずです。

いかがだったでしょうか。「リスク＝不確実性・ブレ幅」という意味がお分かりいただけたのではないかと思います。

 

一口に「リスク」と言ってもその形は様々であり、資産運用から完全に「リスク」を排除することはできないと考えるべきでしょう。

 

ただ、それでも「リスク＝危険」と思ってただ恐れているだけでは何も始まりません。「リスクを受け入れない」ということは、「自分の資産が増える可能性を排除すること」と同義だからです。

 

本当に大事なのは、「リスク」という言葉の本当の意味を理解すること。

 

そして、その「リスク」の正体を見極め、それが自分に許容できるブレ幅なのかを的確に判断することです。これがいわゆる「リスク許容度」と呼ばれるものです。

 

誤解されやすい点ですが、「リスク許容度」は単なる精神論ではありません。冷静に自分の状況を見つめて、自分の現実的な「経済的体力」を探る作業こそがその本質です。

 

それさえできれば、あなたの投資の成功率が飛躍的に上昇するだけでなく、あなたのライフプランにもきっと良い影響をもたらしてくれるはずです。

（2022/10/05改訂 文責：佐野純一）

よく読まれている人気ページ