「新築ワンルームマンション投資で失敗した…。」

 

不動産投資に興味がある人ならば、一度くらいはそんな話を聞いたことがあるでしょう。

 

職場などに強引な営業電話をかけてくる業者も多いため、「新築ワンルームマンション投資なんて詐欺でしょ」と思っている方も多くいらっしゃいます。悪い意味で“有名な不動産投資の方法”と言えるかもしれません。

 

しかしその一方で、世の中には数え切れないほどの投資用ワンルームマンションデベロッパーが存在します。そしてこのことは、実際にそうした物件を購入する人が決して少なくないという事実を物語っています。

 

実際問題、私のところに持ち込まれるご相談内容としても多いのが、この「新築ワンルームマンション投資」。果たしてその実態はどのようなものなのでしょうか？

 

今回のコラムでは、自ら賃貸経営を営む「“お金の相談”の専門家」ファイナンシャルプランナー（FP）として、この手法に対する私の見解をまとめてみたいと思います。

結論から言えば、私は「新築ワンルームマンション投資」には否定的です。

 

それどころか、この手法は「不動産投資デメリットの集合体」とさえ思っています。あるいは「不動産投資を失敗する要素が全てつまっている」と言っても過言ではないでしょう。

 

逆に言えば、不動産投資の失敗例を学ぶのにこれほど良い教科書もありません（笑）。ですから、ここで「新築ワンルームマンション投資」のデメリットをまとめておけば、あなたの今後の不動産投資にきっと役立つはずです。

 

私が考える「新築ワンルームマンション投資」の欠点は以下の5つです。

それぞれのデメリットを詳しく見ていくことにしましょう。

もちろん物件によって差はありますが、一般的に「新築マンションは買った瞬間に値段が1〜2割下がる」と言われています。これは収益用として購入した場合に限らず、自宅として新築マンションを購入した場合にも同じことが言えます。

 

その理由は実に簡単です。新築マンションの価格の中には部屋そのもの以外の金額が含まれているからです。

 

マンションの本当の価格とは？

考えてみてください。

 

収益物件であれば、デベロッパーはポスターやチラシなどの紙媒体からインターネットまで様々な広告をうちます。中にはタレントを起用して大々的な宣伝活動を行う会社もあります。

 

また、自社物件を売るためにいろんな営業活動を行うでしょう。不動産投資を銘打ったセミナーを行うかもしれませんし、それこそ手当たり次第に営業の電話をかけまくるかもしれません。

 

こうした広告費や営業活動費はどこから出ているのでしょうか？　もちろん売主であるデベロッパーが自腹を切るわけはありません。

 

そうです、こうした費用は全て物件の販売価格に“転嫁”されているのです。

 

このことはつまり、新築マンションは売られた瞬間にこうしたデベロッパーの販売費用、さらにはデベロッパーの利益が償却されてしまうということを意味しています。

 

たとえどんなに短い期間しか所有していなくても、次に売り出すときは本体そのものの価格で取引されますから、よほど不動産価格全体が上昇している局面でない限り、売却損が発生する可能性は高くなってしまうのは当然と言えます。

 

キャピタルロスを回収できるのか

不動産投資の観点で考えれば、新築マンションを購入することはいきなりキャピタルロス（売却損）を抱えこむことになると言っても過言ではありません。

 

ここ数年の建設費の高騰により家賃収入で得られる利回りはそれほど高くありませんから、このスタート時点での損失を回収するのにはそれなりに時間がかかります。賃貸開始から数年間は購入時の諸費用とキャピタルロスを回収する期間にあてられてしまう覚悟が必要となります。

 

それでも回収できるのであれば幸運だと考えるべきでしょう。回収に時間がかかっている間に、次のデメリット「家賃の下がり幅が大きい」が忍び寄ってくるからです。

賃貸用のマンションが竣工して何年か立つと、どうしても入居者の入れ替わりが発生します。その場合、大家としては新たな入居者を募集することになりますが、この時また新築時と同じ家賃で貸すことができるでしょうか？

 

その答は「NO」です。なぜなら、賃貸業界には「新築プレミアム」と呼ばれる家賃設定が存在しているからです。

 

