住宅ローンの「繰上げ返済」。

 

実際にローンを組んでいる方であれば、誰しも一度は検討したことがあるでしょう。また、これから住宅ローンを借りる方でも、予め「繰上げ返済」を考慮してローンの組み方を考えるケースもあると思います。

 

お客様との面談でも度々登場する「繰上げ返済」。お客様の口からこの言葉がでることも多く、一般的な認知度はかなり高いと言えます。

 

その一方で、繰上げ返済の効果が深く論じられる事はあまりありません。多くは「早く返したほうがお得」という一元論で片付けられてしまっています。

 

住宅ローンを借りて家を購入した方であれば、みんなが知っている「繰上げ返済」。今回はこの「繰上げ返済」を「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー（FP）の視点から考えてみたいと思います。

 

実は「繰上げ返済」の本当のメリットは、“お得”とは別のところにあるのです。

まず「繰上げ返済」の仕組みをおさらいしておきましょう。

 

繰上げ返済とは、その名の通り「住宅ローンの元金（=借りているお金）を繰上げて返済すること」です。

 

繰上げ返済を行えば当然元金が減りますので、返済した時点での元金残高を基にローンの形をもう一度組みなおさなくてなりません。その変更方法には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の二種類があるのはよく知られているところです。

 

期間短縮型とは「毎月の返済額を変えずに期間を短縮する」方法です。例えば、残り30年あったローンを繰上げ返済することによって、毎月の返済額を変えずに残り28年に変更するような形です。

 

一方の返済額軽減型は「ローンの残り期間を変えずに毎月の返済額を少なくする」方法です。ローン期間を変えなければ元金が減った分だけ毎月の返済額は減りますので、家計に対するローンの負担が軽くなります。

 

このように二種類ある変更方法ですが、実際に繰上げ返済を行った人はほとんどが「期間短縮型」を選ぶと言われています。

 

その大きな理由は二つあり、まず一つはトータルの返済額が「返済額軽減型」に比べて少なくなること、もう一つが「少しでも早く借金を返したい」という心理が働くからです。

 

確かにこの二つの理由は繰上げ返済を行う人にとって大きな魅力です。しかし、FPとしてその人の「ライフプラン」という観点から考えた時、一度立ち止まってみる必要を感じずにはいられません。

 

繰上げ返済の「期間短縮型」。ホントにそれが正解でしょうか？

ライフプランのご相談を受けている時に、状況をより良くするための手段として「繰上げ返済」を挙げる方は多くいらっしゃいます。

 

繰上げ返済の認知度が高いのと同様に、「繰上げ返済は早く行ったほうが効果が高い」というフレーズもよく知られていますから、中には多少無理をしてでも早めに繰上げ返済を行おうとする人もいます。

 

しかしながら、FPとしてはその考えに全面的に同意することはできません。もちろん10年間のローン控除の問題もあるのですが、それを除いたとしても反対するシンプルな理由があります。

 

その理由とは、即ち「現状では繰上げ返済に大きな効果を期待できない」ということです。

 

少し大雑把な表現になってしまいますが、繰上げ返済とは「住宅ローンの金利で資産運用すること」とニアイコールです。

 

バブル期のような住宅ローン金利ならいざ知らず、1%以下の住宅ローンをがんばって返済したとしても、それによって得られる効果は1%以下の運用で得られるものと同じですから、その人のライフプランに大きな変化をもたらすことは期待できないでしょう。

 

反対に、金利1%の資産運用でライフプランが大きく改善されるかどうかを考えてみたほうがわかりやすいかもしれません。その可能性が少ないのは、どなたにとっても想像に難くないことだと思います。

 

その意味で、現在のような歴史的低金利の状態では繰上げ返済の「お得」にはあまり期待はできません。繰上げ返済をするくらいなら、もっと良い利回りで資産運用をしたほうが効果的だという考え方も成り立つはずです。

 

そこで注目したいのが、もう一つの返し方「返済額軽減型」で得られるライフプラン上の効果です。

住宅ローンの終わりが変わらない返済額軽減型では、「借金を早く返したい！」という気持ちに答えることはできません。また、期間が長くなる分、最終的な利息も期間短縮型よりも多くなってしまいます。

 

しかし返済額軽減型には、それらの弱点を補ってあまりあるメリットがあります。

 

そう、それは「家計の支出を圧縮できる」という効果です。

 

一般的なライフプランでは、どうしても支出が収入を上回る、言い方を変えれば「貯金が減っていく時期」が出てきます。特に顕著なのが、子供が大学に行く「教育費の負担が重い時期」でしょう。

 

もちろん、その時期を予め見通した上でそれに備えられれば一番良いのですが、そんなことが可能なケースばかりとも限りません。

 

こんな場合には何よりもキャッシュフローの改善が最優先課題となります。それには毎月のローン返済額を減らすことで、家計の支出を圧縮できる「返済額軽減型」の繰上げ返済が大きな役割を果たします。

 

「最終的な支払い額が少なくなるから」と言って期間短縮型を選び、そのために現在進行形の家計がまわらなくなってしまうようでは意味がありません。

 

確かにその苦しい時期を乗り越えられればその後の老後が楽になるかもしれませんが、それまでに貯蓄が底をつきてしまうようではそもそも老後まで辿り着けない可能性もあるのです。

 

そうならないようにするためには、少しばかりの金利を払ってでも「キャッシュフローを改善する」、つまり「期間短縮型」よりも「返済額軽減型」の繰上げ返済を行ったほうが良いケースは少なくありません。

「現役大家FP」として言えば、この繰上げ返済の考え方は賃貸経営にもあてはまります。

 

私はいつもご相談の時に「賃貸経営をする時に気をつけなくてはいけないのは“借入金の元金”」というお話をしています。アパートローンの元金は、毎月確実に出ていくお金なのにも関わらず、賃貸経営の経費として計上できないからです。

 

そのため、この「ローン元金の毎月返済額が減る」というのは、賃貸経営に於いてとても大きなメリットとなります。

 

家賃は基本的に毎月安定して入ってくる収入ですから、借入元金として出ていくお金が少なくなれば経営の安定感は飛躍的に高まります。増えたキャッシュフローはストックしてもいいですし、税金のことを考えればなにか有意義な経費として投入してもいいでしょう。

 

さらに言えば、賃貸経営の場合は、金利分の支払いが増えることに対してそれほどナーバスになる必要もありません。

 

元金と違い借入の金利は経費として計上できますので、その分税金を圧縮することが可能です。金利が増えたからと言って、その金額がそのまま「損」になるわけではないという点が自宅の住宅ローンを大きく違うところです。

これもご相談にいらっしゃった方にいつも申し上げていることですが、ライフプランも賃貸経営も、本当に大事なのはキャッシュフローです。

 

あまり目先の損得ばかりに気を取られてしまうと、全体のキャッシュフローが見えなくなることがあります。

 

特にライフプランや賃貸経営は何十年という長いスパンで物事を考えなくてはなりませんから、なおさら俯瞰的な視点が重要になってくるのです。

 

こうして改めて考えてみると、耳馴染みの深い「繰上げ返済」という言葉も、意外と奥が深いことが分かると思います。

 

「どのタイミング」で「どのくらいの金額」を「どちらの方式」で繰上げ返済すればいいのか。ぜひご自分のライフプランにあった繰り上げ返済の方法を考えてみてください。

（2016/09/28 文責：佐野純一）

よく読まれている人気ページ