「新築だから売却時も高く売れますよ！」というのは、投資用新築ワンルームマンションのデベロッパーがよく使うセールストークです。

 

確かに古美術品などの特殊な例を除けば、一般的には「古いもの」より「新しいもの」ほうが高く売れることが多いでしょう。しかしながら、本当に収益用不動産にもその理屈は当てはまるのでしょうか？

 

私は実際に賃貸経営をしている「現役大家」として、日頃から新築ワンルームマンション投資には否定的です。その理由はいくつかありますが、大きなものの一つに「売却損が出やすい」という点が挙げられます。

 

「売却損が出やすい」ということは、即ち「新築マンションでも高く売れるとは限らない」ということ。なぜ、私はデベロッパーの営業とまるで正反対のことを言うのでしょうか。

 

今回のコラムでは、自ら賃貸経営を行う「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー（FP）が、不動産投資を始める前に知っておくべき「収益物件の価格を決める計算式」を解説します。

まずは「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」のおさらいをしておきましょう。収益物件の価格の決める時に両者が果たす役割がとても大きいからです。

 

不動産投資には主に2種類の収益構造があります。簡単な言い方に変えれば、「二つの儲け方」があるということで、それぞれ「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」と呼ばれています。

 

「キャピタルゲイン」とは、購入時より高い価格で売った場合の差額、すなわち“売却益”を指します。一方の「インカムゲイン」は、月々の賃料として得るお金、つまり毎月の“家賃収入”がそれにあたります。

 

どちらも不動産投資における収益として大事なものですが、特に「キャピタルゲイン」に重きを置くのであれば、「将来の売却価格を予測すること」がとても重要になります。当たり前の話ですが、買った時よりも物件の価格が上がらなければ、そもそも“売却益”なぞ望むべくもないからです。

「所有している不動産が将来いくらで売れるのか？」

 

これは個人のライフプランの場合でも住み替え等を検討する際には大きな要素となる問題ですが、正直なところ、将来の売却価格を予測するのは非常に難しいと言えます。

 

こんなことを書くと「お前はプロだろう！」とお叱りを受けそうですが、逆に考えれば「プロだからこそ予測が難しい」とも言えるかもしれません。プロである以上、不動産の価格が上がる理由も下がる理由もその気になればいくらでも挙げることができるわけで、結局のところ、その人の予測は“個人としての考え”の域を出ないからです。

 

さらに、不動産とは「同じものがこの世に二つとないという特殊な商品」です。

 

間取り一つとってみても流行り廃りがありますし、その物件がある街が発展するのか衰退するのかにも関わってきます。極端な話、見晴らしが良かった部屋が隣に大きなマンションが建ってしまってまったく陽が当たらなくなる…などという可能性もゼロではありません。

 

ただし、自宅用の不動産に比べたら、まだ収益用不動産のほうが価格を予測しやすいと言えるでしょう。収益用不動産はある計算式によってその価格を決められているからです。

収益用不動産価格を決める計算式のベースとなるのは、ズバリ「家賃」です。つまり、その物件が「年間どのくらいの家賃を見込めるか」でその価値が決まってくるのです。

 

具体例で考えてみましょう。

 

毎月50万円の家賃収入が見込める一棟アパートがあったとします。あなたならいくらだったらこのアパートを買うでしょうか？

 

ある不動産投資家は、この物件の期待利回りを「6%」と考えました。購入資金のほとんどをアパートローンで借り入れるため、キャッシュフローがマイナスにならないような「最低限の利回り」を確保したかったためです。

 

毎月の家賃が50万ということは、年間の家賃が600万円。この600万円が利回り6％という条件を満たすためには、「600万÷6%」で物件価格を出せばよいことになります。計算式としては下記のようになるでしょう。

つまり、年間家賃収入600万円の物件で利回り6%を確保するためには、1億円以下でその物件を購入すればよいわけです。

 

このように今後見込める家賃から物件価格を決める方法を「収益還元法」と呼びます。その物件の収益性から妥当な購入価格を判断するというやり方です。

さて、今度は新築ワンルームマンションの売却金額を「収益還元法」で計算してみましょう。

 

先日、あるお客様に資料をみせていただいた物件は、販売価格が3,000万円。サブリースで当初2年間保証されている家賃が月額10万円でした。

 

あなたがこの物件を不動産投資として購入する立場になって考えてみてください。もしこの物件に6%の利回りを見込みたいのであれば、年間の家賃は120万円ですから「120万円÷6%＝2,000万円」が買手にとっての適性金額となります。

 

期待利回りを5％で計算しても、購入価格は「2,400万円」。逆に売手として元値の3,000万円で売りたいのであれば、期待利回りを「4%」まで下げなくてはなりません。

 

いくら新築だからと言って、利回り4%の物件を購入する投資家が果たしてどのくらいいるでしょうか？ この程度の利回りであれば証券での運用を考える人がいてもおかしくないでしょう。家賃収入が単利なのに対して証券では複利での運用も可能ですし、ローンという名の借金を背負う必要もないのであればなおさらです。

 

しかも、これは新築時の家賃で計算した数字です。

 

賃貸の世界には「新築プレミアム」という言葉がある通り、新築で貸し出す場合は家賃にも付加価値が上乗せされるもの。そのため数年で家賃設定が下がってしまうのは避けがたく、「収益還元法」による売却価格の査定がより厳しいものになっていくのは想像に難くありません。

 

さらにマンション維持のために必ずかかる管理費や修繕積立金を「収益還元法」に加味した場合、事態は悪化の一途を辿ります。最近では修繕積立金の値上がりがメディアにも取り上げられていますが、収益物件の場合は始めから数年後に大幅に値上げする設定になっているケースが多いので注意が必要です。

驚かされるのが、現に投資用ワンルームマンションを所有していても、この「収益還元法」をご存じない方が少なくないという事実です。不動産を用いて資産運用しているはずが、実際には自分の所有する資産の価値を知らないというなんとも皮肉な状況が生まれてしまっているのです。

 

繰り返しになりますが、未来に於ける不動産の売却価格を予測するのは非常に難しいもの。

 

特に人口減少の段階に入った現在の日本では、あまり“キャピタルゲインありき”で不動産投資をするのはオススメできません。むしろ、「キャピタルロス（売却損）を想定した上でその間にどれだけインカムゲイン（家賃収入）を稼ぎ出すか」を考えたほうがよほど現実的と言えるでしょう。

 

収益物件の価格を決めるのは、決して築年数だけではありません。極論すれば、「いくら古くても高い賃料がとれる物件であれば価格は下がりにくい」と考えられるのです。

 

不動産業者の安易なセールストークを鵜呑みにするのではなく、自分で「物件の時価」を予想できるようにしましょう。不動産投資家としてやっていく上で、それは必要となるスキルです。

（2023/12/13改訂 文責：佐野純一）

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