最近、「賃貸併用住宅」に関するご相談が増えています。

 

「賃貸併用住宅」とは自宅を建築する時に収益用の部屋を併設する不動産投資の一つのカタチですが、プランによっては自宅の他に一部屋だけ賃貸用のスペースを作るような物件もあり、「がっちりアパート経営をやるぜ！」というよりは「少しでもローン返済の足しになれば…」というスタンスの施主さんも多いでしょう。

 

その意味では、「賃貸併用住宅」は“消極的な不動産投資”と言えなくもありません。

 

自宅の建築を検討している人に対してハウスメーカーから提案されることも多く、こうした「賃貸併用住宅」は収益物件の一ジャンルとして近年認知度が上がってきました。

 

ハウスメーカーによると「住宅ローンの負担が減る」と宣伝される賃貸併用住宅ですが、ちょっと待ってください、そんなにうまくいくものでしょうか。

 

自ら賃貸経営を行う「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー（FP）の目から見ると、実はこの「賃貸併用住宅」は意外と難易度の高い不動産投資のようにに思えます。

 

なぜでしょうか。その理由を一緒に考えてみましょう。

「衣食住」という言葉があるように、「住まい」とは人が生活を営む上で欠かせないものの一つです。

 

その「住まい」には様々なカタチがあり、正解はなにもひとつではありません。むしろ「人の数だけ住まいの正解はある」と言っても良いでしょう。

 

しがしながら、一般的に考えると、自分で建築する自宅とは「その人の想いが反映された住まい」となることが多いと思います。

 

もちろんコスト管理は大事ですが、自宅の建築はほとんどの人にとって一生に一度の出来事。その人の想いは簡単にお金に換算できるものばかりではありません。平たく言ってしまえば、自宅建築には「お金がかかってでも実現したいこと」が存在するはずです。

 

それに対し、一方の賃貸部分、いわゆる収益物件は考え方が真逆です。

 

収益物件の命題とはその名の通り「収益を上げること」。

 

そのカタチが毎月のキャッシュフローなのか、それとも不動産という資産を手に入れることなのかはアプローチ方法によって変わってきますが、両者に本質的な差はありません。こちらも平たく言ってしまえば「儲けてナンボ」の世界です。

ただでさえ、目的の違う住戸を一つの建物に同居させるというのは難しいもの。以前のコラムでも、生活サイクルの違う住人が集うアパートは騒音問題が発生しやすいことを紹介しました。

 

その中でも、「自宅」と「賃貸」はある意味対極にある存在です。この二つを同居させる建物の難易度が自ずと高くなるのは想像に難くありません。

 

例えば、自分の子供たちに継がせるために、あるいは近年猛威を振るう自然災害に備えて、建物を強固なRC造（鉄筋コンクリート造）にしたとします。そうすることによって、その建物は安心して長く住むことができる自宅となるのでしょう。

 

ただ、これを不動産投資としての観点から考えれば、手放しに喜ぶことはできません。RC造にすることで上昇する建築コストに見合っただけの家賃上昇はなかなか見込めませんから、特に短期的に見るとキャッシュフローの点では「効率の悪い運用」となってしまうからです。

 

逆に建築コストを抑えることに重点を置いて、防音性の低い木造で賃貸併用住宅を建てた場合、今度は賃借人の足音や自分がたてる物音に気を使いながら暮らしていかなければなりません。せっかく多額の資金を出して建てた自宅です。そんな状態でこれからもずっと生活していけるでしょうか。

 

そう考えると、「賃貸併用住宅」とは極めて相性の悪いもの同士が同居する建物、言い方を変えれば、非常に取り扱いが難しい物件であることがわかります。

それでは、なぜそんな取り扱いが難しい方法をハウスメーカーは勧めてくるのでしょうか？

 

端的に言ってしまえば、これは「高い建設費から目を逸らさせること」が目的です。

 

仮に、自宅を建てると毎月15万円の返済が35年間続くローンが発生するとしましょう（借入金額:約5,000万円 固定金利:1.5%）。建主は今後30年以上にわたって、自分の収入や貯蓄の中からこの支払いを負担しなくてはなりません。

 

ここに賃貸用のワンルームを2戸追加したらどうなるでしょうか。

 

一部屋の賃料が7万円だとして二部屋で14万円。その分の建設費の増加（借入金額:約8,000万円）で毎月のローンが25万円になったとしても、建主の負担分は単純計算で毎月11万円に抑えられるということになります。

 

これがハウスメーカーの言い分です。

実際に大家業を営んでいる人間から見れば、この言い分はツッコミどころ満載です（笑）。

 

家賃収入とは決して安定的でも永続的でもありません。特に賃貸併用住宅では収益用の部屋数を多く確保できるわけではありませんから、上記の例で言えば、二つのうち一つ空室になってしまえば家賃収入はいきなり半減してしまいます。

 

また、家賃収入を得るためにはそれなりに経費がかかります。管理会社に払うお金もあれば、部屋を常に綺麗に保つ必要があります。そもそも家賃収入で得る「不動産所得」は課税の対象ですから、まるまる自分の懐に入るわけでもないのです。

 

冷静に考えれば当たり前の話ですが、自宅に併用して作った収益用の部屋が必ずローン返済の助けになるとは限りません。むしろ年月が経ち設備等が古くなっていくほど、ローン返済の足を引っ張る存在になる可能性が高くなるはずです。

 

夢のないことを言うようですが、賃貸経営とは「右肩下がりの商売」。建物の老朽化ともに収益性も落ちていきますから、初期の状態だけで収支を計算したのでは失敗は避けられません。不動産投資の世界に足を踏み入れた人の多くが敗者として去っていくという事実が、そのことを証明しています。

誤解のないように申し上げておきますが、私はなにも「賃貸併用住宅が絶対にダメ！」と言っているわけではありません。私が実家のあった土地に建てたマンションも大きな意味でいえば「賃貸併用住宅」ですから、やりようによってはそれなりの成果をあげることも可能です。

 

ただ、繰り返しになりますが、「自宅」と賃貸」は元々相性の悪いもの。

 

その二つを同じ建物の中で成立させるのは、かなり難易度の高い手法です。不動産投資としては「上級者編」と言っても過言ではなく、安易な気持ちで手を出すべきではありません。

 

それでも行うとすれば「自宅」か「賃貸」のどちらかに主軸を置いて全体像を構築するしかないでしょう。

 

その結果として、ある意味「クセのある物件」になる可能性が高く、そのクセが良い方向に出ればいいのですが、結局どっちつかずの中途半端な物件になる恐れがあります。

 

「自宅のローンを家賃収入で賄う」

 

多額の建設費を捻出しなくてはいけない人にとってその言葉自体は非常に魅力的なものですが、世の中にそうそうウマイ話はありません。

 

住宅資金というライフプランの観点からも、収益を上げるという不動産投資の観点からも、“賃貸併用住宅”こそ慎重な対応が必要な方法なのです。

（2019/11/20 文責：佐野純一）

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