「新築プレミアム」とは？

「新築プレミアム」とは、新築という点を前面に押し出すことで、似たような他の物件より高く貸し出す手法のことです。「新築」という付加価値を家賃に上乗せすると考えれば良いかもしれません。

 

当然ながら、この「新築プレミアム」は新築時の一回しか使えません。一度でも入居者が決まってしまえば、次の入居者に対しては新築プレミアムを除いた家賃設定で貸し出すことになります。

 

もし賃貸の収支計画をずっと「新築プレミアム」がついた家賃で考えているのであれば、ここで早くも軌道修正を強いられることになります。家賃収入とローン返済額の差があまりないようなケースであれば、「新築プレミアム」を使えなくなった時点でローン返済のために大家の持ち出しが必要になることもあるでしょう。

 

新築時の家賃は言わば「スタートダッシュ」のようなもので、そのペースでいつまでも走り続けられるわけではないのです。

 

サブリース（家賃保証）が事態を悪化させる！

「そんな時のためにサブリース（家賃保証）があるんじゃないか」と言う人もいるかもしれません。

 

しかし、実はこの「サブリース」こそが家賃下落リスクを購入者の目から覆い隠す隠れ蓑になっていることに気が付くべきでしょう。

 

誤解している人も多いのですが、家賃保証とは「今後○年間に渡って家賃の○%を払い続ける」という契約です。

 

つまり、約束されているのは「家賃を払い続ける」ということだけであって、「いくら払うか」については約束されていません。通常2年、長くても5年程度で家賃設定を見直すことになっている契約がほとんどで、サブリースを使ったとしても新築プレミアムはこの期間しか効力を発揮しないのです。

 

さらにサブリース（家賃保証）はその後の家賃下落率をさらに加速させます。

 

サブリース業者としては空室が出た場合は直ちに自分たちの損害となりますので、なによりも部屋を埋めることを最優先します。その結果、彼らは家賃下落率を加速させることで空室率を下げ、自分たちの利益を守るという行動に出るのです。

 

こうやって業者の利益構造から考えれば、サブリースが家賃下落リスクから大家を守るどころか、逆に事態を悪化させる危険性が高いということが理解できるはずです。

大家業をやっていれば、たとえどんなに良い部屋であっても空室になることがあります。

 

またすぐに次の入居者が決まれば問題ありませんが、時期によっては世の中の部屋探しの動きが鈍いこともあり、空室対策に有効な手段が打てなければその部屋が数ヶ月に渡って空いてしまうことだってあり得るでしょう。

 

入居者が決まらなければ当然想定していた家賃は入ってきません。その意味で、「空室リスク」は大家にとって最大の敵と言えるはずです。

 

ワンルームは「All or Nothing」

空室が発生した時、所有している物件がワンルームマンション一室だけだと状況はさらに深刻なものになります。

 

なにしろ一部屋しかありませんから、家賃収入は「All or Nothing」。家賃が全額入ってくるか、それとも全く入ってこないかの二択しかありません。

 

1円も家賃が入ってこなければ、アパートローン返済の全額をオーナーが負担するしかなくなります。もし自宅の分もローンがあり、そのローンと二重で払っていくような事態が長期間に渡れば、家計が破綻する可能性すらあります。

 

そうした状況は誰にとっても避けたいところですが、どんなにがんばっても賃貸経営から「空室リスク」をなくすことはできません。

 

ただ、大家として対策をとることはできます。「空室リスク」を“なくす”ことをできませんが、“分散する”ことはできるからです。

 

それには、部屋を一室ではなく複数持つことで「相対的に空室率を下げる」という手段が有効になります。

 

部屋数を多くすることで空室リスクを“分散”させる

具体例で考えてみましょう。

 

3,000万円で新築ワンルームマンションを買ったケースと、同じく3,000万円で中古の一棟アパート（ワンルーム4戸）を買ったケースを比べてみたらどうなるでしょうか。

 

私の経験上、いくら築浅で空室対策を施したとしても一つの部屋が3ヶ月空いてしまうことは想定の範囲内だと思います。1年間で考えれば空室率は25%です。

 

一方、4室のアパートで同じく空室率が25%になるということは、4部屋中1部屋が丸々一年間空き続けたということになります。こちらも可能性はゼロではありませんが、よほど問題のある物件でなければこうした事態は少し考えづらいと思います。

 

単純に両者を比較した場合、どちらのほうが現実に起こりうる可能性が高いかを考えれば、「空室リスク」を分散するという言葉の意味がお分かりになるはずです。「All or Nothing」のワンルームマンションでは、どうしても空室リスクが大きくなってしまうのです。

 

なお、このリスクに対してもサブリース（家賃保証）が隠れ蓑に使われますが、空室率は必ず次の家賃改定の際に反映されるという点は覚えておきましょう。サブリース業者が自分たちの懐を痛める気はさらさらないのです。

ある程度の給与所得がある人に対して「節税対策になりますよ」というのも、新築ワンルームマンション投資の典型的な販売手法です。私のところにご相談に来た方でも、購入目的に「節税」を挙げる方は少なくありません。

 

そんな方にはショックな話かもしれませんが、実は「新築ワンルームマンション投資」は数ある不動産投資のアプローチ方法の中でもかなり「節税効果が薄い」部類に入ります。

 

不動産投資が節税になるワケ

そもそも投資用不動産の購入がなぜ節税になるのでしょうか？ その仕組みを簡単におさらいしておきましょう。

 

不動産投資で得られる家賃収入は「不動産所得」となり、他の所得と合算されて税金が計算されます。と言うことは、不動産所得がマイナスであれば他の所得から差し引くことができ、それにより全体の所得税を圧縮することができます。

 

もちろん実際に月々お金が出ていくようでは節税どころの話ではありません。キャッシュフローをプラスに保ちながら不動産所得をマイナスにする。それを実現できるのが固定資産特有の「減価償却費」という考え方です。

 

「減価償却」とは、購入した固定資産を一度に経費として計上するのではなく、予め税法上で決められた年数で割って毎年少しずつ経費計上していく形のことを指します。キャッシュフロー上は出て行かないお金を所得計算では経費として扱えるので、所得を圧縮するのにはとても有効な手段となります。

 

計上できる減価償却費は多いほうが良い

こうして考えると毎年計上できる減価償却費が多ければ多いほど、計算上は所得が少なくなるのが分かります。

 

言い方を変えればこれは、同じ金額で不動産を購入したとしたら、減価償却の期間が短いほど一年で経費計上できる金額が多くなり、節税効果が大きくなるということになるでしょう。

 

ところが、先ほども触れたとおり減価償却の期間は税法上で決められており（「耐用年数」と呼ばれます）、それに従って計算をしなければなりません。例えば住居用の鉄筋コンクリートマンションであれば47年、木造アパートであれば22年となっています。

 

同じ3,000万円で新築物件を購入したとしたら、単純計算で（全額を建物価格として）マンションの場合は一年間の減価償却費が約64万円。一方の木造アパートは約136万円となります。節税効果だけを考えるのであれば、どちらの物件の方が効果が大きいかは火を見るより明らかです。

 

「節税」のために損していませんか？

本来、この節税効果は他の所得があってこそのもの。新築ワンルームマンション投資を始める時に考えてみてください。あなたはこの先47年間も働き続けるのでしょうか？

 

節税のために47年間の減価償却費を使い切るためには、その間ずっと他の所得を得ていなければなりません。65才で定年退職だとすれば、18才から新築ワンルームマンション投資を始めていないと節税効果を最大限に生かすことはできない計算になってしまうのです。

 

中にはアパートローンの支払いが家賃では賄えずに自分の財布から持ち出しとなっていても、節税効果の方が大きいと信じて疑っていない人もいます。そんな場合は、「節税効果」と「アパートローン全期間に渡って自分の負担する金額」を比べてみると良いでしょう。果たして本当に節税効果のほうが大きいでしょうか。

 

なお、「節税効果がなくなったら売ればいい」という考え方には、キャピタルロス（売却損）の問題が立ちはだかりますのでご注意ください。

「途中からアパートローンの返済が持ち出しになった…」
「売却損が大きすぎて売るに売れない…」
「節税効果もすでになくなった…」

 

そんな状態でもなんとかローン完済までがんばろうと考えている人も多いと思います。

 

ローンさえ終わってしまえば毎月の返済負担がなくなり、晴れてマンションは自分のもの。税金や管理修繕費こそ取られるものの、家賃収入もよほどのことがなければマイナスになることはありません。

 

そうしたイメージを煽って「自分年金」というフレーズで投資用新築マンションを売り込む業者もいます。

 

しかしながら、よく考えていただきたいのです。ローンを払い終えた30年後にそのマンションがどうなっているかを。

 

「所有者≠住人」のマンションに未来はあるのか

新築マンションはデベロッパーの手を離れると所有者全員によって管理組合が作られます。通常の分譲マンションであれば「所有者=住人」ですから、その後は住人達の手によってマンションは管理運営されていくことになります。

 

ところが「新築ワンルームマンション投資」では、ほとんどのケースで一棟全部が収益用の部屋となります。そのため、「所有者≠住人」が基本と考えるほうが現実的でしょう。「そのマンションに誰一人所有者が住んでいない」という、ある種異様な状況の出来上がりです。

 

そんなマンションの管理は誰がするのでしょうか？

 

名目上は管理会社が存在するでしょうが、彼らは管理の仕事を委託されているにすぎません。誰が責任をもって長期修繕計画を立案し、大規模修繕工事を実行するのでしょうか。所有者が誰も参加しない状態の管理組合に、果たしてそんな機能があるのでしょうか。

 

マンションの寿命は“管理”次第

収益物件に限らず「中古マンションは“管理”を買え！」と言われます。

 

鉄筋コンクリートのマンションはきちんとメンテナンスをすれば何十年も保つ建造物です。管理がしっかりしていれば、購入時に多少築年数が経っていたとしてもその後も長く使うことができます。

 

逆に手入れを怠れば、30年程度で躯体（コンクリート部分）がダメになってしまうこともあります。実際に1960〜70年代に建てられたマンションは、社会的にもまだメンテナンスの意識が希薄だったこともあり、30年余りで建て替えとなるケースが多く見られます。

 

デベロッパーはしきりに将来の資産価値を強調しますが、30年後のことは誰にもわかりません。

 

ただ、「住人達の手によって管理されているマンション」と「誰も所有者が住んでいないマンション」のどちらが資産価値が残りやすいかは、誰が考えてみてもわかることです。

 

必死の思いでアパートローンを完済したのに、その頃にはマンションはボロボロ。家賃収入が減るだけならまだしも、建て替えしなければならないような状態になっているかもしれません。建て替えの費用にまた莫大な資金がかかるようであれば、なんのためにこれまで頑張ってきたのか分からなくなってしまいます。

いかがだったでしょうか。「新築ワンルームマンション投資」のデメリットを5つに分けて考えてみました。ここまで読んでいただいたのであれば、私がこの投資方法に否定的な理由もお分かりいただけたのではないかと思います。

 

投資用新築ワンルームマンションは、一口で言ってしまえば「デベロッパーが儲ける商品」です。デベロッパーがどこからその利益をあげるかと言えば、そう、それはマンションを購入した皆さんに他なりません。

 

投資家が新築ワンルームマンションを購入した瞬間にデベロッパーの“儲け”は確定し、投資家の“損”もまた確定すると言ったら言い過ぎでしょうか。

 

私の経験上、投資用新築ワンルームマンションを購入するのは、ほとんどが投資経験がまったくない人たちです。自分の中で資産運用の基準を持たない人が、派手な広告や強引な営業文句に流されてしまうのかもしれません。

 

常々私が口にしていることですが、不動産投資はあくまで資産運用の方法の一つ。特に優れているわけでも劣っているわけでもなく、ただこの方法なりの特徴があるに過ぎません。

 

資産運用では自分の「現状」と「ゴール」をしっかりと見極めることが大切です。目先のウマい話に飛びつくのではなく、自分なりの投資スタイルを考えるところから始めてみましょう。

（2023/04/05改訂 文責：佐野純一）

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